I nuovi compiti per i tecnici nel Salva Casa: le attestazioni incongrue

Il Salva-Casa è legge da un po’, ma la sua applicazione stenta a decollare anche per una serie innumerevole di nuovi adempimenti tecnici attribuiti in parte alla Pubblica Amministrazione in parte ai professionisti privati.

Adempimenti anche complessi fin qui mai procedimentalizzati che l’Autore esamina analiticamente e che risultano determinanti per il buon esito della norma e che dovranno essere pensati più con orientamento ai principi ispiratori e al risultato che non alla interpretazione letterale spesso lacunosa.

Vista la molteplicità ne abbiamo scisso la trattazione in due parti:

1. Parte Prima – Più responsabilità nelle attestazioni (pubblicata lo scorso 27 marzo);
2. Parte Seconda – Le attestazioni incongrue (qui pubblicata).

Opere ex Covid '19

Da sempre abbiamo sospettato che le opere temporanee fossero candidabili a diventare permanenti.

E in effetti questo è ciò consente l’articolo 2 della legge n. 105/2024 (in cui è stato convertito il d.l. Salva-Casa).

Basterà una c.i.l.a. (dice il comma 2) che però deve attestare “le comprovate e obiettive esigenze” (?) per il mantenimento in essere di tali strutture ed inoltre la loro data di realizzazione.

Una c.i.l.a. anomala dunque se è vero, com’è vero, che la c.i.l.a. dovrebbe basarsi solo su aspetti oggettivi – e, dunque, dichiarabili dal privato – mentre qui è richiesta un’attestazione a contenuto soggettivo e discrezionale (che quindi dovrebbe essere riconosciuto fondato dalla Pubblica Amministrazione !)

La pignolesca richiesta della data di esecuzione poi pare addirittura fuori luogo e metterà in evidenza degli inadempimenti; le opere sono state realizzate nell’affannosa emergenza sanitaria e non sempre si sono seguite le regole del gioco (che erano anche dubbie).

Per di più già dovevano essere rimosse al termine del periodo emergenziale per cui, se sono ancora lì, vuol dire che sono abusive ! (Si tratta dunque di un condono).

In caso di non documentabilità per atti, la legge richiede l’attestazione di un tecnico secondo una procedura (che ritengo perversa) di cui diremo all’ultimo paragrafo di questo scritto. (v. - la prova diabolica).

Sulle richieste motivazioni “comprovate ed oggettive” è da supporre che debba esercitarsi la facoltà (anzi: il potere/dovere) del comune di valutarle e accettarle; ma la norma non dice se e come, per cui si rischia che sia una mera formalità (una foglia di fico per mettere a tacere la coscienza).

In ogni caso è però previsto il potere del comune di disporne la “rimozione” “in qualsiasi momento”: dunque anche in un imprecisato futuro (!); in altri termini una spada di Damocle pendente sine die.

Il che appare eccessivamente discrezionale e aleatorio; evidentemente contrario alle regole di certezza del diritto e inevitabile fonte di futuro contenzioso. Le opere da temporanee diventerebbero “temporaneamente” stabili fino a disdetta unilaterale del comune (?) (una nuova categoria e un evidente ossimoro).

Se si tratta di opere realizzate su suolo privato è difficile inquadrare questa disposizione nello ius aedificandi e sarà impossibile attribuirgli valore venale in caso di compravendita.

Se sono costruite su suolo demaniale forse bastava la concessione d’uso a determinarne la temporaneità.

Al netto dell’opportunità di tale norma diciamo che, come procedura, si poteva fare di meglio.

Proroga a 240 giorni per l’esecuzione delle demolizioni

All’articolo 31, co.3 la nuova norma prevede la possibilità di prolungare i termini di esecuzione delle demolizioni a seguito di ordinanza del comune da 90 a 240 giorni, ma tale agevolazione è conseguibile per “comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti …. o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico” per cui parrebbe attuabile solo per destinazioni residenziali, ma restano da definirsi le motivazioni e soprattutto i criteri di accettazione e condivisione del comune.

C’è la fondata probabilità che si trasformi in una generalizzata proroga d’ufficio per evitare la (contestabile) disamina di merito delle motivazioni che saranno addotte (un’altra foglia di fico).

Ma non è certo questo che inficerà l’efficienza ripristinatoria delle amministrazioni comunali (almeno stando ai precedenti).

Va detto però che spesso il Legislatore è stato attento sia al problema casa che al problema della produttività (che pare essere anch’esso alla base delle motivazioni del Salva-Casa e per il quale ha anche istituito “illo tempore” lo Sportello Unico delle Attività Produttive - SUAP) per cui non escludo che vengano avanzate anche istanze di dilazione riferite alle attività produttive.

Il che sarebbe accettabile nella sostanza anche se non riconosciuto per legge.

D’altra parte già esistono esempi in tal senso in alcune legislazioni regionali che continueranno ad applicarsi negli ambiti territoriali di competenza.

