Fiscalizzazione degli abusi edilizi: regole, tipi di interventi ammessi, verifiche

In quale caso è possibile beneficiare della fiscalizzazione dell'abuso edilizio, cioè di una sanzione pecuniaria (multa) alternativa alla demolizione, qualora sussista pregiudizio per la parte conforme o non sia tecnicamente possibile procedere con la messa in pristino?

Regole base per la fiscalizzazione

Sappiamo che le regole per la fiscalizzazione degli abusi sono contenute negli artt.33 e 34 comma 2 del Testo Unico Edilizia, ma che in ogni caso, in linea di massima, le possibilità contemplate si riferiscono a ristrutturazioni edilizie (art.33) e nuove costruzioni in parziale difformità (34) e che, a seconda dei casi, il tecnico comunale o il richiedente la fiscalizzazione devono dimostrare l'impossibilità a demolire.

Gli abusi edilizi del contendere: ristrutturazione o nuova costruzione?

Ci fornisce qualche chiarimento in più in materia il TAR Firenze, che nella sentenza 121/2025 del 27 gennaio si occupa del caso della demolizione di svariate opere abusive, tra le quali la realizzazione di un fabbricato con tipologia di civile abitazione, la realizzazione di manufatto con struttura in ferro e tamponatura e copertura a falda unica in pannelli coibentati tipo sandwich e altre opere a corredo.

Il ricorrente, che aveva eseguito la demolizione per alcuni abusi ma non per altri, presentava istanza di fiscalizzazione  ai sensi dell'art. 33 del dpr 380/2001 e dell'art. 199 della LRT n. 65/2014, sul preteso inquadramento dei residui abusi nell'alveo degli interventi di ristrutturazione conservativa.

Ma il comune rigettava l'istanza, perché si trattava di interventi di realizzazione di un nuovo organismo edilizio, "derivante da una sostanziale demolizione e successiva ricostruzione di un edificio con sagoma, prospetti e caratteristiche plano-volumetriche difformi dal preesistente", ingiungendo al ricorrente la demolizione delle residue opere.

Da qui il ricorso al TAR.

Fiscalizzazione della ristrutturazione edilizia: le regole

I giudici toscani si concentrano quindi sull'art.33 del Testo Unico Edilizia, il primo dei due dedicati alla fiscalizzazione dell'abuso.

Nello specifico, esso dispone che "Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso".

Se, però, su accertamento motivato dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non è possibile, "il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere...".

L'accertamento del comune sull'impossibilità di demolire

Quindi, in virtù delle regole dell'art.33 del dpr 380/2001, serve un motivato accertamento da parte del comune - che, di fatto, attesti l'impossibilità di demolire - per procedere con la fiscalizzazione.

Infatti, evidenzia il TAR richiamando un precedente orientamento giurisprudenziale, “La disciplina prevista dall'art. 33 del D.P.R. n. 380 del 2001 sugli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, individua come prima opzione sanzionatoria la sanzione ripristinatoria, a conferma della gravità dell'abuso e della previa necessità del titolo autorizzatorio al quale gli interventi sono subordinati, prevedendo una mera possibilità, soltanto nel caso in cui emergano difficoltà tecniche in sede di esecuzione della demolizione, di irrogare la sanzione pecuniaria. La facoltà d'irrogare una sanzione pecuniaria in luogo di quella della demolizione è poi prevista unicamente per gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, non nel caso quindi caratterizzato, rispetto ad una sopraelevazione illegittima o un ampliamento abusivo, dalla mancanza di qualsivoglia titolo abilitante all'edificazione".

Il comune, quindi, ha correttamente operato negando la fiscalizzazione.

Demolizione e ricostruzione in totale difformità: fiscalizzazione impossibile

Nel nostro caso, si tratta infatti di un intervento di demolizione di una rimessa e di susseguente ricostruzione di un edificio per civile abitazione: non è, quindi, una ristrutturazione conservativa, ma una nuova costruzione realizzata in assenza di permesso di costruire.

Siamo quindi di fronte a un nuovo organismo edilizio, "per sagoma e prospetti, comportante una modifica di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, per ciò solo necessitante del previo rilascio del titolo edilizio, indipendentemente dalla realizzazione di modifiche planovolumetriche".

Il TAR chiude che non c'è possibilità di fiscalizzazione in quanto non si tratta di opere eseguite in parziale difformità da un titolo abilitativo, ma di un intervento 'sine titulo'.

Quindi, anche se l'istanza di fiscalizzazione fosse stata presentata, coi tempi giusti (cioè dopo la ricezione dell'ordinanza di demolizione) e in base all'art.34 comma 2 del Testo Unico Edilizia, questo tipo di intervento non avrebbe potuto beneficiare della sanzione alternativa alla demolizione in quanto:

• non si tratta di parziale difformità (condizione necessaria), ma di intervento eseguito in assenza di permesso di costruire;
• non è stata fornita, da parte del richiedente, apposita prova che la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte sesguita in conformità.

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