Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: è il privato che deve provare l'impossibilità di demolire

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è contemplata dagli artt.33 e 34 del Testo Unico Edilizia e si riferisce alla possibilità di regolarizzare, in alcuni casi, opere edilizie realizzate in difformità rispetto ai permessi o senza autorizzazioni adeguate, evitando la demolizione attraverso il pagamento di una sanzione pecuniaria.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le principali coordinate

Perché si possa configurare la sostituzione della demolizione dell'abuso edilizio con l'irrogazione di una sanzione pecuniaria alternativa, l'illecito deve riguardare difformità parziali, cioè opere che non comportano un aumento rilevante di volumetria o cambiamenti sostanziali della sagoma o della destinazione d'uso.

Inoltre, l'opera deve essere compatibile con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti. Se l'intervento, cioè, è in contrasto con norme di ordine pubblico o di sicurezza, la fiscalizzazione non è possibile e si procede con la demolizione.

Se la fiscalizzazione è ammessa, invece della demolizione viene imposta una sanzione pecuniaria, determinata in base alla gravità della difformità e ai valori di mercato dell'immobile. Questa sanzione viene calcolata anche tenendo conto dei costi che l'amministrazione avrebbe dovuto sostenere per la demolizione.

Il pagamento della sanzione consente di regolarizzare l'opera a livello amministrativo, evitando la demolizione e ottenendo l'autorizzazione postuma (sanatoria), ma in ogni caso la fiscalizzazione non estingue eventuali reati penali legati all'abuso edilizio, come le violazioni delle norme ambientali o paesaggistiche, che rimangono perseguibili penalmente.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi: i due casi distinti

Va sottolineato come il Testo Unico Edilizia consideri la possibilità di tramutare la demolizione in multa in due casi distinti:

• in virtù dell'art.33 comma 2, per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, e di conseguenza il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecunaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere;
• in virtù dell'art.34 comma 2, per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le condizioni per trasformare la demolizione in multa

La possibilità di non eseguire la demolizione qualora possa derivarne pregiudizio per la porzione di fabbricato non abusiva, secondo la procedura di cd. fiscalizzazione dell'abuso edilizio, riguarda le sole ipotesi di parziale difformità, rimanendo invece esclusa nel caso in cui le opere eseguite siano del tutto sprovviste del necessario assenso amministrativo.

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Prova dell'impossibilità a demolire a carico del privato

Diventa quindi determinante la prova che la demolizione della parte abusiva rechi un grave pregiudizio a tutta l'opera, nello specifico alla parte regolare (visto che siamo in parziale difformità).

Due recenti sentenze della giustizia amministrativa lo spiegano molto bene.

Il Tar Lazio, nella pronuncia 7480/2024, evidenzia come la valutazione della sussistenza delle condizioni per la c.d. fiscalizzazione dell'abuso edilizio non costituisce condizione di legittimità dell'ordinanza di demolizione.

L'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria va decisa in fase esecutiva dell'ordine di demolizione, nella quale gli interessati ben possono dedurre lo stato di pericolo per la stabilità dell'edificio, e sulla base di un motivato accertamento tecnico.

In ogni caso, non spetta all'amministrazione, bensì al destinatario dell'ordine di demolizione che invochi l'applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva, dare piena prova della sussistenza dei presupposti fissati dall'art. 34 del dpr 380/2001 per accedere al beneficio in questione.

In particolare, spetta all'istante dimostrare il pregiudizio sulla struttura e sulla fruibilità arrecato alla parte non abusiva dell'immobile dalla demolizione della parte abusiva e che tale pregiudizio sia evitabile esclusivamente con la fiscalizzazione dell'abuso.

La prova va fornita nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione

Sulla stessa linea è il Tar Napoli nella sentenza 4323/2024: non può predicarsi a carico dell'Amministrazione la sussistenza di alcun onere di verificare, prima dell'emissione dell'ordine di ripristino, la sussistenza dei presupposti per la cd. fiscalizzazione dell'abuso, spettando al privato la proposizione di una apposita istanza rivolta a tal fine.

In tal senso, si richiamano alcune pronunce della giustizia amministrativa dove si è sottolineato che "Il potere di disporre la fiscalizzazione degli abusi, disciplinato dall'art. 34 d.P.R. n. 380/2001, ha valore eccezionale e derogatorio e deve essere inteso nel senso che non compete all'Amministrazione procedente valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme" (cfr. T.A.R. Napoli, sez. VI, 7 novembre 2023, n. 6089; T.A.R. Roma, sez. II, 02 maggio 2023, n. 7353).

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