Il problema vero però, non è il termine di esecuzione delle ordinanza di demolizione, ma l’efficientamento del sistema repressivo/ripristinatorio che non pare abbia funzionato come ci si poteva aspettare e non è certo la dilazione dei termini di esecuzione che gli conferirà maggiore efficacia.

Dopo aver esaminato i nuovi compiti possibili vediamo adesso quelli impossibili

a) La criptica verifica dell’accettabilità estetica delle opere di edilizia libera

Poi ci sono le opere della lettera b-ter dell’articolo 6, comma 1, ovvero “le tende” di varia natura e consistenza anche costituite da “strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera” che oltre a non poter costituire “uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici” “devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.

Prescrizione indirizzata in sede di progettazione ai tecnici progettisti privati, ma – a parte il rispetto delle condizioni di non “costituzione di nuovi volumi e/o superfici” che sono effettivamente verificabili – la valutazione qualitativa è di fatto sottratta alla censura della Pubblica Amministrazione dopo l’installazione.

Infatti, trattandosi di edilizia libera, questa prescrizione rischia di cadere nel vuoto in quanto di difficile discrezionale valutazione ex post (e poi su iniziativa di chi?: d’ufficio del comune o su denuncia di parte?), a meno che il comune non si doti – con idoneo e specifico regolamento – di una Commissione di “arredo urbano” titolata a valutare la rispondenza a questi criteri (cosa che le amministrazioni possono certamente fare anche se onerosa e certamente fonte di contenzioso). Diversamente è un’altra foglia di fico.

In quella eventuale regolamentazione si dovranno/potranno inoltre prevedere le conseguenti sanzioni.

b) Scampato pericolo sulle tolleranze incidenti su diritti di terzi

Fortunatamente in sede di conversione in legge è stata eliminata la perversa disposizione dell’articolo 34-bis, secondo periodo, che voleva addossare ai tecnici privati l’onere (procedimentale e materiale) di rimuovere le eventuali porzioni rientranti nelle tolleranze, ma incidenti sui diritti di terzi “provvedendo alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.” Assurdo solo averlo pensato!

c) La prova diabolica …

Si definisce tecnicamente così la dimostrazione di un fatto praticamente impossibile.

Come non ritenere una “prova diabolica” la dimostrazione della esatta datazione di esecuzione di opere di “cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione” dalla documentazione esistente? dimostrazione richiesta non al proprietario, bensì al suo tecnico ?

Questa “prova” di inevitabile dubbia attendibilità a prescindere è richiesta però per ben tre volte:

• sia all’articolo 34-ter, comma 2, ultimo periodo
• sia all’articolo 36-bis, comma 3, penultimo periodo
• sia infine all’articolo 2 (della legge n. 105/2024), comma 4 (opere ex-Covid 19 come dianzi anticipato)

e condiziona l’ammissibilità delle sanatorie e/o il mantenimento in essere dell’opera temporanea.

Non è tutto: la falsa o mendace attestazione del tecnico viene punita ai sensi del DPR n. 445/2000 ! Peccato che il DPR n. 445/2000 si riferisce alle “dichiarazioni sostitutive di atti di notorietà” relative a “stati, qualità personali o fatti che siano a diretta conoscenza dell’interessato” dichiarante, il che certamente non è per un tecnico professionista esterno (ed estraneo) ai fatti.

E’ evidente che la norma induce un cortocircuito logico (e spesso anche cronologico in base all’anagrafe del dichiarante) ed è di fatto inapplicabile.

Anche qui ho sentito fantasiose giustificazioni che vorrebbero che la certificazione della data fosse desunta da un professionista “esperto” in base alle “tecniche costruttive dell’epoca”.

Quand’anche fosse così si tratta di una data presunta e la sanzione minacciata è comunque inapplicabile.

Considerazioni finali

In sintesi riprenderei quel che ho già detto e scritto in precedenza quando ho ritenuto di sottotitolare la norma del Salva-Casa “vorrei ma non posso” in quanto molte innovazioni, anche positive, attese ed auspicate, sono poi corredate da irrigidimenti procedurali che paiono dettati da una sorta di timidezza – quasi espressione di un malcelato senso di colpa, un’“excusatio non petita” – che induce a mettere la coscienza a posto ricorrendo ad un “rigorismo formale” rinviato a certificazioni di dubbia affidabilità che rischia:

• se applicato alla lettera, di inficiare l’applicabilità della norma o,
• se inapplicato, di configurare di fatto inadempimenti in capo alla Pubblica amministrazione o ai tecnici professionisti.

Non posso pensare che questo fosse l’intento del Legislatore perché il Salva-Casa voleva/doveva/poteva essere una norma di innovazione autorevole e coraggiosa. Ma non si può dire che così sia stata nella sua formulazione testuale.

Adesso comunque è tempo di metabolizzare e finalizzare queste nuove (non semplici procedure), per cui - almeno per un po’ - basta semplificare.