Escamotage Superbonus per divisione immobili: ok al 110% ma l'atto deve essere precedente all'inizio dei lavori

E' piuttosto significativo quanto affermato dal Consiglio nazionale del Notariato che, con un recente documento (studio n. 27-2021/T) è intervenuto in materia di Sperbonus 110%, per quel che riguarda le divisioni delle singole unità immobiliari tra comproprietari.

Secondo il Notariato, il cui studio è stato anticipato da ItaliaOggi, una divisione, anche parziale, della comproprietà tra vari soggetti, con assegnazione delle singole unità immobiliari a ciascuno dei condividenti determina la nascita del condominio e, pertanto, l’accessibilità del medesimo condominio alla detrazione maggiorata del 110%.

Alternative in presenza di edifici che appartengono ad un unico proprietario

Nel documento, che prima fa una panoramica generale sulla misura e poi presenta una serie di situazioni, presentando le relative soluzioni pratiche, si analizza la situazione inerente la necessità, in relazione alla visione soggettiva del condominio da parte dell'Agenzia delle Entrate, di verificare talune alternative in presenza di edifici che appartengono ad un unico proprietario, con particolare riferimento, per esempio, a quegli immobili costituiti da più di otto unità e posseduti da un unico proprietario per i quali, pur in presenza di parti comuni, il Superbnus 110% non risulta fruibile, come quegli interventi eseguiti su parti comuni di un edificio in cui siano presenti più soggetti comproprietari per quote indivise.

Secondo il Notariato, in questo caso è possibile procedere, legittimamente, con una divisione, anche parziale, della comproprietà tra i vari soggetti con assegnazione delle singole unità immobiliari a ciascuno dei condividenti, che determina la nascita del condominio, con accessibilità al Superbonus; sebbene la divisione possa avere effetti retroattivi, ai fini della fruizione del Superbonus 110%, è opportuno che l'atto di divisione sia posto in essere in data anteriore all'inizio dei lavori.

Esempio concreto: il proprietario di un intero fabbricato, per "far nascere" il condominio potrà trasferire a qualsiasi titolo (gratuito o oneroso) uno o più appartamenti ad un altro soggetto.

Accorpamento di più unità

Esempio: immobile composto da 5 unità e unico proprietario, prima dei lavori si accorpano due unità in modo che diventino 4 e quindi 'creando' la situazione prevista dalla legge 178/2020 (Finanzaria 2021) per accedere al Superbonus 110%.

La residenzialità 'intera'

Il Notariato poi non condivide quanto affermato dal Fisco nella circolare 24/E/2020 sull'esclusione dal Superbonus 110% per le spese effettuate per le parti comuni di edifici, in presenza di un edificio composto anche da unità abitative escluse (A/1, A/8 e A/9, in tal caso se non aperte al pubblico), nella considerazione che l'edificio debba essere considerato residenziale nella sua interezza.

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