Gli incentivi per il settore delle costruzioni andrebbero resi strutturali

Inoltre, analizzando i dati dello scorso anno, queste detrazioni hanno avuto un effetto benefico sul settore delle costruzioni, pur con qualche lacuna. Ad esempio, le imprese edili non sono state accompagnate in un percorso di crescita per consentire loro di essere in grado di affrontare questo triennio, che si preannuncia molto impegnativo.

Detrazioni fiscali edilizie: meglio un po' meno alte ma strutturali

La Legge di Stabilità per il 2022 ha portato sicuramente delle ottime notizie per il mondo delle costruzioni e per il mondo immobiliare. Ma conferma la tendenza (tipicamente italiana) a mettere mano a testi legislativi esistenti, inserendo commi e modificando articoli. 

Risultato: ci si impiega un po’ a raccapezzarsi nella lettura della Finanziaria, e si deve per forza ricorrere ai riassunti pubblicati dai media! Sorge spontanea la domanda: quando un corpus legislativo così imponente come quello sulle detrazioni e sugli incentivi destinati al mercato immobiliare sarà raccolto un Testo Unico, di più facile e rapida consultazione? 

L’occasione sarebbe buona, considerando che si è dato un orizzonte temporale medio (2024) alla proroga delle detrazioni e del fondamentale meccanismo di cessione del credito/sconto in fattura.

Certamente, ad essere pignoli, un concetto stona: quello di “proroga” delle detrazioni, che, comunque, sono destinate ad avere una fine mentre, considerato l’effetto benefico che stanno avendo sul settore delle costruzioni e sul PIL italiano in generale, dovrebbero essere rese strutturali (con aliquote meno generose del 100%, ma superiori al 50%-60% che, comunque, non sono sufficienti a spingere il settore e prevenire il “black work”).

Si proceda con ordine, altrimenti si rischia di perdersi. E lo si faccia a partire dai dati certi che si sono registrati nel 2021.

Superbonus 110%, che confusione: occhio alle differenti scadenze tra condomini e "villette"

Punto primo: il Superbonus è partito molto rapidamente per gli edifici di piccole dimensioni (unifamiliari e edifici funzionalmente autonomi), molto più lentamente per i condomini e, in generale, gli edifici di dimensioni maggiori.

Che, per inciso, erano il vero obiettivo del processo di riqualificazione e di rigenerazione urbana. Sono serviti diversi “correttivi in corso d’opera” (per carità di Patria si omette di ricordare il numero!) per superare i vincoli di conformità edilizio-urbanistica, titoli abilitativi e autorizzativi, durata della detrazione (originalmente in scadenza al 31/12/2021!) e per meglio definire gli interventi agevolati.

Ma alla fine, si è partiti e i numeri relativi al terzo trimestre del 2021 fanno ben sperare per il prosieguo.

Proprio per questo, non deve stupire la proroga completa del 110% al 31/12/2023 per i condomini, e non per le villette, per le quali si arriverà al 31/12/2022 solo a patto di aver realizzato almeno il 30% dell’intero importo dei lavori entro il 30/06/2022.

La proroga è arrivata poi piena anche per onlus e soggetti non a scopo di lucro che operino su edifici non residenziali quali case di cura, ospedali, scuole, avendo però un titolo di possesso o di godimento reale ben preciso (proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d'uso gratuito), ma non per le associazioni sportive, per le quali tutto si concluderà il 30/06/2022.

Viceversa per gli ex IACP c’è tempo sino al 31/12/2023 ma a patto che entro il 30/06/2023 si sia arrivati ad almeno il 60% dei lavori complessivi. 

Se il lettore si fosse perso nella sequenza di date e scadenze, non si preoccupi: è normale! L’assenza di coordinamento e la sensazione di totale confusione del legislatore sono uno dei problemi concreti della Legge di Stabilità. Verrebbe peraltro da chiedersi quale sia stata la ratio con cui sono state definite tutte queste date: apparentemente non ce n’è alcuna!

Decreto Antifrodi: ok la condivisione "all inclusive" ai bonus edilizi, ma c'è qualche lacuna

Punto secondo: con la conferma “legislativamente diversa” del decreto antifrodi, è stato esteso a tutti i bonus, quando si voglia fruire dello sconto in fattura o della cessione del credito, l’obbligo di asseverazione (tecnica) della congruità delle spese e di visto (fiscale) di conformità.

Peraltro, sono stati “sdoganati” in modo definitivo i prezziari utilizzabili: sono quelli già previsti per l’asseverazione “Super Ecobonus”, prezziario DEI compreso (salvo per talune non ben specificate categorie di beni, per i quali si attende un decreto ad hoc del MiTE).

Si converrà che la formulazione non è chiarissima (quali sono questi beni per i quali il prezziario DEI non è utilizzabile?), ma è già un passo in avanti rispetto allo stallo operativo generato dal decreto 157/2021, che aveva quasi paralizzato il meccanismo di cessione del credito legato ai bonus edilizi.

Chiaramente, il fatto che ci sia un maggior controllo e che si cerchino di prevenire abusi non può che essere apprezzato. Tuttavia, la formulazione della legge è sempre molto criptica con le solite eccezioni che creano “finestre” in cui inserirsi per aggirarla.

Tana libera tutti per l'edilizia libera: ma qual è il senso dei 10 mila euro?

Ad esempio: perché gli interventi di edilizia libera sono esclusi?

In edilizia libera possono rientrare anche interventi corposi, che possono fruire (ad esempio) dell’ecobonus “ordinario”.

Analogamente, perché la soglia dei 10.000 euro come limite? La sostituzione di “caldaiette” e infissi in un contesto condominiale (intervento privato fatto dai singoli condòmini), possono generare una serie frammentata di interventi in edilizia libera di importo ciascuno sotto i 10.000 euro che, tuttavia, sommati sull’intero fabbricato, possono portare a cifre consistenti. Nuovamente, viene da chiedersi: quale è la ratio di queste eccezioni?

Chi assevera cosa?

Inoltre, non è stato specificato chi possa asseverare, o meglio: si parla di tecnico abilitato, quindi di un soggetto che può progettare edificio ed impianto (quindi l’uno e l’altro).

Ma perché questa definizione, quando si deve andare ad asseverare un bonus facciate o un sismabonus? Non pare esserci parecchia confusione nella testa del legislatore con conseguenze immediate anche nell’operatività quotidiana?

Tra prezzi, prezzari e regole immobiliari: aiutiamo di più le imprese edili

Terzo punto: le detrazioni e gli incentivi sono efficaci se i lavori sono fatti e finiti, con tutte le accezioni e le diversificazioni del caso. Ma qualcuno ha pensato a supportare le imprese edili in un percorso di crescita e strutturazione, in modo da renderle in grado di affrontare questo triennio di lavoro inteso?

In questo momento i prezzi sono soggetti a una forte spirale inflazionistica, i prezzari sono aggiornati troppo lentamente e, comunque non sono sufficienti a descrivere la complessità degli interventi di riqualificazione dell’esistente, sempre troppo “peculiari” per essere standardizzati. Inoltre, la crisi del settore che iniziò nel 2007 e si è conclusa solo nel 2020 ha lasciato profonde cicatrici: operatori scarsi e poco qualificati, attrezzature desuete, assenza di una struttura tecnica interna in grado di organizzare e gestire i cantieri.

La Finanziaria non ha dato spunti per spingere ad una forte strutturazione aziendale, o, addirittura un consolidamento attraverso processi di fusione e acquisizione. 

Eppure, lo stesso legislatore è stato molto bravo a dare strumenti di questo genere per il mondo bancario (si veda la proroga per la fruizione delle DTA, Deferred Tax Asset per gli interessati), o per il settore Fintech.

La sensazione è, nuovamente, quella di una mancanza di visione strategica d’insieme: si pongono le basi per un rilancio del settore edilizio e immobiliare, ma non viene mai fatto in modo organico e integrale, bensì sempre in modo sparso e scoordinato.

PNRR: cercasi regia comune

Quarto (ed ultimo) punto: si parla sempre di Superbonus e Rigenerazione Urbana.

Tuttavia, da quanto si è visto, i 2 ambiti sono rimasti slegati. La mano pubblica, che avrebbe dovuto e potuto coordinare l’uso di fondi PNRR per intervenire sulle città e sugli edifici pubblici, con l’uso del superbonus in quelle stesse zone che più necessitavano di interventi di rilancio, non ha fatto nulla di quanto sarebbe stato utile e necessario.

Risultato: interventi “a macchia di leopardo”, senza una regìa comune e senza cogliere l’obiettivo di rilanciare realmente quelle che sono definite “aree fragili”, ovvero scarsamente interessate da processi privati di rigenerazione in quanto di nessun interesse dal punto di vista immobiliare.

Insomma, a prima vista parrebbe una splendida legge di stabilità, ma, se si legge attentamente, si scopre che paga una mancanza di visione di insieme che non può che essere dannosa per il mondo delle costruzioni. Non si possono dare importantissimi incentivi senza preoccuparsi di raggiungere risultati efficaci sul medio-lungo termine.

I principali obiettivi erano e sono quelli di riqualificare le città e, con esse, i singoli edifici, spingendo sul rafforzamento e sulla strutturazione degli attori del settore, in modo da lasciare dopo il PNRR benefici concreti dal punto di vista urbanistico ed economico. 

Sinceramente, non pare che questi obiettivi saranno raggiunti in modo diffuso. 

E allora, rallegriamoci per questa proroga, e poi si vedrà! In un modo o nell’altro, ce la caveremo (forse…)