Due parole sul Salva-Milano, prima e dopo il diluvio

Quando piove o tempesta si apre l’ombrello

Giorni fa avevo ricevuto un invito ad esprimere il mio parere sul cosiddetto decreto Salva Milano. Avevo svolto con impegno il mio compitino esponendo non tanto giudizi sull’operato della amministrazione milanese ma piuttosto prefigurare cosa si dovrebbe fare per far ripartire la macchina, tuttora ingolfata, della rigenerazione urbana, capitolo nel quale rientrano anche le questioni trattate nel Salva Milano. Giovedì – cioè oggi - sarebbe dovuto andare in stampa, ma ieri è successo il patatrac.

Con ogni probabilità le notizie odierne segnano la fine, ingloriosa, del decreto Salva Milano, per cui con dispiacere mi accingevo a cestinare anche il mio scarno contributo in attesa di tempi migliori. Prima di telefonare in redazione per bloccare tutto mi sono però riletto la bozza e, sorpresa, mi sono accorto che non aveva perso di attualità. Anzi, se possibile, era diventato ancora più attuale e condivisibile.

Il dibattito intorno al Salva Milano

Sul Salva Milano si era aperta una diatriba tra gli addetti ai lavori che interessa due ambiti disciplinari assolutamente diversi.

Il primo, di gran lunga prevalente, è di natura giuridico legale, e riguarda le modalità con cui salvare – o sanare - l’operato del comune di Milano, amministratori e tecnici, relativamente alle pratiche di approvazione dei progetti edilizi che negli ultimi anni hanno consentito un consistente sviluppo, anche verticale mediante una downtown di nuovi grattacieli, della metropoli ambrosiana.

Tutto ciò pone anche una questione di natura urbanistica di come organizzare al meglio le procedure di pianificazione nel caso si prevedano nuove zone e/o costruzioni di grandi dimensioni, problema questo di rilievo per Milano ma significativo anche per altre città metropolitane. Si entra così in un capitolo fondamentale delle politiche urbanistiche del nuovo secolo, la rigenerazione urbana, in quanto questi interventi interessano quasi esclusivamente il riutilizzo di aree dismesse. Un tema cruciale per tante le città e quindi per tutto il paese, sul quale già da anni si discute in parlamento con una marea di disegni di legge finora tutti abortiti.

Il nodo della normativa urbanistica

Due parole sul Salva Milano. La prima riguarda l’operato del comune. La vicenda è finita nel penale e la parola spetta ormai alla magistratura. Sul piano normativo sembra evidente un pasticcio interpretativo - non si sa quanto voluto o non - tra concetti di natura edilizia come la ristrutturazione di singoli edifici o lotti e concetti di tipo urbanistico quali sono la rigenerazione urbana di intere zone o complessi di edifici.

In particolare sembra chiaro che non siano state rispettate, perlomeno alla lettera, alcune regole stabilite dalla decrepita legge urbanistica 1150/1942, poi ripresa dalla legge ponte del 1967, che all’art. 41 quinquies prevedeva che per gli interventi edilizi di grande dimensione – quelli con un indice di edificabilità superiore a 3 mc/mq (probabilmente fondiario, ma consideriamolo pure territoriale, la legge non specificava quale) oppure fabbricati di altezza superiore a 25 ml - l’approvazione del progetto passasse attraverso un piano urbanistico attuativo, piano particolareggiato o piano di lottizzazione.

Qual’era la ratio che stava alla base di questa norma? Sembra evidente che il legislatore ritenesse che, considerati i parametri di gran lunga superiori alla media riscontrabile nella città, occorreva verificare e controllare l’impatto di questi interventi sul contesto urbano, sia in termini di dotazione di servizi (standard) sia di ripercussioni sul sistema città, rete viabile, trasporti, impianti tecnologici, ma forse anche questioni più sottili riguardanti ad esempio il disegno urbano. Proprio a tale scopo doveva servire la redazione del piano particolareggiato ed in particolare la convenzione tra pubblico e privato, che stabilisce diritti e doveri delle parti e costituisce parte essenziale del piano attuativo.

