Frazionamento case e unità immobiliari: la guida sulle questioni condominali

Cosa sappiamo, per certo, in materia di frazionamento delle unità immobiliari? Nello speciale vademecum/guida/compendio dell'ANCE, si parte dalla definizione generale. In assenza di un regolamento contrattuale o se lo stesso non pone specifici divieti, ogni condomino è libero di apportare tutte le modifiche che ritiene opportune purché siano effettuate nell’ambito della proprietà esclusiva e purché ovviamente non rechino pregiudizio agli altri condomini e alle parti comuni.

Il principio, del resto, è espresso chiaramente dall'art. 1122 del codice civile: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".

Nell'approfondimento, quindi, vengono individuate le norme utili per risolvere le diverse problematiche.

Frazionamento dell'abitazione: le questioni condominiali

L'incipit normativo dal quale parte la guida è rappresentato dal decreto-legge 133/2014 cd "Sblocca cantieri", che ha semplificato il regime amministrativo degli interventi di frazionamento annoverandoli nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria (prima erano considerati ristrutturazione edilizia).

Se l'intervento di frazionamento è effettuato però all'interno di un condominio oltre al rispetto delle norme e prescrizioni in materia urbanistico-edilizia (strumenti urbanistici comunali, regolamenti edilizi, requisiti igienico-sanitari, adeguamento catastale) si pongono una serie di questioni giuridiche in materia condominiale:

• il frazionamento è sempre ammesso;
• è possibile l'apertura di nuove porte/finestre?;
• cosa cambia per i parcheggi già esistenti?;
• è necessaria la revisione delle tabelle millesimali?

Apertura di nuove porte/finestre

L'intervento di frazionamento potrebbe comportare la necessità di creare nuove aperture come una porta di ingresso sul pianerottolo così come nuove finestre sui muri comuni.

Oltre al già richiamato art.1122 e ai limiti che esso pone nell'ipotesi di apertura di porte o finestre va menzionato anche l'art. 1102 del codice civile: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

Il singolo condomino può dunque utilizzare il muro perimetrale per effettuare un'apertura sul medesimo purchè questa non ne alteri la sua destinazione, né impedisca il pari uso degli altri condomini.

I muri perimetrali, oltre alla funzione di sostenere la copertura dell'edificio, hanno anche quella di essere al servizio dei singoli appartamenti pertanto ogni condomino può usare i muri perimetrali che delimitano il suo appartamento in ordine non solo alla parte interna, ma anche alle pareti esterne.

La giurisprudenza ritiene che non costituisce, di per sé, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune l'ampliamento o l'apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino.

Detto questo, in presenza di modificazioni apportate dal singolo a proprie spese, per la migliore utilizzazione della cosa comune nell'interesse della sua proprietà esclusiva permane il diritto di ciascun degli altri condomini di opporsi.

Altro aspetto da non trascurare è la possibilità che l'apertura di finestre possa incidere sull'estetica/decoro del fabbricato.

Parcheggi già esistenti: cambiamenti

L'intervento di frazionamento potrebbe avere conseguenze anche sull'utilizzo dei parcheggi. Questi i paletti:

• nel caso in cui una delle due unità venisse alienata si ritiene che in presenza di un posto auto legato da vincolo pertinenziale sarà necessario definire gli aspetti giuridici nell'atto notarile;
• nel caso di parcheggio di proprietà condominiale utilizzato, ad esempio, in turnazione si pone il problema della presenza di un nuovo soggetto potenzialmente interessato a fruire dello spazio comune. In tal caso o il nuovo comproprietario viene estromesso dall'utilizzo oppure dovrebbe essere inserito nell'uso turnario. In tal caso la nuova assegnazione dei parcheggi dovrà però essere deliberata dall'assemblea.

Tabelle millesimali e necessità della revisione

Le tabelle millesimali possono essere oggetto di revisione nei casi di cui all'art. 69 disp. att. cod. civ.

Nella fattispecie di frazionamento di un appartamento la norma applicabile sarebbe nello specifico il n. 2 della disposizione citata: "(omissis) Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) (omissis); 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione".

Quindi:

• se l'intervento non comporta, come generalmente avviene, aumenti di superfici e di volumi ma si concretizza in sole modifiche interne sarà sufficiente dividere i valori riferiti all'unità intera sulle due unità risultanti dal frazionamento;
• se il frazionamento ha alterato i valori millesimali in misura superiore al 20% allora sarà onere di chi ha dato luogo alla variazione procedere a propria cura e spese alla revisione.

Non è possibile quindi dare una risposta in generale ma occorre valutare caso per caso. L'approvazione di nuove tabelle millesimali è comunque obbligatoria nel caso in cui uno dei due appartamenti sia destinato alla vendita, altrimenti il nuovo proprietario non potrebbe avere millesimi.

LA GUIDA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF