Edifici abbandonati, spazi alla ricerca di nuove funzionalità: come rigenerare la città

Il patrimonio pubblico amministrato dall'Agenzia del Demanio vanta circa 42 mila immobili, per un valore di 61 miliardi di euro.

In sinergia con le Istituzioni e gli Enti Territoriali l'Agenzia si pone come obiettivo quello di contribuire allo sviluppo del tessuto economico e produttivo, sociale e culturale del Paese, attraverso un processo di massimizzazione del valore dei beni, assicurandone una gestione efficiente e un corretto utilizzo.

Al fine di restituire alla comunità aree altrimenti abbandonate, rigenerando brani di spazio urbano dimenticati dai fenomeni di crescita urbana, è necessario promuovere e valorizzare i beni attraverso operazioni di rigenerazione, incentivando la riqualificazione degli immobili sottoutilizzati o in stato di abbandono, dando loro un nuovo significato e un nuovo uso. 

In questo scenario restituire una nuova identità ai luoghi, significa non solo lavorare per l’incolumità degli edifici stessi e per l’ambiente, progettando in maniera energeticamente efficiente, ambientalmente sostenibile e sismicamente sicura, ma anche includere una coscienza sociale per un nuovo equilibrio culturale e comunitario.

L’Agenzia Nazionale del Demanio, il Clust-ER Build, l’International Academy After the Damages e il Progetto Firespill Interreg Italia - Croazia e l’Agenzia per la Ricostruzione - collaboreranno per mostrare i progetti di rigenerazione di edifici pubblici all’evento previsto per il 15 e 16 aprile, focalizzando l’attenzione sull’importanza di rendere nuova vita ad edifici e spazi altrimenti abbandonanti.

Di seguito i dettagli del programma e le modalità per iscriversi.

Cambiamenti sociali, economici e culturali richiedono un’alta capacità di riadattarsi: dobbiamo reinventare la città 

La rigenerazione urbana è una materia di cui ormai si parla da tempo, trattandosi di una tematica ben presente nella letteratura ed esperienza urbanistica europea e nazionale, a volte non limitandosi a cambiare volto ad edifici o a singole aree ma anche a città intere, basti pensare a Bilbao, esperienza difficilmente replicabile ma che ha dato via al cosiddetto “effetto Bilbao”.

In Italia la situazione è sempre stata leggermente diversa, forse anche per un’assenza di una disciplina di riferimento statale che diventasse perno per le leggi regionali. Nelle leggi, però, si è parlato, talora senza sufficiente chiarezza, di riqualificazione, riabilitazione, recupero, riuso, riconversione e, da ultimo, di rigenerazione. 

La disciplina della rigenerazione urbana, almeno per come tradizionalmente è prevista dalla disposizione di cui all’art. 5, commi 9 e ss., del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, secondo cui:

«Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché́ di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni, approvano entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano:

• il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;
• la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
• l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
• le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti».

Il Clust-ER BUILD della Regione Emilia-Romagna, associazione privata dedicata all’open innovation che vede tra i suoi soci imprese, startup innovative, laboratori della Rete Alta Tecnologia della Regione, università e altre associazioni di categoria, lavorare e creare nuove sinergie, fin dalla sua nascita, nel 2018, si è impegnata per migliorare il processo di rigenerazione della città e del territorio, per sua natura complesso, multi-dimensionale, multi-disciplinare e multi-attoriale, sviluppando ed ottimizzando le competenze e le esperienze presenti a livello regionale.

In particolare la Value Chain del Clust-ER BUILD INNOVA CHM, co-organizzatore dell’evento Rigenerare il Patrimonio Pubblico, che avrà luogo il 15 e 16 aprile alle 14.30 online, ha come focus il patrimonio costruito storico inteso nella declinazione estensiva che include le architetture storiche e monumentali, sottoposte a vincolo di tutela, il patrimonio edilizio diffuso e stratificato, portatore di espressioni della cultura materiale e immateriale e il patrimonio architettonico e urbano del primo e secondo Novecento, che costituisce una gran parte del costruito esistente ed è catalizzatore di una crescente attenzione.

L’Agenzia del Demanio, con un’attività di rigenerazione e riuso degli immobili pubblici particolarmente proficua, si è posta l’obiettivo di aumentare il loro valore economico, sociale e culturale innescando processi virtuosi di sviluppo nel territorio. Si sta cercando di cambiare un vecchio paradigma che voleva gli interventi pubblici grigi, essenziali e strettamente rispondenti ad esigenze funzionali e finanziarie.

Oggi il settore pubblico con l’azione dell’Agenzia del Demanio mira sovvertire "l’antico andazzo" immaginando progetti che puntino a una serie di obiettivi fondamentali, tra i quali:

• la digitalizzazione del processo progettuale e costruttivo (B.I.M.), affinché col tempo si possa avere un fascicolo digitale dell’intero patrimonio statale;
• la compatibilità ambientale degli immobili progettati e recuperati, con un’azione sempre più incisiva sui Criteri Ambientali Minimi e sull’adozione dei Protocolli energetico ambientali;
• la qualità progettuale architettonica, col fine d’innalzare il valore artistico-architettonico patrimoniale, anche mediante un uso più esteso dei concorsi di progettazione;
• le verifiche di vulnerabilità sismica affinché gli immobili di Stato possano garantire la sicurezza e l’affidabilità dovute;
• la rigenerazione urbana come metodologia progettuale, soprattutto laddove l’intervento abbia un impatto rilevante sulla città in cui s’interviene. 

Coinvolgere l’intero tessuto economico, con portatori di interesse sia pubblici sia privati, ha portato a nuova vita inserendo nuove funzionalità in edifici abbandonati o parzialmente inutilizzati, ridisegnando porzioni di città e territorio che si predispongono così alla rigenerazione del tessuto urbano. 