Avendo spesso lavorato con il comune di Milano anche per progetti di grandi dimensioni sempre seguendo come procedura la strada del piano particolareggiato, francamente mi sembra incredibile, o almeno stento a crederlo, che per approvare questi progetti, che rappresentano tra l’altro rilevanti e significative operazioni immobiliari da parte di privati, proprietari e developers che siano, da parte del comune non sia stato previsto qualche impegno del privato riportato in un atto d’obbligo, o qualcosa di simile. In sostanza qualcosa che, anche se formalmente non lo è, possa essere in realtà assimilata come contenuti ed esiti ad una normale convenzione urbanistica.

Sempre restando in campo urbanistico sembrerebbe strano che per complessi di grandi dimensioni come quelli citati in giudizio sia pure in sede di progetto edilizio non siano state approfondite questioni fondamentali come gli standard urbanistici, i rapporti con i servizi pubblici, la viabilità ed il traffico, la rete infrastrutturale e gli impianti tecnologici. In sostanza di aver in pratica soddisfatto , almeno in parte, i requisiti indicati dalla legge per un piano particolareggiato. Non so quanto possa valere questa considerazione sotto il profilo giuridico, se possa rappresentare una motivazione sufficiente o solo un’attenuante. Comunque è un argomento da verificare ed approfondire, lo sarà certamente da parte delle difese.

La sfida: pianificare l’alta densità

Lasciato da parte l’ambito giuridico resta aperte la questione di natura urbanistica, come organizzare zone e progetti edilizi di alta, altissima, densità nei piani urbanistici. Di questi tempi una condizione essenziale, accettata da tutti, prevede che tali interventi possano essere realizzati solo in zone già edificate oppure in zone dismesse, senza occupare nuove aree ancora libere o utilizzate a scopo agricolo.

Ritorniamo dunque nel capitolo fondamentale della rigenerazione urbana, la cui legge istitutiva dopo anni di stop and go sembrava finalmente avviata su binari praticabili. La conclusione del ragionamento è quindi che proprio quella era la sede giusta per disciplinare anche la questione delle zone ad alta densità, compresi gli eventuali limiti da porre, primo fra tutti quelli imposti dal famigerato 41 quinquies. Ad esempio le bozze finora circolate erano già entrate nell’argomento delle destinazioni d’uso – le famose zone A-B-C-D, prevedendo la possibilità di conglobare le destinazioni d’uso cosiddette urbane -  residenza, uffici, produttivo non molesto, servizi - in un’unica categoria, con relativi standard.

Per un nuovo Piano Casa

Senza entrare adesso nel tema della rigenerazione urbana – ne ho parlato diffusamente in tanti articoli con riferimento ai vari progetti di legge presentati negli ultimi anni, mi preme segnalare fin d’ora due aspetti che considero essenziali sul piano generale, ma anche per rispondere ai quesiti posti dal Salva Milano.

La possibilità di avviare una concreta politica di rigenerazione è in gran parte penalizzata dalla assenza di domanda solvibile di famiglie ed imprese, ed al contrario dalla sempre più rilevante domanda sociale. Lo strumento che serve è dunque un Piano Casa, come quello di fanfaniana memoria, senza di questo la rigenerazione ce la sogniamo. Guarda caso, servirebbe anche per Milano. Che questo sia dentro o fuori alla legge sulla rigenerazione urbana poco ci interessa, l’importante è che venga fatto.

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Piano attuativo o PEC?

Un ultimo punto di carattere specificatamente tecnico, ma da segnalare fin d’ora per la il ruolo che comporta nel processo di rigenerazione, riguarda il fatto che per eseguire progetti del genere si debba necessariamente passare attraverso un piano attuativo oppure si possa procedere anche mediante progetto edilizio convenzionato (PEC). La discussione è aperta.

Personalmente sono decisamente favorevole alla soluzione PEC che è in grado di ridurre notevolmente i tempi del processo. L’esperienza mi dice che attribuire compiti operativi di tipo normativo esclusivamente ai piani attuativi quasi mai dà risultati positivi, soprattutto perché in questa fase quasi mai sono presenti gli operatori, costruttori ed immobiliari.

Sono convinto che seguendo questo percorso non solo si eviteranno errori funesti come quelli a cui stiamo assistendo ma riusciremo ad avviare un processo virtuoso e fecondo di risultati.