Il condono edilizio frazionato è illegale: no a quattro sanatorie diverse per un'unico fabbricato. Ci sono eccezioni?

Era un po' che non ci occupavamo di tentativi di condono 'andati a male': il Tar Napoli, nella recentissima sentenza 6011/2023 del 6 novembre, ci riporta alle regole sulla sanatoria straordinaria (che differisce da quella ordinaria ex articolo 36 del Testo Unico Edilizia) quando sono protagoniste diverse abitazioni ma riferibili ad un unico fabbricato.

Quattro abitazioni, un solo fabbricato: l'aggiramento del limite dei 750 metri cubi

Il tentativo di aggirare il limite volumetrico di 750 metri cubi del cd. secondo condono edilizio (art.39 della legge 724/1994), nel caso di specie, è messo in atto con quattro separate istanze di condono edilizio finalizzate ad ottenere la sanatoria di quattro distinte abitazioni con annessi depositi facenti parte di un fabbricato insistente su un fondo di cui i ricorrenti (fratelli) erano comproprietari.

Il Comune, nel rilevare che le suddette istanze di condono coprivano tutte le unità immobiliari da cui era costituito il fabbricato in questione, respingeva l’istanza sottolineando che "è stata presentata in contrasto con i dettami di cui alla legge 724/94, articolo 39 – comma 1, in quanto l’unità immobiliare, oggetto di istanza di sanatoria in argomento, fa parte di un unico fabbricato sorto all’epoca sul fondo di proprietà dei signori...e il complesso immobiliare è maggiore dei 750 mc previsti (limite massimo ammissibile per le nuove costruzioni), dall’art. 39 comma 1 della citata norma. Infatti l’intero fabbricato ha una volumetria complessiva di 2002,72 mc. Va specificato inoltre che l’opera abusiva va identificata con riferimento all’unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare ove sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario essendo irrilevante la suddivisione in più unità abitative e la presentazione di più istanze separate, al fine di aggirare i limiti previsti per il condono relativamente al calcolo della volumetria consentita; nel caso in esame i richiedenti erano comproprietari del suolo e del fabbricato pertanto la titolarità riguarda la comproprietà nel suo insieme".

Il centro interessi è uno solo...

Il ricorso verte su questo assunto: l'amministrazione comunale avrebbe errato a ricondurre le quattro istanze di condono dei fratelli ad un unico centro di interessi, posto che i quattro appartamenti oggetto di sanatoria erano da considerarsi unità immobiliari autonome, destinate ad assolvere alle esigenze abitative di quattro nuclei familiari diversi.

La tesi, osserva il TAR campano, non tiene, in quanto si infrange contro il dato reale che il fabbricato, che costituisce la risultante delle quattro abitazioni in questione (e degli annessi depositi), resta comunque un manufatto in comproprietà tra i fratelli, rispetto al quale è individuabile un unico centro di interessi imputabile collettivamente ai soggetti comproprietari e regolato secondo la disciplina della comunione immobiliare fino allo scioglimento della comunione stessa, senza che su di esso possano esplicare influenza.

Questo, secondo il TAR, esclude che possa acquisire rilevanza la dedotta circostanza del separato utilizzo, da parte di ciascun nucleo familiare, dei quattro appartamenti oggetto delle istanze di condono, le quali correttamente sono state considerate in maniera unitaria ai fini della verifica del rispetto del limite volumetrico di 750 mc. fissato dal legislatore del 1994.

Le regole del Secondo condono edilizio per eludere la sanatoria frazionata

Ma più in generale, spiegano i giudici, va osservato che l’art. 39, comma 1, della legge 724/1994 (Secondo condono edilizio) deve essere inteso nel senso che, laddove l’abuso consista nella costruzione di un fabbricato che faccia capo ad un unico centro di interessi e che sia suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il succitato limite volumetrico vada riferito all’edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone, costituendo la previsione della cubatura massima un limite assoluto e inderogabile che risulterebbe, in caso contrario, agevolmente eludibile.

Niente condono edilizio se il fabbricato supera i 750 metri cubi di volumetria massima

Se il fabbricato oggetto della istanza di condono ha superato la cubatura di 750 mc prevista come limite massimo dall’art. 39 della legge 724/1994, la sanatoria straordinaria non è possibile. Tale limite volumetrico non è aggirabile in alcun modo, tanto meno presentando istanze di condono 'separate'.

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Il limite dei 750 metri cubi e le nuove costruzioni: ecco quando si può 'scindere' la richiesta

Il TAR prosegue sottolineando che “il limite di 750 metri cubi" trova un temperamento nelle nuove costruzioni (e solo per queste), anche perché per i nuovi edifici non è possibile un raffronto con una costruzione originaria.

Infatti per le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, cioè presupponendo ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria.

Le possibilità delle istanze di sanatoria singole

I casi possono essere molteplici: proprietà di parte della costruzione a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, primo comma, della legge 47/1987) o titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile), titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere (art. 31, terzo comma, della legge 47/1985, in relazione all'art. 4 della legge 10/1977) o ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. 31, terzo comma, della legge 47/1985), come l'istituto di credito mutuario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.

Ciascuno dei soggetti, come sopra specificati, può presentare la domanda di sanatoria per le porzioni di immobile per le quali è legittimato, ed è questa l'unica possibilità, cui logicamente può riferirsi la deroga, in quanto la concessione edilizia deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, quando si riferisce a nuova costruzione, e solo eccezionalmente può operarsi una scissione quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore.

Di conseguenza uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite di volumetria previsto dall'art. 39, primo comma, della legge 724/1994, dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario.

Una sola costruzione, più porzioni di appartenenza

Potranno, invece (ed è questa la previsione mirata dal legislatore) aversi una serie di istanze quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, relative per ciascun richiedente alle porzioni di appartenenza anche se comprese in una unica costruzione unitaria: la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, riunificando, tuttavia, le porzioni dello stesso titolare.

Immobile in comproprietà: no al condono frazionato

In definitiva, nel caso di bene immobile in comproprietà per il quale – come nella specie – non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di condono, da parte di diversi soggetti legittimati, costituisce un frazionamento artificioso della domanda da imputare ad un unico centro sostanziale di interessi, in modo tale da impedire l’elusione del limite legale di volumetria per la concedibilità della sanatoria (cfr. Cass. Pen., Sez. III, 4 aprile 2019 n. 27977).

Pertanto, non si configura rimproverabile l’effettuata unificazione delle quattro istanze di condono, ai fini della verifica del rispetto del limite legale di volumetria, trattandosi nello specifico di fabbricato in comproprietà, rappresentativo della sussistenza di un unico centro di interessi giuridicamente rilevante.

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