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Il Côté Privato nel BIM
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Il Building Information Modeling (BIM) è citato, più o meno letteralmente, nella direttiva comunitaria sul Public Procurement e, a seguito di ciò, nel Codice dei Contratti Pubblici, ove si accenna alla obbligatorietà dello stesso da parte della Domanda Pubblica.
Per questa ragione, la Committenza Pubblica appare al centro dell'attenzione sul tema, ma, in realtà, in Europa, Committenti Privati (come Adidas, Roche o Volkswagen Financial Services) e Sviluppatori Immobiliari (come Great Portland Estates e Bouygues, sia Bouygues Immobilier sia Losinger Marazzi) hanno già fatto ampio uso del metodo e degli strumenti.
Una menzione specifica merita la progettazione di contenitori industriali in funzione delle logiche manifatturiere della Industria 4.0, attualmente investigate a Magdeburgo dal Fraunhofer IFF.
Negli Stati Uniti, di fatto, esiste, inoltre, un applicativo informatico, Beck DESTINI Profiler, che ben si attaglia a questa logica per il Real Estate Development.
A prescindere dalla Domanda Privata, che, però, non è occasionale, bensì legata alla gestione di vasti patrimoni immobiliari strumentali, lo Sviluppo Immobiliare risulta essere l'ambito più promettente, in quanto permette di rendere maggiormente efficiente ed efficace, sul piano dei flussi informativi, un processo decisionale che, per sua stessa natura, è accentrato e integrato: collaborativo in senso non retorico.
Sostanzialmente, si può affermare che, a partire dalla valutazione delle alternative in termini di fattibilità tecnico-gestionale ed economico-finanziaria, la computazionalità digitale arreca notevoli benefici che si traducono successivamente in formulazione di Requisiti Informativi da parte dello Sviluppatore molto dettagliati, rivolti ai Progettisti e ai Costruttori.
In questo senso, il processo digitalizzato di Losinger Marazzi, supportato da applicativi di Space Programme e di Code & Model Checking appare davvero esemplare, nell'ottica della definizione computazionale del Brief dell'Operazione Immobiliare e di sistematico monitoraggio dell'operato dei Progettisti in funzione della Commerciabilità e della Bancabilità dell'Investimento e del Prodotto Immobiliare.
D'altra parte, in termini puramente monetari, vale, quale indicatore rilevante, quanto affermato da Great Portland Estates, secondo cui «for every £1 we invest in BIM model we save £2 in construction».
Più generalmente, la Politique Centrale BIM di Bouygues Immobilier riporta un passaggio altamente significativo allorché afferma: «Bouygues Immobilier, promoteur responsable et soucieux du développement durable et du cycle de vie des produits livrés, est entièrement convaincu de la pertinence du BIM comme fil conducteur du déroulé d'une opération du foncier jusqu'à la gestion des flux et de l'asset en phase d'exploitation immobilière».
Come già sottolineava KPMG in un Report dedicato al Real Estate, le Operational Issue si stagliano come prioritarie nell'orizzonte sia dei Prioprietari sia degli Sviluppatori.
Per questa ragione, come detto precedentemente, la Convention BIM, vale a dire i Requisiti Informativi, divengono documento cruciale per i destini dell'Operazione che, a motivo della necessità di superare i percorsi autorizzativi, può digitalmente far fronte agilmente a imprevisti e a turbolenze.
Naturalmente, l'immersività crescente dei Modelli Informativi consente, inoltre al Promotore, di allestire un processo di gestione delle varianti alla soluzioni iniziale non solo più approfondita, ma anche legalmente validabile quanto a risultati attesi.
Se questi sono gli aspetti maggiormente immediati da cogliere nella Digitalizzazione dello Sviluppo Immobiliare, il tratto decisivo sta nella possibilità, attraverso i Cognitive Built Asset, di trasformare la natura del Prodotto Immobiliare, servitizzandolo.
