Fiscalizzazione dell'abuso edilizio solo per parziali difformità e mai in zona vincolata

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una procedura, prevista dagli articoli 33 e 34 del Testo Unico Edilizia, che consente, in determinate condizioni, di tramutare la demolizione in un'ammenda pecuniaria, salvando quindi l'illecito dall'ordine di ripristino.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le condizioni

Ci sono però delle precise condizioni, soprattutto per quanto riguarda l'art.34, il quale prevede letteralmente che quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

E' evidente, quindi, che:

• l'abuso edilizio si deve riferire a parziali difformità dal permesso di costruire;
• deve esserci un evidente pregiudizio, in caso di demolizione, per la parte eseguita in conformità.

Torrette senza autorizzazione paesaggistica in zone vincolata: non sono sanabili

Nel caso della sentenza 2942/2024 del Tar Milano, si dibatte sull'ordinanza di demolizione per alcune opere abusive (torrette, ricovero del custode, tettoia per cani, roulotte), realizzate in assenza e in difformità dal titolo edilizio a suo tempo rilasciato, e per di più in zona vincolata.

Per il comune, l’innalzamento abusivo delle due torrette ha sviluppato un volume rilevante ai fini paesaggistici, e idoneo ad escludere la sanabilità dell’opera ai sensi dell’art. 167 comma 4 D. Lgs. 42/2004. L’opera ha invero comportato un aumento di volume ridondante in un maggiore ingombro visivo, che impedisce la sanabilità dell’abuso paesaggistico, come acclarato dalla giurisprudenza, espressasi al riguardo in termini pienamente condivisi dal Collegio: «La nozione di superficie e volume utile è diversa ai fini urbanistici e ai fini paesistici: infatti, mentre nelle valutazioni di natura urbanistica attraverso il volume utile viene misurata la consistenza dei diritti edificatori (che sono consumati da alcune tipologie costruttive, ad esempio l'edificazione fuori terra, e non da altre, ad esempio la realizzazione di locali tecnici), nei giudizi paesistici è utile solo il volume percepibile come ingombro alla visuale o come innovazione non diluibile nell'insieme paesistico; pertanto, un volume o una superficie irrilevanti ai fini urbanistici potrebbero creare un ingombro o un impatto intollerabile per il paesaggio, e dunque sarebbe utile in base ai parametri estetici attraverso cui viene data protezione al vincolo paesistico».

L'incremento di volume paesaggistico, ai sensi dell'art. 167 commi 1 e 4 D. Lgs. 42/2004, comporta il necessario ripristino dello stato dei luoghi, con conseguente piena legittimità dell’operato comunale.

Fiscalizzazione: si decide solo nella fase secutiva e su richiesta del privato che deve fornire adeguate prove

Da evidenziare un passaggio fondamentale: la fiscalizzazione dell'abuso è una mera eventualità che può essere decisa solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione.

Non è quindi un diritto automatico per il proprietario, e spetta all'amministrazione valutare se esistano i presupposti per applicare la sanzione pecuniaria alternativa, solamente dopo aver emesso l'ordine di demolizione e su richiesta motivata del privato.

Inoltre, "l'Amministrazione è tenuta al solo accertamento che l'opera sia abusiva, posto che ulteriori adempimenti, relativi all'impossibilità di ripristino o alla eseguibilità dell'ordine senza pregiudizio per la parte conforme, richiederebbero sopralluoghi ed accertamenti incompatibili con lo stesso principio di buon andamento dell'azione amministrativa, con la conseguenza che la parte pubblica non può essere onerata di verifiche tecniche, anche complesse, da effettuarsi d'ufficio in una fase anteriore all'emissione dell'ordine di demolizione)".

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: serve l'oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio può essere applicata solo in casi in cui la demolizione dell'abuso comporti danni alla parte conforme dell'edificio, rendendo impossibile procedere alla demolizione senza pregiudicare l'intero fabbricato. Le prove di tale pregiudizio ricadono sul privato.

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Fiscalizzazione dell'abuso: impossibile in zona vincolata. Ecco perchè

Il ricorrente chiedeva quindi l'applicazione della fiscalizzazione, ma il TAR respinge la richiesta in quanto nel caso specifico non è applicabile l'art.34 del Testo Unico Edilizia, relativo alle opere eseguite in parziale difformità dal titolo edilizio, che prevede la fiscalizzazione degli abusi ove la relativa demolizione pregiudichi la porzione immobiliare regolarmente edificata.

Infatti, ai sensi dell'art. 32 comma 2 DPR 380/2001, le opere abusive edificate in area sottoposta a vincolo paesaggistico costituiscono sempre variazioni essenziali al progetto approvato in sede di emissione del titolo edilizio; e in caso di variazione essenziale la conseguenza necessaria e vincolante è quella consistente nella riduzione in pristino dei luoghi (art. 31 D.P.R. 380/2001).

In tali termini si è espressa la costante giurisprudenza, peraltro condivisa dal Collegio: «In tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di “fiscalizzazione” dell'abuso di cui all'art. 34 comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 - secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità e quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone in luogo della demolizione una sanzione amministrativa più elevata - non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute “in parziale difformità”, atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato».

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