Frazionamenti interni con creazione di autonome camere da letto: è ristrutturazione edilizia pesante

Ci sono opere interne che possono essere assentite con CILA (tramezzature, spostamento di tramezzi), altre che rientrano nella ristrutturazione edilizia 'leggera' e infine altre ancora, che appartengono alla ristrutturazione edilizia pesante.

Come si fa a capire dove ci si colloca, considerando le regole del Testo Unico Edilizia?

Prova a fare chiarezza il Consiglio di Stato nella sentenza 1249/2024 del 7 febbraio, relativa al ricorso contro l'ingiunzione di demolizione di un comune, ordinata per la realizzazione di interventi non assistiti da titolo edilizio, consistenti:

• (i) nella posa di una scala di acciaio su uno spazio scoperto sito al secondo piano necessario per accedere ad un piano superiore, nonché;
• (ii) in “operazioni di variazione catastale con soppressione di subalterni e creazioni di nuovi, divisione ed ampliamento dell’unità immobiliare ad uso abitativo”.

Il TAR competente aveva già respinto il ricorso, rilevando che l’appellante aveva effettivamente posto in essere “molteplici e protratte attività di accorpamento, frazionamento, ampliamento e cambio di destinazione d’uso di locali in corrispondenza dell’immobile in proprietà del ricorrente, originariamente unitario e, invece, allo stato, ripartito in due distinte unità abitative, con significativo incremento dei vani esistenti (da 5 a 16) e connesso aggravio del carico insediativo. In altri termini, non si è trattato di una mera variazione catastale – effettuata il 31 agosto 2012 –, bensì del frazionamento urbanisticamente rilevante dell’originaria unità immobiliare ad uso abitativo, avente consistenza pari a 5 vani, in due distinte unità immobiliari, , aventi consistenza pari, rispettivamente a 12 e 4 vani, accompagnato da svariati interventi di accorpamento, ampliamento e cambio di destinazione d’uso dei locali preesistenti.

Si trattava, cioè, di ristrutturazione 'pesante' abusiva, da 'punire' con la rimozione delle opere entro i successivi 90 giorni, ai sensi dell'art. 31 del Testo Unico Edilizia. Una sorta di 'bed&breakfast" ricavato ad arte, secondo i giudici di merito, senza però il permesso di costruire ad hoc per realizzarlo.

Trasformazione dell'edificio: quando la suddivisione degli spazi interni è una ristrutturazione edilizia pesante?

Palazzo Spada inizia sottolineando che l'ordinanza impugnata ha inteso sanzionare, oltre alla posa della scala di acciaio, la trasformazione interna dell’edificio, consistente non solo nella manutenzione e nel recupero degli ambienti precedentemente esistenti nel fabbricato, ma anche in una ristrutturazione che ha condotto a ricavare, nello spazio preesistente, un ben maggior numero di vani, destinati ad attività ricettiva, in un fabbricato precedentemente accatastato come rurale.

Ma l'appellante richiama gli stessi titoli edilizi limitati a interventi di manutenzione o di recupero e consolidamento, che in nessun caso si compendiano in quella suddivisione degli spazi interni che, con ogni evidenza, si è resa necessaria per ricavare nello stabile le camere da letto per gli ospiti, ciascuna dotata di autonomo bagno, oltre al locale cucina al primo piano, ad un soggiorno al piano terreno, ed agli ulteriori locali accessori.

Tale suddivisione interna ha integrato una vera e propria ristrutturazione edilizia, la quale, per quanto non abbia comportato un mutamento di sagoma esterna, ha determinato un mutamento di destinazione d’uso, da rurale a residenziale/ricettivo, oltre che un evidente aumento del carico insediativo, essendo il fabbricato preesistente di tipo rurale.

Un simile intervento, quindi, avrebbe dovuto essere assentito con autonomo titolo edilizio.

Testo Unico Edilizia tra ristrutturazione edilizia pesante e ordinaria (leggera): le differenze

Gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, si inquadrano come ristrutturazione edilizia pesante e richiedono il permesso di costruire.

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La ristrutturazione è abusiva: ecco perché

Si tratta di una ristrutturazione edilizia pesante abusiva, in quanto i titoli abilitativi che il ricorrente cita nel ricorso non hanno avuto ad oggetto l’intervento di ristrutturazione che, indubitabilmente, è stato effettuato all’interno della parte del fabbricato, ma hanno riguardato specifiche opere, per lo più finalizzate alla manutenzione, al risanamento o al consolidamento di alcune parti dell’immobile.

Nel caso di specie la rilevata assenza di un titolo edilizio avente ad oggetto la ristrutturazione pesante effettuata all’interno del fabbricato comporta di conseguenza l’illegittimità di tutte le opere che non sono riconducibili agli interventi precedentemente assentiti (manutenzione, risanamento, consolidamento).

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