Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le condizioni per trasformare la demolizione in multa

Quando è possibile beneficiare della fiscalizzazione dell'abuso edilizio?

Ci 'torna' sopra la Corte di Cassazione con la sentenza 14645/2024 del 9 aprile, relativa al ricorso contro un'ordinanza di demolizione per violazione della normativa edilizia relativamente ad alcune opere realizzate in zona dichiarata sismica, eseguite senza autorizzazione e consistenti nella demolizione di un preesistente immobile a due elevazioni fuori terra e successiva realizzazione di un manufatto a tre elevazioni fuori terra, occupante l'intero lotto e avente struttura portante in cemento armato con tamponamenti esterni e tramezzature interne in blocchi laterizi, copertura a due falde inclinate e tegole.

Tra i motivi di ricorso, si richiama la possibilità di fiscalizzazione dell'abuso ex art.33 comma 2 e 34 del Testo Unico Edilizia, segnalando l'erronea, secondo gli appellanti, decisone del giudice dell'esecuzione che ha affermato l'inapplicabilità della procedura di fiscalizzazione dell'illecito edilizio nonostante la dedotta e comprovata impossibilità tecnica e materiale di procedere alla demolizione delle opere abusive realizzate senza pregiudizio per la parte legittima e per gli edifici attigui, atteso che l'edificio di cui viene ingiunta la demolizione costituisce il prodotto della ristrutturazione di un immobile preesistente anteriore al 1967, regolare dal punto di vista urbanistico.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: quando è possibile passare da demolizione ad ammenda?

L'impossibilità a demolire i manufatti abusivi, che consente di accedere alla fiscalizzazione dell'illecito edilizio, deve avere natura oggettiva, e non deve manifestarsi come semplice difficoltà che possa essere superata con l'adozione di particolari accorgimenti, per quanto costosi.

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Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le condizioni

Quanto alla procedura di fiscalizzazione dell'abuso edilizio, osserva la Corte suprema, correttamente il giudice dell'esecuzione la ritiene inapplicabile al caso in esame, atteso che, nel caso di specie, si versa in presenza di un caso di totale difformità e assenza di qualsiasi titolo edilizio, con conseguente inapplicabilità dell'art. 34 del dpr 380/2001.

L'articolo 34, infatti, segnala che è possibile ricorrere alla "fiscalizzazione dell'illecito edilizio", quando la demolizione
non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, mediante l'applicazione di una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 392/1978, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Niente fiscalizzazione per opere eseguite in assenza dal permesso di costruire

La fiscalizzazione è da escludersi nel caso in cui le opere siano realizzate senza alcun titolo abilitativo, come nel caso di specie.

Infatti, la possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, secondo la procedura di cd. "fiscalizzazione" di cui all'art. 34 del dpr 380/2001, riguarda le sole ipotesi di parziale difformità (al netto del limite di tolleranza individuato dall'ultimo comma dell'articolo citato: abrogato dall'articolo 10, comma 1, lettera o), del D.L. 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla Legge 120/2024) fra quanto oggetto del permesso a costruire e quanto invece realizzato, rimanendo invece esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo (Sez. 3, n. 16548 del 16/06/2016, dep. 2017, Rv. 269624 - 01).

In definitiva, l'intera tesi difensiva, fondata sull'impossibilità tecnica e materiale di dare esecuzione all'ordine demolitorio senza pregiudizio o pericolo per la stabilità delle porzioni legittime dell'immobile di loro proprietà e degli immobili adiacenti di proprietà di terzi è del tutto inconferente, perché fondata sull'erroneo presupposto dell'applicabilità del citato art. 34 del Testo Unico Edilizia, qui inapplicabile.

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