Evento Rigenerare il Patrimonio Pubblico

Il webinar gratuito, che si svolgerà in due giornate, il 15 e 16 aprile ed è rivolto in particolare ai professionisti, si prospetta come un confronto tra loro e la Pubblica Amministrazione ed esperti che hanno dato vita a progetti di rigenerazione del patrimonio costruito pubblico. Gli interventi metteranno in luce le diverse possibilità che il nostro stock edilizio pubblico, anche se vetusto, ancora porta intrinsecamente tra le sue mura, grazie all’azione progettuale che gli restituisce una nuova linfa, nuovi usi e nuova vita.

L'incontro è organizzato dall’Agenzia del Nazionale del Demanio, vincitrice del primo premio BIM&Digital Award 2020 Sezione P.A., dal Clust-ER Build, Associazione regionale per l’open innovation della Regione Emilia-Romagna, da l'International Academy After the Damages, un progetto di alta formazione approvato e finanziato dalla Regione Emilia Romagna, che vede nella summer school gratuita (la prossima edizione è prevista dal 5 al 20 luglio 2021) il suo momento di massima espressione, e dal Progetto "Firespill", Interreg Italia – Croazia Regione Emilia-Romagna. 

I progetti 

L’Apertura ai progetti di rigenerazione del patrimonio pubblico sarà dell’Architetto Viola Albino – BIM Manager dell’Agenzia del Demanio, e coordinatrice del Nucleo Opere Digitali, struttura di indirizzo e controllo per l'applicazione della metodologia BIM e Open BIM dell'Ente, che presenterà l’importanza del processo e degli strumenti BIM nella gestione del patrimonio costruito pubblico.

La scelta di adottare un processo di digitalizzazione, nell’ambito delle attività proprie dell’Ente, nasce dalla necessità di giungere a una conoscenza tecnica dei beni, non più basata su soli dati amministrativi, ma che ne contempli le necessarie caratteristiche geometriche e funzionali, quelle tecnologiche-prestazionali degli elementi edilizi, nonché tecniche dei materiali da costruzione, con l’obiettivo di mettere a disposizione di tutte le strutture coinvolte informazioni necessarie alla gestione, manutenzione e valorizzazione di un patrimonio assai eterogeneo, creando per ciascun bene un cosiddetto “Fascicolo Digitale”, una raccolta strutturata di dati e modelli tridimensionali, totalmente dematerializzata, che tramite geolocalizzazione, andrà a costituire il Patrimonio Digitale dell’Ente. 

L’Architetto Silvano Arcamone – Responsabile Interventi Edilizi, Direzione Generale dell’Agenzia del Demanio e il Dott. Jacopo Lustro – Responsabile Piani Manutentivi introdurranno i progetti che rappresentano un ampio registro architettonico proveniente da tutta Italia. L’attività rigenerazione del patrimonio costruito, con esempi di ex caserme riqualificate, riqualificazione di edifici in centro storico come l’edificio isolato 45 a Bari o ancora casi storici come le mura del Giglio all’Isola del Giglio, riguarda non solo la loro rifunzionalizzazione in termini di layout e nuovi usi, ma pone l’accento anche sulla vulnerabilità sismica e sostenibilità energetico-ambientale.


Marcello Balzani – Presidente del Clust-ER BUILD ha commentato:

«I tessuti urbani e le città stanno vivendo un processo di trasformazione importante, definito soprattutto dalla progressiva riduzione dell’incidenza espansiva. Il recupero urbano, tuttavia, pur sviluppandosi –atomizzato- nella pratica diffusa della ristrutturazione (per quanto incentivata) del patrimonio edilizio, non riveste ancora un ruolo determinante. Se nel privato sembra innescarsi una forma di rigenerazione edilizia è il pubblico l’attore principale della rigenerazione urbana. Il processo che l’Agenzia del Demanio ha messo in atto da alcuni anni in tutti i territori del Paese ne è una dimostrazione coerente e concreta. Non solo per lo sforzo quantitativo ma anche per la strategia di valore qualitativo, quanto è avvenuto e sta avvenendo nel mercato italiano promuove un cambiamento dell’offerta di servizi tecnici (di documentazione e di progetto), che avrà un forte effetto positivo sull’organizzazione dell’impresa edilizia e del cantiere. Le tecnologie di acquisizione morfologica digitale, il BIM, il popolamento di informazioni finalizzati su più livelli di conoscenza, stanno entrando nel mercato dell’edilizia e il notevole incremento di fatturato nel 2020 del settore di tecnologie e servizi digitali ne è un indicatore importante. Tutta la filiera delle costruzioni sta confrontandosi con questa trasformazione di domanda/offerta che implica maggiore organizzazione, interdisciplinarità, strutture collaborative, piattaforme condivise di saperi e di conoscenze tecniche, economiche e di gestione non solo amministrativa».


La rigenerazione urbana è complessa e coinvolge molti attori della filiera delle costruzioni, comunità e amministrazioni.

La rigenerazione urbana necessita di casi concreti per attecchire, svilupparsi, e dimostrare il notevole potenziale di riqualificazione dei tessuti delle città, spesso sottoutilizzati, dismessi e abbandonati. L’esperienza quantitativa e qualitativa dell’Agenzia del Demanio mette in evidenza come Recupero, Riuso, Ricerca possono convergere nella Rigenerazione e valorizzare il patrimonio pubblico migliorando le città. Le tecnologie digitali e i processi di digitalizzazione del patrimonio costruito costituiscono l’importante quanto necessaria struttura di innovazione di questa grande azione progettuale.

Come partecipare 

La partecipazione all'intero evento del 15 e 16 aprile 2021, consentirà ad architetti e ingegneri di avere diritto a 8 CFP.

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