Il certificato di destinazione urbanistica può essere usato per dimostrare l’illegittimità di un titolo abilitativo

Certificato di destinazione Urbanistica: cos'è e come richiederlo

Il Certificato di destinazione Urbanistica è un documento ufficiale rilasciato dal Comune che fornisce informazioni riguardo alla situazione urbanistica di un'area o di un immobile specifico, esso si basa sulla caratterizzazione e le norme tecniche di attuazione legate allo strumento urbanistico vigente (Piano regolatore generale, PRG, o Piano urbanistico comunale, PUC).

Per richiedere il CDU viene compilato un modulo apposito generalmente reperibile presso il sito web del comune nella sezione urbanistica o modulistica, ovvero presso l’Ufficio Tecnico o Urbanistico del Comune di pertinenza. Ad esso vengono allegati una serie di documenti obbligatori.

La compilazione del modulo prevede l’inserimento dei seguenti dati:

• le generalità del richiedente;
• i dati identificativi del terreno;
• il motivo specifico della richiesta.

Gli attori che possono richiedere il CDU sono:

• il proprietario del terreno e i suoi eredi;
• il comproprietario di un terreno;
• il titolare di un diritto reale sul terreno come l’usufruttuario;
• il titolare di una servitù o del diritto di superficie;
• il notaio che redigerà l’atto in cui vi è come oggetto il terreno;
• un tecnico o altra persona delegata dal soggetto legittimato.

Il CDU è importante quando si ha necessità di conoscere la zona in cui è collocato l’immobile o per capire se vi sia possibilità di realizzare una certa tipologia intervento edilizio. Le informazioni contenute nel certificato di destinazione urbanistica sono varie informazioni, in particolare sono sempre presenti:

• i riferimenti catastali;
• la destinazione urbanistica dell’area;
• i parametri urbanistici;
• i vincoli presenti.

A sottolineare l’importanza del certificato urbanistico per valutare la compatibilità di un intervento edilizio è la sentenza del Consiglio di Stato n. 852/2025.

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Normative urbanistiche e destinazione d'uso: bloccato un intervento in zona agricola

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 852/2025 ha respinto l’appello proposto dalla società ricorrente contro la sentenza del Tar per la Campania, che aveva annullato il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Santa Maria la Carità. Questo permesso riguardava un intervento di demolizione e ricostruzione con un incremento volumetrico del 35% su alcuni fabbricati rurali siti nel comune di Santa Maria la Carità, in zona agricola "E1 – Agricola comune".

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Precisamente la società ricorrente acquistava da alcuni privati i suddetti fabbricati, per i quali era stato richiesto un permesso di costruire per un intervento che prevedeva la demolizione e la ricostruzione degli edifici, con un incremento volumetrico del 35%. Il Comune aveva approvato la richiesta avallando il permesso di costruire. Tuttavia il proprietario di un fondo confinante, ha impugnato tale permesso al TAR Campania, sostenendo che l'intervento avrebbe avuto un impatto negativo sull'area rurale, trasformandola e aggravando il carico urbanistico.

Il TAR aveva rilevato che “l’intervento autorizzato non rispettava le condizioni previste dall’art. 6-bis l.r. 19/2009, che impone la destinazione ad uso agricolo di non meno del venti per cento della volumetria esistente, così sottraendo l’intera area alla destinazione agricola impressa alla zona.” Quindi l'intervento, benché autorizzato dall’Amministrazione comunale, avrebbe determinato una radicale trasformazione dell'area, snaturando la sua vocazione rurale e violando le disposizioni dell’art. 6-bis della legge regionale, che impone di destinare almeno il 20% della volumetria esistente ad uso agricolo.

La società ricorrente non accettando la sentenza del Tar ha presentato appello al Consiglio di Stato, chiedendo la riforma della sentenza del TAR. L'azienda ha contestato la legittimazione della sentenza sostenendo che invece l'intervento rispettasse le norme regionali, inclusa la possibilità di mutamento di destinazione d'uso per fini residenziali.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto tutte le censure presenti in appello, confermando l'annullamento del permesso di costruire e marcando che “Nel caso di specie il progettato intervento ha per oggetto fabbricati rurali (così qualificati anche nei titoli di provenienza dei danti causa di Edil Somma: doc. n.ri **** deposito appellato), realizzati in zona omogenea “E1-Agricola comune” (tranne una parte della p.lla ****, che si trova in zona “non pianificata”), come risulta dal certificato di destinazione urbanistica n. ****/18 rilasciato dal Comune di Santa Maria di Carità: difetta, quindi, il requisito dell’ubicazione del fabbricato rurale fuori dalle zone classificate agricole, contemplato dal combinato disposto degli artt. 2 lett. b) e 5 della legge regionale.”

Da ciò si comprende come uno degli elementi determinanti per la qualificazione del caso sia il certificato urbanistico, documento essenziale per valutare la compatibilità di un intervento edilizio con la destinazione d’uso del terreno e le normative urbanistiche in vigore. Nel caso di specie, il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune evidenziava che i fabbricati in questione si trovassero in una zona classificata come agricola e, pertanto, l’intervento di demolizione e ricostruzione non poteva avvenire in deroga alle disposizioni relative alla destinazione agricola, ovvero senza rispettare i requisiti specifici previsti dalla legge regionale.

Il certificato urbanistico può quindi svolgere un ruolo cruciale nel dimostrare l'incompatibilità di un intervento edilizio, esempio in un Zona territoriale a vocazione rurale dell'area, confermando che la salvaguardia del territorio, del paesaggio e della struttura economica di un sito rappresentano una priorità inderogabili nel bilanciamento tra gli interessi pubblici e quelli privati.

LA SENTENZA DEL Consiglio di Stato n. 852/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.