Edilizia libera 2024, gli interventi che si possono realizzare senza permesso dopo il Salva Casa

Gli interventi in edilizia libera sono particolari interventi per i quali non occorre richiedere permessi, autorizzazioni o titoli abilitativi né presentare alcuna documentazione. In pratica, possono essere eseguiti liberamente, ma non arbitrariamente e sregolatamente, in quanto occorre comunque rispettare tutti i regolamenti e le norme di settore (antisismiche, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, rischio idrogeologico, beni culturali, ecc.).

La norma definisce compitamente le opere eseguibili in edilizia libera: il Dpr 380/2001 e il Dm Mit 2 marzo 2018 dettano le regole e definiscono gli interventi “liberi”.

Il Dl 69/2024 (decreto salva casa) ha appena modificato l’art. 6 del Dpr 380/2001, allargando il perimetro delle opere realizzabili senza titolo.

In questo articolo proviamo a fare chiarezza sulle regole da seguire per stabilire univocamente se un’opera necessita o meno di titolo abilitativo, in virtù anche delle nuove modifiche.

I nuovi interventi in edilizia libera

Il Dpr 380/2001 all’art. 6 stabilisce quali sono interventi realizzabili in edilizia libera.

Ecco la lista:

• interventi di manutenzione ordinaria, ossia gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale <12 kW;
• interventi di eliminazione di barriere architettoniche (no ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio);
• interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA;
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo fuori dal centro edificato;
• movimenti di terra per attività agricola;
• serre mobili stagionali senza strutture in muratura per attività agricola;
• opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, rimosse entro 180 giorni (comunicazione di avvio dei lavori);
• opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni;
• realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
• pannelli solari fotovoltaici a servizio degli edifici;
• aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
• vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo fino a 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato.

Con le modifiche introdotte dal Dl 69/2024 vengono aggiunte le pergotende (opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici) e viene effettuata una precisazione in merito alle VEPA.

Edilizia libera, i nuovi arrivati

I nuovi interventi realizzabili senza titolo secondo le nuove regole sono le pergotende, ma viene fatta una precisazione anche per le VEPA (vetrate panoramiche amovibili) relativamente all’installazione in porticati (oltre che su logge).

VEPA e porticati

Il decreto Salva Casa modifica l’art. 6, comma 1 lett. b-bis del Testo Unico Edilizia, nel quale si parla di VEPA, aggiungendo le parole: «o di porticati».

Infatti, il termine porticato ha spesso creato dubbi sulla fattibilità delle vetrate panoramiche in caso di installazioni nell’abito dei porticati, generando notevole contenzioso amministrativo.

In particolare, i dubbi riguardavano il fatto che il porticato potesse essere comparato o meno a loggia o altro.

Stando al glossario riportato nel regolamento edilizio – art. 39 – il porticato è un elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.

Alcune leggi regionali hanno dato altre definizioni, più o meno articolate. Secondo alcune, può anche stare ad altri livelli e non solo al pian terreno.

La nuova disciplina introdotta dal Dl Salva Casa prevede espressamente la fattibilità delle VEPA nei porticati, prevedendo che sono realizzabili in edilizia libera gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di:

• protezione dagli agenti atmosferici,
• miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche,
• riduzione delle dispersioni termiche,
• parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge o di porticati rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi.

Tende da sole e pergotende

Il Salva Casa inserisce la lettera b-ter nel comma 1 dell’art. 6, una misura volta ad includere una nuova fattispecie di intervento di edilizia libera, recependo l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia di elementi di protezione dal sole. Trattasi in particolare di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da:

• tende,
• tende da sole,
• tende da esterno,
• tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile,
• tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

La struttura deve essere addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La disposizione precisa che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

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All'interno anche il nuovo testo dell’art. 6 del Dpr 380/2001 dopo il Salva Casa.