Ciò oggi è evidente nell'Edilizia Terziaria, all'insegna del Business Continuity Management, come ha ben dimostrato Volkswagen Financial Services con l'intervento prototipale di Braunschweig, che essa così riassume gli esiti delle sperimentazioni:
1) Klarheit und Orientierung in den Prozessen (erst planen, dann bauen, um sicher zu betreiben) – geordnete Abläufe;
2) Transparenz (eine Datenquelle, einheitliches Verständnis, weniger Störungen):
-bessere Kommunikation am Modell, schnellere Erfassung von Problemen
-früherer Kostensicherheit zum Zeitpunkt Baubeginn
-kompakter Ausschreibungsprozess, Daten im FLM und TFM nach Fertigstellungsofort verfügbar;
3) weniger Störungen=weniger Stress, höhere Qualität führt zu mehr Freude, Spaß;
4) Aufgabe Bauherr: interne Abläufe im Immobilienmanagement des Bauherrn erweitert / revolutioniert. Wunsch nach: besserem Datenaustausch und nach einer größeren Bereitschaft bei Planern und ausführenden Gewerken die BIM Arbeitsmethode umzusetzen -verbunden mit standardisierten Prozessen
2) Transparenz (eine Datenquelle, einheitliches Verständnis, weniger Störungen):
-bessere Kommunikation am Modell, schnellere Erfassung von Problemen
-früherer Kostensicherheit zum Zeitpunkt Baubeginn
-kompakter Ausschreibungsprozess, Daten im FLM und TFM nach Fertigstellungsofort verfügbar;
3) weniger Störungen=weniger Stress, höhere Qualität führt zu mehr Freude, Spaß;
4) Aufgabe Bauherr: interne Abläufe im Immobilienmanagement des Bauherrn erweitert / revolutioniert. Wunsch nach: besserem Datenaustausch und nach einer größeren Bereitschaft bei Planern und ausführenden Gewerken die BIM Arbeitsmethode umzusetzen -verbunden mit standardisierten Prozessen
Non bisogna, ancora, dimenticare il tentativo, poi interrotto, presente in una grande Operazione a San Pietroburgo, di creare un sistema costruttivo aperto interamente impostato con il BIM, teso a industrializzare una catena di fornitura, abbattendo i costi unitari e generando una varietà di soluzioni.
Il che ci conduce, infine, alla Riqualificazione e alla Rigenerazione del Patrimonio Residenziale Privato che, anzitutto, dovrebbe essere ora stato mappato da Casa Italia, si auspica già in modalità BIM/GIS.
Esso, infatti, in termini di agevolazioni fiscali e finanziarie per la Riqualificazione Energetica e il Miglioramento Sismico, dovrebbe incentivare processi aggregativi di Operatori Eterogenei alla Scala Urbana e Territoriale, anziché beneficiare estemporaneamente le Micro-Organizzazioni.
Se ciò non accadrà, l'ennesima occasione strutturale sarà andata malamente persa.
A proposito di Domanda Privata qui appaiono due opzioni:
1) interventi sull'Esistente attuati secondo criteri legati all'Industrializzazione e alla Prefabbricazione, come per Energiesprong, attualmente proposto nel Nostro Paese da Consorzio Habitech/ReBuild Italia;
2) interventi di Sostituzione del Costruito, previa demolizione, come auspicato, in particolare, da ANCE.
Esiste, però, forse una terza eventualità, più connessa a un paradigma da 4.0, da quarta rivoluzione industriale: creare un processo che, in tempo reale, parta dal rilievo digitale dello specifico cespite, per condurre alla generazione di combinatorie ottimizzate riferite a BIM Library (espresse in termini di distretti e di filiere) da cui innescare un processo di produzione digitale autonomizzato e sartoriale di «piccoli elementi» assemblabili a secco, tempestivamente validato, con modularità immersive e con simulazioni di utenza (dalla Crowd Simulation alla Gamification) da parte dei Clienti Finali, introdotti direttamente nella catena di fornitura.
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