Il decorso del tempo non legittima l'abusivismo edilizio

Abusi edilizi: il vincolo del tempo e la legge

Il tema dell’abusivismo è molto articolato e complesso soprattutto quando si crede che il decorso del tempo possa giustificare la permanenza delle opere non autorizzate. In realtà tale concezione è errata in quanto il tempo che trascorre dalla realizzazione di un abuso edilizio non annulla l’illegittimità dell’opera stessa né consente al proprietario di ottenere un'autorizzazione retroattiva o di legittimare l’opera non conforme.

Infatti, quando un'opera edilizia viene realizzata senza alcun titolo abilitativo o in violazione delle norme urbanistiche e paesaggistiche, l'abuso è considerato illecito fin dal suo inizio e, come anticipato, il decorso del tempo non giustifica ne legittima lo stesso. A questo punto l’amministrazione comunale veste un ruolo fondamentale in quanto ha l’obbligo di intervenire e ordinare la demolizione o la regolarizzazione dell'opera, indipendentemente dal tempo trascorso.

A tal proposito la legge prevede e obbliga che, in caso di abuso edilizio, l'amministrazione competente ad adottare un'ordinanza di demolizione, quale atto vincolato e doveroso.

Quest’obbligo da parte della PA diventa ancor più imperativo nel caso di abusi edilizi in zone vincolate, come quelle aventi particolare pregio artistico o paesaggistico. Di fatti, il vincolo paesaggistico impone che ogni opera edilizia in queste aree sia autorizzata preventivamente dall'ente di tutela preposto e, di conseguenza, le opere realizzate senza il necessario permesso sono considerate illegittime, anche se risalenti nel tempo.

Quanto sopra affermato in merito alla legittimità dell’opera in funzione del tempo trascorso è fatto salvo la conformità prevista per gli immobili realizzati “ante 1967”.

Si tratta di edifici costruiti prima della data di entrata in vigore della legge 765/1967 inerente l’introduzione dei titoli abilitativi e per i quali sia possibile fornire documentazione idonea attestante la pregressa epoca di costruzione. Questi immobili si trovavano infatti in aree non soggette a regolamenti edilizi, a piani regolatori e nemmeno considerabili appartenenti a nuclei urbani al tempo della loro costruzione.

In tali circostanze, poiché all'epoca non era richiesto un titolo edilizio, l'immobile può essere considerato legittimo. Tuttavia, è fondamentale dimostrare la consistenza reale della costruzione al momento della sua realizzazione o comunque in una data antecedente al 1° settembre 1967, poiché le eventuali modifiche edilizie apportate successivamente a tale data avrebbero richiesto comunque una specifica autorizzazione.

Con riferimento a quanto detto il Tar del Lazio con la sentenza n. 20116/2024 chiarisce se il passare del tempo possa o meno giustificare la presenza di opere non autorizzate e quindi abusive.

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Gli abusi edilizi devono essere sempre rimossi

Il Tar per il Lazio ha emesso una sentenza con la quale ha respinto il ricorso presentato avverso un’ordinanza di demolizione emanata dal Comune di Bracciano. Il ricorrente infatti è proprietario di un fondo nel Comune di Bracciano dal 2016 e aveva ricevuto un ordine di demolizione per aver realizzato alcune opere edilizie senza il necessario titolo abilitativo. L’area in questione è classificata come zona agricola di pregio paesaggistico dallo strumento urbanistico comunale (Piano Regolatore Generale, PRG) e quindi sottoposta a vincolo paesaggistico.

Le opere contestate includono la realizzazione di un piazzale in calcestruzzo, una scala in muratura, un muro di contenimento e un immobile in blocchi di tufo.

Nonostante il ricorrente abbia sostenuto che le opere fossero state realizzate prima dell’acquisto del terreno quando l’area era edificabile, il Comune ha proceduto con l’adozione dell'ordinanza di demolizione a causa della mancanza di autorizzazioni e permessi necessari, in particolare per la violazione delle normative urbanistiche e paesaggistiche.

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione sostenendo che le opere erano state realizzate su un’area edificabile prima del 1996 e quindi non devono essere sottoposte a demolizione.

Inoltre, secondo il ricorrente, il comune non aveva tenuto debitamente conto della necessità di alcune opere per garantire la stabilità del terreno.

Il TAR, analizzando il caso, ha ritenuto che il ricorso non fosse fondato, sottolineando come l’ordinanza di demolizione abbia natura di atto vincolato, cioè obbligatoria, quando viene accertata la presenza di un illecito edilizio e di conseguenza il tempo trascorso dalla realizzazione degli abusi non ha rilevanza alcuna per la validità dell'atto:

“L'ordinanza di demolizione ha natura di atto dovuto e vincolato in quanto va adottata al ricorrere dell’accertamento dell’illecito, senza che il decorso del tempo abbia rilevanza, sicché l'obbligo della motivazione - inteso nella sua essenzialità – è sufficientemente assolto con l'indicazione dei presupposti di fatto attraverso i quali sia comunque possibile ricostruire l'iter logico seguito dall'amministrazione. La demolizione inoltre ha carattere reale in quanto prescinde dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante, dovendo essere emanata anche nei confronti di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento della sua emanazione in un rapporto con la res tale da consentire la restaurazione dell’ordine giuridico violato (Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria n. 9/2017 e n. 16/2023).” 
(cit. sentenza Tar del Lazio n. 20116 del 2024).

In conclusione l'amministrazione comunale è tenuta a intervenire prontamente per sanare gli abusi edilizi, senza che il decorso del tempo possa giustificare la permanenza di opere non autorizzate.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO N.20116/2024 È SCARICABILE IN ALLEGATO.