Gravi difetti dell'opera edilizia: requisiti, correlazioni, conseguenze. La Cassazione fa il punto

La gravità di un difetto dell'opera edilizia, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.

L'importante precisazione è contenuta nell'ordinanza n.1423/2019 dello scorso 18 gennaio della Cassazione, dove si ribadisce anche che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere altresì quale singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità eio liabitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei eio non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali, proprio come nel caso in esame, le impermeabilizzazioni e la pavimentazione dei balconi), purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. Sez. U, 27/03/2017, n, 7756; Cass. Sez, 2, 09/09/2013, n. 20644; Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 84; Cass. Sez. 2, 04/10/2011, n, 20307; Cass, Sez. 2, 15/09/2009, n. 19868).

Le responsabilità per gravi difetti dell'opera

L'oggetto del contendere, nel caso di specie, riguarda l'affermazione di responsabilità ex art. 1669 c.c. dell'appaltatore per i danni subiti da un inquilino di un appartamento in conseguenza dell'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria delle facciate, dei balconi e dei parapetti dell'edificio condominiale.

Secondo l'appaltatore, ricorso in Cassazione dopo la condanna della Corte d'Appello, si ravvisa violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. e l'"omessa indagine" in ordine alla sussistenza della gravità dei difetti.

La Cassazione, in primis, ricorda che il vigente art. 1669 c.c. configura una responsabilità extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici, nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e al fine di tutelare in tal modo rincolurnità personale. Peraltro, l'art. 1669 c.c. ha ampliato la portata includendo tra i difetti, di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell'edificio, possano essere, comunque, qualificati "gravi".

Trattandosi di difetti delle opere di ristrutturazione edilizia, ovvero di interventi manutentivi di lunga durata su un edificio in condominio, riguardanti un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, l'azione di risarcimento dei danni ex artt. 1669 e 2058 c.c. nei confronti dell'appaltatore può essere proposta dal proprietario fell'appartamento danneggiato.

I poteri di indagine per i gravi difetti strutturali

Quanto all'indagine volta a stabilire se difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 c.c., ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c.c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera, la Cassazione precisa che rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto. Al giudice di merito spetta, quindi, di stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile. Questo accertamento di merito è sottratto ai sindacato di legittimità se adeguatamente motivato (Cass. Sez. 2, 26/04/2005 n. 8577; Cass, Sez. 2, 21/04/1994, n. 3794).

Nella sentenza impugnata, la Corte d'Appello di Messina, nell'esercizio del potere di interpretazione spettante al giudice del merito, e dunque tenendo conto del contenuto sostanziale della pretesa desumibile dalla situazione dedotta in causa, ha dichiarato di condividere la qualificazione della domanda del propietario dell'appartamento, con la quale veniva chiesta la condanna dell'appaltatore ad eliminare le cause dell'infiltrazioni nel suo appartamento, come azione di risarcimento in forma specifica del danno da responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. (e non dunque quale richiesta di adempimento contrattuale ex art. 1667 c.c.), essendo a suo fondamento allegati difetti costruttivi così gravi da incidere sugli elementi essenziali dell'opera stessa, influendo sulla sua durata e compromettendone la conservazione (cfr. Cass. Sez. 2, 20/04/2004, n. 7537; Cass, Sez. 2, 22/06/1995, n. 7080).

La sentenza impugnata ha quindi:

• dato atto dei difetti rilevati dalle indagini peritali, consistenti in tracce di umidità nei muri della proprietà corrispondenti ai balconi esterni;
• individuato la causa di tali difetti nella tecnica costruttiva adoperata, per la scarsa pendenza della pavimentazione dei balconi, la mancanza dello zoccoletto esterno e la non perfetta impermeabilizzazione della giunzione dell'estradosso del balcone con la parete esterna;
• implicitamente desunto che il danno, diffuso "in alcuni vani ed in zone dei muri interni in corrispondenza dei balconi", compromettesse la funzionalità globale e l'abitabilità dell'appartamento, con conseguente menomazione del godimento dell'immobile.

In tal modo, i giudici del merito hanno adempiuto all'onere di motivazione, riportando in sentenza gli elementi probatori valutati, dai quali emerge, a differenza di quanto oppone il ricorrente, la sussistenza dell'ampiezza del fenomeno e la conseguente gravità dei difetti.

Si ricorda infine che, in tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c., poiché la disciplina concernente la decadenza (e la prescrizione) per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso; sicché il termine di un anno per effettuare la medesima denuncia decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF