I problemi relativi alle muffe nelle compravendite immobiliari

Muffe: perchè è importante analizzare attentamente la situazione prima di una compravendita immobiliare

Le muffe, organismi pluricellulari della famiglia dei funghi, possono trovare terreno e condizioni favorevoli alla crescita nelle abitazioni e negli immobili in generale. Come vedremo nell’articolo è di vitale importanza stabilire l’origine del fenomeno sia per quantificare gli aspetti prettamente valutativi sia per assicurare la solidità dei contratti preliminari e di trasferimento della proprietà.

Dove la causa della muffa risiede nel vizio occulto, ovvero non facilmente conoscibile, della cosa e non nell’uso inidoneo della stessa, essa provoca inadempienza del venditore con le relative ripercussioni sia a livello di contratto preliminare che di rogito. In tal senso è dunque indispensabile, quanto ordinariamente trascurata, la necessità di attente analisi qualitative antecedenti una vendita sia di cespiti usati che di nuova costruzione al fine della chiara identificazione di problematiche strutturali e/o dei materiali che possano a loro volta considerarsi causa di eventi quale appunto è la crescita di muffe.

Tutto questo a pena di pesanti ripercussioni economiche, legali e contrattuali sugli utenti.

Cosa sono le muffe

Le muffe sono microorganismi e come tali vivono naturalmente nell’ambiente intorno a noi. Fanno parte del mondo dei “funghi” ed hanno due caratteristiche importanti:

• Sono organismi composti da più cellule, quindi complessi;
• Si propagano e riproducono tramite spore.

Questo secondo punto sottolinea la capacità delle spore di essere trasportate nell’aria e quindi di potersi spostare fin quando non si depositano su un substrato utile alla crescita del microorganismo.

Perché quest’ultima avvenga e si propaghi nei locai non è necessario solo il substrato idoneo ma occorrono anche determinati parametri dell’ambiente di crescita medesimo primo tra tutti un’alta percentuale di umidità. Parlando di abitazioni, dunque, il substrato saranno le superfici murarie e il tasso di crescita sarà dettato dalla percentuale di umidità presente e dalla temperatura dell’ambiente sul quale le muffe si sviluppano.

Quali conseguenze portano

Esistono oltre 100.000 diverse specie di muffe di cui un numero cospicuo può causare problemi di salute per le persone, anche molto gravi. La grande diffusibilità attraverso l’aria delle spore rappresenta un rischio biologico importante per la salute umana andando a colpire l’apparato respiratorio anche in modo talvolta molto grave. Altre patologie legate alla presenza di muffa nell’abitazione possono essere a carico della pelle, delle mucose, del sistema immunitario e neurologico.

Le cause ricorrenti in ambito immobiliare

Per quanto concerne il focus del presente articolo, è importante specificare la necessità di identificare la causa della formazione delle condizioni di crescita della muffa e, come vedremo in seguito, se questa sia palesata o meno al momento dei sopralluoghi pro vendita.

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Uso improprio dell’abitazione

A parità di substrato sono le condizioni ambientali sfavorevoli, cioè elevata umidità e bassa temperatura delle superfici, a determinare il proliferare della muffa. Proprio queste possono essere causate da un uso non consono dell’immobile durante le normali attività della vita quotidiana o di quelle professionali nel caso di immobili commerciali.

Come anticipato le best practices devono produrre due risultati: 

• Mantenere a bassi livelli il tasso di umidità muraria e dell’aria;
• Evitare che la temperatura nell’unità raggiunga dei valori troppo alti.

Tra le attività domestiche assolutamente da evitare troviamo in primis l’asciugatura del bucato all’interno dell’unità. L’acqua in evaporazione dai tessuti concorre all’aumento dell’umidità relativa dell’aria e conseguentemente alla formazione della condensa su muri, superfici, telai degli infissi ecc.

Temperature troppo alte permettono un aumento significativo della quantità di acqua (Umidità Assoluta) nell’aria incrementando il fenomeno. Allo stesso modo, una ventilazione non corretta degli ambienti impedisce il ripristino naturale dell’equilibrio, annoverandosi tra le principali cause per la formazione di muffa.

Per nominare altri fattori di rischio dovuti all’uso comune è utile ricordare di non creare zone a ridotta circolazione d’aria, ad esempio attaccando gli armadi ai muri, e di evitare l’utilizzo di carta da parati specialmente su murature già critiche.  Non sono solo questi utilizzi poco corretti dell’immobile a favorire la proliferazione delle muffe, questa può essere causata anche da problemi strutturali e/o dovuti ai materiali. È proprio la considerazione appena esposta, che verrà approfondita nei prossimi paragrafi, a giocare un ruolo estremamente impattante sulla compravendita immobiliare.

La muffa intesa come sintomo del vizio 

La creazione dei parametri ambientali causanti la proliferazione può essere fondata anche su difetti e vizi costruttivi dell’immobile:

• Esistenza di ponti termici;
• Coibentazioni con materiali non adatti e/o applicati in modo non idoneo;
• Presenza di infiltrazioni;
• Risalita (come causa di apporti indesiderati di maggior vapore acqueo).

