I paletti del Testo Unico Edilizia: come funziona la doppia conformità urbanistica

Questa doppia conformità urbanistica che l'articolo 36 del Testo Unico edilizia pone come 'condizione sine qua non' per ottenere l'accertamento di conformità e ottenere, quindi, la sanatoria 'ordinaria', continua ad essere protagonista di dibattiti e richieste di modifica, in ultimo quello ufficiale di CNI e CNAPPC (ingegneri e architetti).

I professionisti tecnici, intervenuti sulla bozza di nuovo Testo Unico delle Costruzioni che dovrà sostituire il dpr 380/2001, hanno avanzato alcune proposte tra le quali spicca, appunto, il superamento della doppia conformità.

Ma cos'è, questa doppia conformità che, secondo i professionisti, "crea problemi ai comuni"?

Sanatoria: la differenza tra accertamento di conformità (permesso in sanatoria) e condono edilizio

Prima di tutto, sgombriamo il campo da un vecchio equivoco che purtroppo ancora oggi spesso tiene banco nelle sentenze di giustizia amministrativa: c'è una profonda differenza tra 'condono' e 'sanatoria'.

Il condono (detto anche 'sanatoria straordinaria') è una procedura 'a se stante', figlia di una precisa legge (in Italia ce ne sono state tre: nel 1985, nel 1994 e nel 2003) che 'sana' determinati abusi edilizi realizzati entro una determinata data.

I tre condoni edilizi hanno regole diverse, ma per le specifiche principali si rifanno a quelle del Primo condono (legge 47/1985), anche se il terzo, soprattutto per gli abusi in zona vincolata, è molto più ferreo e rigido.

Molto diverso è il caso della sanatoria 'ordinaria', che è appunto fissa, cristalizzata dalla legge nell'articolo 36 del Testo Unico Edilizia, e che si bassa su doppia conformità e accertamento di conformità.

Invitiamo, in tal senso, ad approfondire con l'articolo sottostante che spiega perfettamente le differenze tra i due istituti.

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Approfondimento sulle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, che sebbene rappresentino atti di natura vincolata volti a “sanare” ex post precedenti attività edilizie abusive operate da privati, non sono due facce della stessa medaglia ma due distinti istituti normativi che hanno diversa funzione applicativa.

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La doppia conformità del Testo Unico Edilizia

L'art.36 del Testo Unico Edilizia afferma che "in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articolo 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative", la sanatoria ordinaria può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 stesso, cioè con conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto (ex ante) che al momento della presentazione della domanda di sanatoria (ex post).

In tal caso - e solo così - è possibile ottenere l'accertamento di conformità che porta al permesso di costruire in sanatoria.

E' quindi esclusa la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Il senso qual'è?

Come spiegato dalla Corte Costituzionale nella sentenza 1/2013, l'obiettivo della doppia conformità è frenare l'abusivismo edilizio, in modo da escludere la possibilità di regolarizzare opere in contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro realizzazione, ma con essa conformi solo al momento della presentazione dell'istanza per l'accertamento di conformità.

La sanatoria giurisprudenziale (impropria) non è valida

Ecco perché la Consulta era intervenuta - e interviene ancora... - su alcune ipotesi di sanatoria cd. 'giurisprudenziale', o sanatoria impropria, individuata, in passato, da un orientamento minoritario della giurisprudenza amministrativa (ad esempio la sentenza 1796/2005 del Consiglio di Stato).

In base a questo 'procedimento', sono state ritenute sanabili opere che, pur non conformi alla disciplina urbanistica ed alle previsioni degli strumenti di pianificazione al momento della loro realizzazione, lo fossero divenute successivamente sul rilevo che sarebbe insensato demolire quando, a demolizione avvenuta, le stesse avrebbero potute essere legittimamente assentite.

Tale 'regola' è stata però radicalmente superata dallo stesso Consiglio di Stato che ne ha rilevato, in alcune pronunce successive, il contrasto con il principio di legalità che deve comunque presiedere all'operato della PA, in assenza di qualsivoglia disposizione del diritto positivo che contemplasse un siffatto istituto (v. Cons. St. Sez. 4, n. 4838, 17 settembre 2007) e, come sopra detto, con l'ancor più autorevole avallo dei giudici della Corte Costituzionale che hanno sottolineato come la sanatoria, che si distingue dal condono vero e proprio, "è stata deliberatamente circoscritta dal legislatore ai soli abusi "formali", ossia dovuti alla carenza del titolo abilitativo, riposando la sua ratio, di "natura preventiva e deterrente".

Semplificando: quando non c'è doppia conformità?

Esempio classico: all'epoca della commissione di un abuso edilizio il PUC del comune non consentiva né la realizzazione di volumetrie maggiori, per effetto della demolizione del preesistente manufatto e la costruzione di un nuovo edificio (come avvenne), né la destinazione urbanistica ad uso industriale in relazione ad un terreno con vocazione agricola

Oggi lo consente, in virtù di una nuova norma che ha modificato la precedente.

Ma non c’è doppia conformità, perché all’epoca dei ‘fatti’ l’abuso era sostanziale, non formale, e quindi non si potrà ottenere l’accertamento di conformità e di conseguenza la sanatoria.

Sanatoria, doppia conformità nel Testo Unico Edilizia e opere di urbanizzazione primaria: i collegamenti

Non può esserci doppia conformità e quindi permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del Testo Unico edilizia se le opere di urbanizzazione necessarie non sussistevano al momento della realizzazione dell'abuso, come non erano presenti neppure al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

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Doppia conformità ex art.36 TU Edilizia: ok per i reati 'urbanistici', non per quelli paesaggistici e sismici

Attenzione poi ad un atro aspetto collegato alla doppia conformità che abbiamo affrontato spesso: nella sentenza 544/2023, ad esempio, la Cassazione ha ricordato che la concessione rilasciata a seguito di accertamento di conformità (art. 36 Testo Unico Edilizia), cioè il permesso di costruire in sanatoria, estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma NON estingue i reati paesaggistici previsti dal d.lgs. 42/2004, che sono soggetti ad una disciplina difforme e differenziata, legittimamente e costituzionalmente distinta, avente oggettività giuridica diversa, rispetto a quella che riguarda l'assetto del territorio sotto il profilo edilizio e neanche i reati disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio.