Frontalini, infiltrazioni d'acqua e responsabilità del condominio: chi paga i danni?

Chi paga i danni cuasati dalle infiltrazioni d'acqua in condominio?

E' quasi 'un classico' delle controversie negli edifici condominiali, e in tal senso è interessante riportare la decisione del Tribunale ordinario di Bergamo 2507 dello scorso 18 novembre 2022, che ha dato ragione a due condomini e torto alla società proprietaria dell'edificio loro sovrastante e dell'intero stabile.

Le infiltrazioni

I due inquilini, proprietari di un'unità immobiliare sita al primo piano dello stabile, chiedevano la condanna della società, allora proprietaria dell'unità immobiliare sovrastante e del condominio, all'esecuzione di tutte le opere necessarie alla risoluzione delle infiltrazioni nonché al risarcimento dei danni.

I frontalini della discordia

La società faceva rilevare che la problematica, da un lato, poteva essere dipesa dalla rimozione dei frontalini del proprio terrazzo a seguito di intervento di messa in sicurezza in epoca antecedente all'intervenuto acquisto, cui non aveva fatto seguito il dovuto ripristino da parte del condominio, e, dall'altro, era stata comunque risolta con l'esecuzione nell'ambito di lavori di ristrutturazione del proprio immobile della piastrellatura del balcone.

La responsabilità del proprietario del piano sovrastante

Nel merito, sentenziano i giudici bergamaschi, la domanda degli attori trova fondamento nel disposto di cui all'art.2051 c.c., non citato da alcuna parte, ma sotteso alla richiesta di risarcimento in forma specifica e per equivalente.

Infatti, la richiesta di condanna a provvedere alla sistemazione del proprio balcone si giustifica alla luce dell'obbligo della stessa di custodire correttamente il bene di sua proprietà.

Sussiste dunque una responsabilità presunta del proprietario del piano sovrastante per i danni cagionati
all'immobile sottostante dalle infiltrazioni derivanti dal proprio balcone.

E - aggiunge - il fatto che la società abbia effettuato già nel corso del procedimento di atp interventi sulla soletta
dell'estradosso del proprio balcone, nulla toglie alla riferibilità dell'ammaloramento dell'intonaco sottostante
alle infiltrazioni precedenti provenienti dal suo bene ed all'obbligo del relativo risarcimento.

Ma i frontalini in pietra? Chi ne è responsabile?

Passando all'analisi dei frontalini, la stessa analoga responsabilità va affermata in base alla natura dei frontalini ed all'obbligo di tutti i condomini e dell'amministratore di mantenere in buono stato la cosa comune effettuando le riparazioni occorrenti ex artt. 1125 c.c. e 1130 c.c

La c.t.u. ha chiarito che i frontalini dell'edificio di via ‘contribuiscono allo smaltimento delle acque meteoriche in quanto, nella zona più esterna, proteggono la soletta nella parte verticale e contribuiscono ad allontanare l'acqua che diversamente bagna la parte sottostante più esterna del balcone'.

I frontalini sono poi realizzati in pietra e, come peraltro si evince dalle fotografie allegate alla relazione del perito, contribuiscono a rendere certamente più gradevole la facciata.

Pertanto essi devono essere considerati di proprietà comune (Cass.27413/2018).

Conseguentemente anche la responsabilità del condominio è presunta ai sensi della citata norma. Entrambe le parti convenute hanno quindi l'obbligo di risarcire i danni subiti dagli attori.

Niente esecuzione di ulteriori lavori, l'impermeabilizzazione è già stata fatta

In ultima istanza, il Tribunale respinge la domanda diretta all'esecuzione di ulteriori lavori, in quanto i ricorrenti non hanno fornito alcuna prova della creazione di nuove infiltrazioni dal balcone sovrastante successivamente all'esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione già svolti da tale convenuta; né tali infiltrazioni sono state accertate dal CTU.

Deve invece essere condannato il condominio convenuto alla posa dei frontalini come indicato dal CTU, in
quanto appunto la relativa persistente assenza è fonte di danno alla proprietà privata degli attori non avendovi
il condominio convenuto ancora provveduto.

La percentuale di danno

Quanto - infine - alla ripartizione dell'obbligo risarcitorio tra gli odierni convenuti, si osserva che il nominato CTU ha indicato che "il degrado attuale della soletta sia ascrivibile in gran parte alla carenza dell'impermeabilizzazione primaria e secondaria che caratterizzava il balcone prima del rifacimento effettuato alla fine del 2019".

Ne deriva che la carenza di tale manufatto ha inciso nella misura di 1/5 nella determinazione del danno, restando la quota di 4/5 dell'importo dovuto a carico di per effetto della mancata idonea impermeabilizzazione.

LA SENTENZA 2507/2022 DEL TRIBUNALE DI BERGAMO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.