Il Decreto Legge 192/05 definisce i ponti termici come punti di discontinuità dell’isolamento termico quali possono essere ad esempio le intersezioni tra muri verticali e solai. Sono zone del fabbricato a forte dispersione di calore e che quindi risultano proprio quelle con la maggiore probabilità di condensa e successiva formazioni di muffa. Si tratta di vizi dell’immobile frequenti anche nelle nuove costruzioni di oggi e la loro eliminazione ha come effetto un netto miglioramento della prestazione termica del fabbricato ed ovviamente della limitazione nella formazione di muffa.

Vizi sono anche l’erronea scelta dei materiali coibenti e la loro posa non corretta come pure le infiltrazioni dovute ad esempio ad un’impermeabilizzazione mal realizzata o a rotture degli impianti.

Cosa dice l’art. 1490 comma 1 del Codice Civile

Proprio in materia di vizi dell’immobile nella compravendita entra in gioco l’art. 1490 del Codice Civile che stabilisce: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Questo salvo diverso comune accordo tra le parti, solitamente manifestato di default con recite in atto pubblico volte ad esplicitare il consenso al trasferimento dell’immobile “come visto e piaciuto”.

Ciò è utile e solido fintanto che i vizi medesimi risultano facilmente rilevabili attraverso la normale diligenza di un acquirente che per natura non possiede nozioni tecniche che possano permettere indagini di superiore livello. Tale tipologia di clausole non hanno però efficacia sui così detti “vizi occulti”, ovvero non facilmente riconoscibili attraverso la menzionata normale diligenza. Per portare un esempio classico è utile il caso delle infiltrazioni: rappresentano vizio occulto ove il loro effetto, ovvero la macchia o il gocciolamento di acqua, non era visibile al momento della vendita.

Ecco che in questo caso non è tanto la “macchia di muffa” a destabilizzare la solidità dell’atto di vendita quanto la causa quando questa è riconducibile a problemi strutturali o costruttivi. Per assurdo stiamo parlando di un grande buco nero dell’attuale mercato immobiliare nel quale l’attenzione ed i controlli di due diligence su questi ambiti rasentano lo zero assoluto nel 90% dei casi.

Le conseguenze, art. 1492 del Codice Civile

La garanzia prestata dal venditore è obbligazione contrattuale ed il venir meno rappresenta un’inadempienza agli stessi obblighi scaturiti dai contratti preliminare e di trasferimento della proprietà dell’immobile. L’effetto è il dovere dell’allora venditore o del promittente venditore a risarcire il danno subito dall’acquirente (o promissario acquirente) arrivando nei casi di maggiore entità all’annullamento dell’atto di vendita stesso o alla risoluzione del contratto preliminare con gestione della caparra ex art. 1385 cc.

Questo ovviamente salvo il caso che la perizia dimostri la responsabilità del compratore dovuta a modifiche o usi impropri della cosa acquistata. L’eventuale nullità dell’atto di vendita, inoltre, può essere prodotta anche da un percorso di ordine prettamente urbanistico che intreccia gli aspetti legati ai vizi occulti di un immobile. Il tema sarà trattato nei prossimi paragrafi.

Cos’è l’agibilità

È il principio secondo cui un immobile viene dichiarato dall’Amministrazione idoneo all’uso convenuto in base a precisi requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. La manifestazione del principio nell’attuale ordinamento avviene tramite il cosiddetto “Certificato di agibilità” o titoli corrispondenti.

La presentazione di questo documento ai fini della stipula è obbligatoria purtroppo solo per le nuove costruzioni post anno 2003, mentre non lo è per le compravendite tra persone fisiche. Da notare però, che la mancanza di obbligo alla presentazione del certificato non deroga la necessità di presenza di requisiti salvo diverso accordo consensuale tra le parti.

È infatti possibile la vendita di immobile privo di agibilità qualora il compratore ne sia formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa (es proposta di acquisto, ndr) e che della circostanza si sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di scambio del bene. Il legame? Dove l’agibilità è rilasciata secondo principio anche di salubrità la presenza di muffa incide sul requisito stesso in conseguenza del rischio biologico. Non solo, dove l’agibilità è stata rilasciata in presenza del requisito essa è altrettanto invalidata dalla perdita dello stesso.

Il ruolo dell’autorità sanitaria

Competente per gli aspetti di salubrità di un fabbricato è l’autorità sanitaria locale (ASL). È proprio essa che andrà interpellata tramite esposto per un sopralluogo nel caso vengano riscontrati eventi con rischio biologico quali appunti la formazione di muffa in casa. Gli ufficiali valuteranno l’entità del fenomeno e la sua incidenza con la sicurezza degli utenti. Dove una piccola macchia di muffa non produrrà grandi effetti, una formazione diffusa ed importante potrà far dichiarare inagibile l’immobile.  Ovviamente, saranno poi necessarie le opportune indagini per identificare la causa del problema e le relative responsabilità. Nel prossimo capitolo si chiuderà il cerchio.

[...] L'ARTICOLO CONTINUA...

Verrà trattato il rapporto tra salubrità, muffa e agibilità e le sue conseguenze pratiche, oltre agli aspetti valutativi e le conclusioni sull'argomento.

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