Il cambio di destinazione d’uso è vincolato al permesso di costruire

Le regole del cambio di destinazione d'uso

Nell’edilizia molto spesso si sente parlare di cambio di destinazione d’uso, ossia di un'operazione urbanistica che consiste nel modificare la funzione di un immobile, ovvero il suo utilizzo originario, andando ad incidere anche sul carico urbanistico dell’area a cui l’edificio afferisce. Questo può riguardare il passaggio, ad esempio, da una destinazione residenziale a una commerciale, da una destinazione agricola a una industriale, o da un uso abitativo a uno terziario (es. uffici, studi, etc.).

La norma prevede la presenza di 2 tipi di cambio di destinazione d’uso:

• irrilevante (orizzontale) quando avviene all’interno della stessa categoria;
  
• rilevante (verticale) quando avviene tre categorie diverse.

Per categorie si intende una classificazione atta ad identificare e distinguere i diversi tipi di beni immobili, come abitazioni, locali commerciali, terreni agricoli, uffici, ecc., in particolare l’art. 23-ter Testo Unico Edilizia (TUE) DPR 380/01 individua le seguenti categorie:

• a) residenziale;
• b) turistico-ricettiva;
• c) produttiva e direzionale;
• d) commerciale;
• e) rurale

A questo punto bisogna comprendere quando può avvenire il cambio di destinazione d’uso tra le categorie.

Secondo l’art 23 ter comma 1bis del TUE, DL 69 del 2024 “Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”, quindi nella stessa categoria il cambio di destinazione d’uso può sempre avvenire.

Secondo l'art 23 ter comma 1-ter del Testo Unico sull'Edilizia TUE “Sono, altresì, sempre ammessi il mutamento di destinazione d'uso tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”, quindi cambiamento tra categorie funzionali diverse è sempre consentito (a meno di quelli agricoli) nelle zone A, B e C definite dal DM 1444/1968 o dalle leggi regionali, a condizione che vengano rispettate le normative di settore e vi sia conformità alle condizioni eventualmente imposte dagli strumenti urbanistici comunali, come riportato al l'art 23 comma 1-quater del Testo Unico sull'Edilizia TUE.

Il cambio di destinazione d'uso può avvenire con opere oppure senza opere, ma bisogna chiarire quando serve un permesso:

• nel caso di cambio di destinazione d'uso non rilevante viene richiesta la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) come riportato nell’art 23 comma 1-quinquies;
• nel caso di cambio di destinazione d'uso rilevante con opere, potrebbe essere richiesto il permesso di costruire o la SCIA alternativa al Permesso in funzione del tipo di opera e/o intervento.

A sottolineare se il cambio di destinazione d’uso da una classe funzionale all’altra necessitasse obbligatoriamente del permesso di costruzione è la sentenza del Tar Campania n. 68/2025.

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Cambio di destinazione d'uso non autorizzato: arriva il blocco

Il Tar della Campania ha emesso una sentenza rigettando il ricorso presentato dal ricorrente avverso l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Agerola che imponeva la demolizione di opere edilizie realizzate senza le necessarie autorizzazioni.

In particolare, il Comune aveva constatato, a seguito di un sopralluogo che erano state eseguite diverse opere abusive, tra cui la modifica della destinazione d’uso di un manufatto da deposito a civile abitazione, con la realizzazione di impianti elettrici, idrici, pavimentazioni e rivestimenti, oltre a un incremento delle superfici e della volumetria.

Le opere erano state realizzate in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, senza l’autorizzazione prevista dall’articolo 146 del DLGS n. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio) e in violazione delle norme urbanistiche vigenti.

Il ricorrente contestava l’ordinanza di demolizione, sostenendo che non vi fosse stato un cambio di destinazione d’uso, poiché il fabbricato era già di fatto adibito a civile abitazione prima dei lavori. Inoltre, il ricorrente avrebbe affermato che le opere realizzate non avessero alterato l’aspetto esteriore dell’edificio e che l’incremento delle dimensioni fosse imputabile ad un mero errore nella documentazione in precedenza presentata. Inoltre il ricorrente aveva anche presentato una domanda di accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del DPR n. 380/2001, sostenendo che le opere fossero comunque conformi alla normativa urbanistica.

Il Tar Campania, dopo aver esaminato gli atti e ascoltato le parti, ha rigettato il ricorso, ritenendo infondate le argomentazioni del privato cittadino. In particolare, il tribunale ha stabilito che la modifica della destinazione d’uso richiedesse un permesso di costruire, poiché comportava il passaggio a una diversa categoria funzionale (da deposito a civile abitazione) sottolineando come sia “(…) richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio ad una diversa categoria funzionale fra quelle previste dall'art. 23 ter D.P.R. n. 380/2001 (‘a' residenziale; ‘a-bis' turistico-ricettiva; ‘b' produttiva e direzionale; ‘c' commerciale; ‘d' rurale); ne consegue che, versandosi in tale ipotesi, l'irrogazione della sanzione demolitoria si palesa legittimamente disposta (Consiglio di Stato, sez. VI, n. 2913/2023; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, n. 3963/2023; sez. III, 24 febbraio 2023, n. 1226).”

Quindi la mancanza di tale autorizzazione rendeva legittima l’ordinanza di demolizione.

Il Tar sottolinea anche che le opere realizzate avessero alterato l’aspetto esteriore e incrementato le superfici e i volumi, rendendo necessario un permesso di costruire, in quanto una semplice denuncia di inizio attività (DIA) non poteva essere sufficiente a giustificare gli interventi eseguiti. Appare inoltre, secondo la Corte, “improprio il richiamo alla L. Reg. n. 19/2001, atteso che l’art. 2, comma 1, lettera f) consente, tramite Dia, i mutamenti di destinazione di uso di immobili o loro parti, purché non comportino interventi di trasformazione dell’aspetto esteriore e di volumi e di superfici (e cioè a condizione che la nuova destinazione d’uso risulti compatibile con le categorie consentite dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee). Ebbene, tali profili ostativi sussistono nel caso in esame, avendo l’amministrazione contestato, tra l’altro, l’incremento delle superfici e del volume del manufatto, di talché va esclusa l’assentibilità dell’intervento ai sensi della citata disciplina legislativa regionale.”

In definitiva, il TAR Campania ha quindi confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Agerola, rigettando tutte le censure sollevate dal ricorrente.

LA SENTENZA DEL TAR CAMPANIA n.68/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.