Frazionamento verticale dell'immobile e diversa distribuzione degli spazi: c'è differenza! Tra CILA e realtà

Come funziona il frazionamento verticale di un immobile? Qualcosa in merito lo leggiamo nella sentenza 3932/2022 dello scorso 18 maggio del Consiglio di Stato, che 'tratta' del caso di un immobile composto da cinque distinte unità immobiliari (due poste nel seminterrato, due unità abitative poste al piano terra e un’unica unità abitativa posta al primo piano).

Il ricorrente, affermando che le unità poste al seminterrato e al primo piano sarebbero già da tempo frazionate in distinte unità immobiliari, aveva presentato una CILA in sanatoria riferita ad un intervento edilizio consistente nel frazionamento tra le unità del piano rialzato e i sottostanti seminterrati da realizzarsi mediante “demolizione di scale interne e diversa distribuzione degli spazi interni” (titolo che renderebbe conforme l’immobile nell’attuale stato di fatto).

I comproprietari però si erano opposti alla CILA e il comune, preso atto che l’intervento oggetto di CILA integrava un frazionamento verticale, inibito dall’art. 99, comma 8, lett. a), delle NTA al PRG, dichiarava l’inefficacia della stessa ai sensi dell’art. 6 bis, comma 5, del dpr 380/2001, sul duplice presupposto dell’evidenziato profilo di contrarietà alla disciplina urbanistica e dell’opposizione dei comproprietari.

L'appellante impugnava quindi il provvedimento inibitorio affermando tra le altre cose - per la parte che ci interessa di più - la conformità dell’intervento comunicato alla disciplina urbanistica e, in particolare, al citato art. 99 che, contrariamente a quanto sostenuto dall’amministrazione, consentirebbe il frazionamento in questione.

A parere dell’appellante la disposizione illustrata consentirebbe il frazionamento per singolo piano “ossia tra un piano e l’altro” laddove, come nel caso di specie, la chiusura delle botole elimini il collegamento fra livelli differenti senza interessare maglie strutturali.

Frazionamento: quando si può fare?

Palazzo Spada, in primis, osserva che l’intervento non consisteva unicamente in una diversa distribuzione degli spazi preesistendo il frazionamento verticale dell’immobile, non essendo peraltro stato prodotto nessun titolo edilizio a sostegno della legittimità delle modifiche.

Quando all'art. 99 delle NTA, la norma precisa che “il frazionamento è consentito solo a condizione che esso avvenga per singolo piano o nell’ambito di ciascun piano solo nel caso in cui ne sia stata originariamente progettata una ripartizione”.

Quindi, per le regole del comune, il frazionamento si può fare per singolo piano e non fra piani posti a diversi livelli. In questo caso, il comune ha correttamente respinto la CILA.

Diversa distribuzione degli ambienti interni: le regole generali

Ricordiamo per completezza che:

• se è effettuata mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della
  comunicazione di inizio lavori (CILA) ex art.6-bis del dpr 380/2001, che disciplina gli interventi subordinati a CILA. In tali ipotesi, pertanto, l'omessa comunicazione non può giustificare l'irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell'opera senza il prescritto titolo abilitativo;
• se invece lo stesso intervento interessa parti strutturali del fabbricato, ai sensi dell'art. 22, comma 1, lett. a), del dpr 380/2001, la disciplina applicabile è quella della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), la cui mancanza comporta, parimenti, l'irrogazione della sola sanzione pecuniaria.

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