Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: come cavarsela con un multa al posto della demolizione
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non è praticabile se la demolizione delle opere abusive è possibile senza compromettere la stabilità complessiva del fabbricato. Ricade sul ricorrente l'onere di contrapporre studi tecnici e prove più aggiornate di segno opposto che portino alla valutazione del pregiudizio per la parte conforme in caso di messa in pristino.
Oggi torniamo sulla fiscalizzazione dell'abuso edilizio, procedimento regolato dagli articoli 33 e 34 del Testo Unico Edilizia, che consente, in caso di abuso edilizio, di evitare la demolizione pagando una sanzione pecuniaria.
Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: le regole base
Prima di analizzare l'interessante sentenza 799/2024 del Tar Lombardia, ricordiamo che è possibile 'trasformare' la demolizione in ammenda pecuniaria solo a determinate condizioni, queste:
- si deve trattare di parziale difformità dal titolo abilitativo (art.34);
- si può trattare di totale difformità dal permesso di costruire o ristrutturazione in assenza di permesso di costruire (art.33);
- deve sussistere l'oggettiva impossibilità di demolire l'abuso edilizio (ripristino dello stato dei luoghi, art.33) o, nel caso dell'art.34, l'impossibilità di demolire la parte non conforme senza pregiudizio della parte conforme (cio deve sussistere il concreto rischio di danneggiare la parte realizzata in conformità).
Il caso: opere non conformi al permesso di costruire e valutazioni sulla fiscalizzazione
Il caso all'esame del TAR Brescia riguarda la questione della fiscalizzazione di un abuso edilizio ai sensi dell'art. 34, comma 2, del DPR 380/2001, in relazione a un immobile oggetto di opere non conformi al permesso di costruire.
L'abuso edilizio consisteva principalmente in un aumento dell'altezza del fabbricato, con modifiche alla copertura e al sottotetto, rispetto al progetto approvato.
ll Comune aveva emesso un'ordinanza di demolizione delle opere abusive e successivamente valutato la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, previa verifica della compatibilità strutturale.
Il pregiudizio della parte legittima
Come abbiamo già evidenziato, l'art. 34, comma 2, del DPR 380/2001 prevede la possibilità di sostituire l’ordinanza di demolizione con una sanzione pecuniaria quando la demolizione non sia praticabile senza pregiudizio della parte legittima dell'edificio.
Serve quindi una parziale difformità dal permesso di costruire (cioè ci deve essere una parte che è in regola) e la dimostrazione, da parte del ricorrente, che un'eventuale demolizione comprometterebbe anche la parte realizzata in conformità.
Quando la demolizione è inevitabile
Il Comune, in questo caso, ha ritenuto che la demolizione delle opere abusive fosse tecnicamente possibile senza compromettere la stabilità delle parti conformi.
Tale conclusione si è basata su perizie tecniche che hanno indicato come il ripristino dello stato legittimo fosse attuabile rifacendo la copertura in conformità al progetto approvato.
Il ricorso
La ricorrente ha sostenuto che la demolizione avrebbe causato danni alla parte conforme e che fosse quindi necessaria la fiscalizzazione dell’abuso.
Inoltre, sempre secondo l'appellante, il Comune avrebbe adottato una valutazione contraddittoria, non considerando integralmente le richieste di accertamento di conformità.
Se la demolizione è tecnicamente possibile, serve una prova contraria
Il TAR ha respinto il ricorso, confermando che la demolizione era tecnicamente possibile e che le perizie prodotte dal Comune erano adeguate e sufficientemente dettagliate.
Non è infatti emersa alcuna prova tecnica contraria presentata dalla ricorrente per dimostrare l’impraticabilità della demolizione o il nocumento alla parte legittima dell’edificio
Nel dettaglio, di afferma che "il diniego avverso la richiesta di fiscalizzazione dell'abuso è sostenuto da valutazioni tecniche univocamente dirette ad evidenziare che il ripristino allo stato di legittimità è tecnicamente possibile senza pregiudizio delle parti edilizie conformi al titolo. Ciò anche in relazione alla copertura".
Si tratterebbe, sostanzialmente, "di rifare il tetto secondo modalità conformi al permesso di costruire. Non sussistono valide ragioni per discostarsi dalle perizie effettuate nel corso del tempo. A fronte del consistente materiale tecnico-valutativo prodotto dal Comune, incombeva alla parte ricorrente l’onere di contrapporre studi tecnici più aggiornati di segno opposto. Nello specifico, tuttavia, non risulta prodotta alcuna nuova valutazione peritale che fornisca un principio di prova sull’inattendibilità delle valutazioni formulate dai tecnici dell’amministrazione".
Fiscalizzazione dell'abuso edilizio: è il privato che deve provare l'impossibilità di demolire
Spetta all'istante dimostrare il pregiudizio sulla struttura e sulla fruibilità arrecato alla parte non abusiva dell'immobile dalla demolizione della parte abusiva e che tale pregiudizio sia evitabile esclusivamente con la fiscalizzazione dell'abuso.
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La fiscalizzazione è una procedura eccezionale
Ricordiamo, sul tema, che il potere di disporre la c.d. fiscalizzazione degli abusi, disciplinato dall'art. 34 del dpr 380/201, ha valore eccezionale e derogatorio e dev'essere inteso nel senso che non compete all’Amministrazione procedente valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto, sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (Cons. Stato, Sez. VI, 3/1/2022, n. 1; 1/3/2021, n. 1743)
Niente fiscalizzazione: ecco perché
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non è stata applicata poiché la demolizione delle opere abusive era considerata possibile senza compromettere la stabilità complessiva del fabbricato.
Insomma: la fiscalizzazione è un rimedio eccezionale e subordinato alla dimostrazione dell’impossibilità materiale della demolizione.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
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Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.
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