I grandi portici dell'autorimessa non sono pertinenze ma nuove costruzioni

Cos'è pertinenziale e cosa no? Di recente ci siamo soffermati sulla pertinenzialità 'presunta' di alcune opere edilizie (come, ad esempio, una piscina), ma nella nuova sentenza del Consiglio di Stato (n.6438 del 23 settembre 2021) si fissano ancor meglio i paletti della materia, differenziando al meglio i concetti di pertinenza 'civilistica' e 'urbanistico-edilizia'.

I portici della discordia

Un comune ordinava ad una società immobiliare la demolizione, rispettivamente, delle seguente opere: 

• un primo portico collocato in prossimità del confine est di proprietà e in aderenza al prospetto sud di un edificio esistente, avente una superficie coperta di circa 120,75 metri quadri, con uno sviluppo in lunghezza di circa 20 metri e in larghezza di circa 6,30 metri, un’altezza in colmo di circa 4,18 metri, suddiviso in due zone da un muro di recinzione realizzato al suo interno alto circa 2,18 metri e lungo 20 metri;
• un secondo portico più ampio realizzato ad est del confine di proprietà e in aderenza al prospetto est di un edificio esistente, avente una superficie coperta di circa 769,50 mq, con una lunghezza di circa 81 metri e un’altezza complessiva in colmo di circa 4 metri;
• un’autorimessa avente superficie coperta di 88,74 metri, lunghezza complessiva di 15.57 metri, larghezza di 5,70 mt e altezza complessiva in colmo di circa 2,46 metri, dotata di saracinesca con apertura elettronica.

Portici pertinenziali? No, sono troppo grandi

Secondo i ricorrenti, le opere contestate avrebbero natura pertinenziale.

In particolare, si assume che i “portici” avrebbero una finalità strumentale rispetto al fabbricato produttivo esistente, non avrebbero autonomo valore commerciale e non inciderebbero sul carico urbanistico.

Palazzo Spada smonta tutto partendo da:

• art. 817 cod. civ., che dispone che sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima;
• art.3 dpr 380/2001, che qualifica pertinenziali gli interventi «che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale».

La giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che l’accezione civilistica di pertinenza sia più ampia di quella applicata nella materia urbanistico-edilizia.

In particolare, si è affermato che: 

• i) «la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce»; 
• ii) «a differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche allorquando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto “carico urbanistico” proprio in quanto esauriscono la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale» (Cons. Stato, sez. VI, 1 ottobre 2019, n. 6576; Cons. Stato, sez. II, 22 luglio 2019, n. 5130; id., IV, 2 febbraio 2012, n. 615; Cons. Stato., V, 13 giugno 2006, n. 3490).

I suddetti requisiti devono sussistere contestualmente perché vi sia una pertinenza.

Nel caso in esame, a prescindere dalla effettiva sussistenza degli altri requisiti, è certo, come correttamente messo in rilievo dal primo giudice, che la rilevante dimensione degli interventi edilizi effettuati ha inciso sul carico urbanistico, il che è sufficiente per escludere la configurabilità di una pertinenza edilizia.

Le opere realizzate - portici e autorimessa - devono peraltro essere valutate unitariamente, risultando, nella specie, realizzato un complesso di interventi privi dei prescritti titoli abilitativi.

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