Fiscalizzazione degli abusi edilizi: quando si può trasformare la demolizione in multa

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una procedura che consente di 'salvare' un abuso edilizio parziale, con la trasformazione dell'originaria demolizione in sanzione pecuniaria.

Non è però così automatica da ottenere, visto che il Testo Unico Edilizia (agli articoli 33 e 34) prevede una serie di condizioni e regole da rispettare affinché possa scattare questo meccanismo.

La fiscalizzazione negata

Nella sentenza 1930/2024 del 21 ottobre del Tar Salerno, il responsabile dello sportello unico per l'edilizia ha denegato l'ammissione della ricorrente al beneficio della fiscalizzazione di cui all'art. 34 del dpr 380/01 per le opere oggetto dell'ordinanza di demolizione.

Le opere abusive erano svariate. Tra queste:

• ampliamento sul lato sinistro e retrostante del fabbricato al piano terra con la creazione di un’unità abitativa;
• ampliamento del garage per una superficie utile di circa 4,66 mq ed una volumetria di 175 mc;
• vano sottoscala adibito a deposito, di dimensioni di 2,51 m x 1,24 m e altezza media di 2,00 m circa, per una superficie utile di circa 3,11 mq ed una volumetria di circa 6 mc circa, realizzato a tergo del fabbricato;
• barbecue muratura di mattoni, di dimensione alla base 1,00 m x 1,00 circa m ed altezza 1,80 m circa, posto nello spazio laterale di pertinenza delle unità immobiliare;
• due cancelli in ferro per l’ingresso all’area retrostante e laterale dell’unità abitativa.

I presupposti della fiscalizzazione

Il TAR, per arivare alla decisione, mette sul tavolo tutte le specifiche della fiscalizzazione dell'abuso edilizio, partendo appunto dall'art. 34, comma 3, del dpr 380/2001, che consente la fiscalizzazione dell'abuso edilizio mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria quando vi sia difformità parziale rispetto al titolo edilizio, e sussista il rischio che la demolizione della parte difforme possa arrecare pregiudizio alla parte conforme.

Il superamento dei margini di tolleranza costruttiva

Il primo presupposto dell'art. 34, comma 2, dpr 380/2001 è che siano stati superati sia i margini di tolleranza costruttiva ex art. 34-bis, dpr 380/2001 sia i limiti delle variazioni essenziali ex art. 32 TUE.

Nel caso delle variazioni non essenziali, infatti, la conformità urbanistica è normalmente implicita ed è quindi applicabile la regolarizzazione ex art. 36, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 (per le nuove edificazioni o la ristrutturazione pesante), oppure la regolarizzazione ex art. 37, comma 4, d.P.R. n. 380/2001 (per gli interventi edilizi autorizzabili mediante SCIA).

L'intervento deve essere unitario

Il secondo presupposto dell'art. 34 comma 2 del dpr 380/2001 è che l'intervento di costruzione sia stato unitario, e abbia determinato la confusione delle varie parti di quanto edificato, conformi e difformi, in un'unica costruzione.

Serve, quindi, che vi sia stata contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, o quantomeno che l'aggiunta di parti difformi sia rimasta all'interno del medesimo disegno edificatorio, analogamente a quanto avviene con le varianti in corso d'opera.

Se manca invece qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva, anche se si inserisce in modo coerente nell'edificio divenendo una porzione non autonoma dello stesso sotto il profilo funzionale.

Il pregiudizio per la parte conforme

Il terzo presupposto dell'art. 34 comma 2 dpr 380/2001 è che vi sia il rischio di pregiudizi per la parte eseguita in conformità.

Possono essere prese in considerazione evidentemente solo le ipotesi di cedimento riferite alla statica dell'intero edificio, ossia quelle implicanti il rischio di rovina del fabbricato nel suo complesso, non essendo rilevanti sotto il profilo urbanistico le semplici limitazioni funzionali che l'edificio potrebbe subire a causa della perdita della volumetria abusiva.

Allo stesso modo, non rilevano i danni riparabili, e dunque temporanei, che l'intervento di demolizione potrebbe arrecare alla parte eseguita in conformità. L'onere della prova del livello di rischio è a carico dei proprietari.

Fiscalizzazione degli abusi edilizi solo per parziali difformità e con pregiudizio della parte conforme

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio prevede la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una pecuniaria in caso di parziali difformità, e quando non si possa procedere alla demolizione per pregiudizio della parte eseguita in conformità, ma non in caso di totali difformità o variazioni essenziali.

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Fiscalizzazione: chi deve provare l'esistenza dei 3 presupposti

Attenzione: non spetta all'Amministrazione, bensì al destinatario dell'ordine di demolizione che invochi l'applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva, dare piena prova della sussistenza dei presupposti fissati dall'art. 34 dpr 380/2001 per accedere al beneficio in questione.

In particolare, spetta all'istante dimostrare il pregiudizio sulla struttura e sulla fruibilità arrecato alla parte non abusiva dell'immobile dalla demolizione della parte abusiva e che tale pregiudizio sia evitabile esclusivamente con la fiscalizzazione dell'abuso (T.A.R. Trento, sez. I, 04/03/2022, n.50).

Fiscalizzazione impossibile in zona vincolata

Nella fattispecie in esame, la richiesta di fiscalizzazione impatta su un’area paesaggisticamente vincolata.

Questo basta per renderla inammissibile.

Infatti, "in tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di "fiscalizzazione" dell'abuso di cui all'art. 34 comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 - secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità e quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone in luogo della demolizione una sanzione amministrativa più elevata - non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità", atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato" (T.A.R. Lazio, Latina, Sez. I, 12 luglio 2021, n. 457).

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