Due diligence immobiliare: cos'è e come si esegue

Due diligence immobiliare: perchè è così importante nella valutazione e compravendita di un immobile

La “due diligence immobiliare” traducibile in “dovuta diligenza” potremmo descriverla come un documento riassuntivo delle caratteristiche qualitative di un immobile. 

Una “diligenza” che con lo svilupparsi del settore edile ed immobiliare ha, a sua volta, assunto forme sempre più complesse come più complessi ed impattanti sono i risvolti della sua applicazione e soprattutto della sua sovente non applicazione.

Il risultato è la mancata corretta valorizzazione del patrimonio immobiliare, sia in gestione che in compravendita, oltre all’esposizione a notevoli rischi di tipo contrattuale nelle medesime transazioni. Non ultimo, una corretta ed aggiornata due diligence immobiliare rappresenta ad oggi, uno degli strumenti migliori per il mantenimento del valore della proprietà immobiliare, permettendo di pianificare con precisione i necessari interventi e soprattutto i corretti momenti di applicazione degli interventi medesimi.

È importante sottolineare la natura dinamica di tutte le risultanze di una due diligence.

Alle variazioni normative ed al variare delle condizioni dell’oggetto in analisi variano i risultati ed i relativi parametri di valutazione con conseguente rinnovata necessità di attenzione contrattuale in sede di transazione.

Cos’è una due diligence immobiliare

Si tratta di un documento descrittivo di tutte le caratteristiche qualitative di un immobile in ordine ai vari ambiti applicativi quali:

• Urbanistico 
• Edile
• Impiantistico 
• Strutturale
• Legale / Trascrizioni
• Fiscale

Ogni ambito a sua volta è composto da diversi audit, ovvero valutazione indipendenti su singole caratteristiche o dotazioni, svolti ciascuno in quattro fasi costanti di cui parleremo in seguito.

Parliamo di un’attività di controllo immobiliare a struttura piramidale dove in cima abbiamo la relazione finale ed, a scendere, prima gli ambiti e poi i singoli audit costituenti.

Fig. 1 - Schema di realizzazione piramidale di una due diligence immobiliare.

Purtroppo, nell’attuale ordine della gestione immobiliare, con particolare riferimento alle transazioni, vi è pochissima attenzione verso gli aspetti di controllo dei cespiti presenti sul territorio con abnormi conseguenze sia a livello di costi pubblici e di giustizia oltre che direttamente sul patrimonio economico degli utenti. 

Solo negli ultimi anni si nota una maggiore sensibilità verso la disciplina di controllo immobiliare, anche se limitata per lo più agli aspetti urbanistici e catastali che in realtà rappresentano solo una parte di quelle che dovrebbero essere le effettive dovute diligenze.

Tra questi è doveroso menzionare ad esempio non esaustivo:

Due diligence tecnica

• Audit impianto elettrico
• Audit impianto gas-idrico-sanitario
• Audit prevenzione incendi
• Audit prestazione energetica
• Audit strutturale / collaudo
• Audit sulle opere murarie e sulla conservazione delle stesse

Due diligence amministrativa

• Audit catastale
• Audit urbanistico
• Audit agibilità
• Audit trascrizioni
• Audit diritti reali

Due diligence fiscale

• Audit corrispondenza valore catastale
• Audit sul credito di imposta 
• Audit plusvalenza tassabile

Come ovvia quanto importante considerazione possiamo quindi dire che più il numero di audit è elevato maggiormente completa è l’analisi dell’oggetto in corso di valutazione. 

Come si svolge un audit

La corretta prassi di audit ha una struttura generale in 4 fasi ripetute per ogni singolo check:

• Analisi normativa
• Checklist documentale
• Rilievo in loco / stato dei luoghi e/o delle circostanze
• Confronto + relazione finale

La prima fase di analisi normativa è fondamentale per l’elencazione delle norme in vigore al momento dell’audit per ogni specifico controllo. In tale sede il professionista dovrà tenere in considerazione un aspetto di vitale importanza: l’incrocio tra normative Nazionali e Territoriali. La complessità, la velocità di variazione delle norme medesime e dei regolamenti edilizi locali rendono quanto mai necessario un attento studio della situazione al preciso momento di indagine.

La checklist documentale consiste nel reperimento di tutta la documentazione esistente e, fondamentale, nell’identificazione di quella eventualmente mancante o obsoleta.

Il rilievo in loco ci permette di identificare le reali caratteristiche dell’oggetto di valutazione nel suo stato in un preciso momento necessarie per natura alla definizione qualitativa dello stesso. 

La risultanza dell’audit sarà dunque costituita dalla relazione di rapporto tra norme in essere, documentazione e l’effettiva (o mancata) rispondenza dello stato dei luoghi o delle dotazioni.

Chi deve svolgere gli audit

Una corretta due diligence immobiliare prevede l’intervento di più figure specializzate nei vari ambiti ognuna delle quali giuridicamente in grado di asseverare le risultanze dei singoli audit.

L’importanza della capacità di asseverazione è ovvia. 

Avendo una due diligence risvolti in ambito transazionale oltre che legale ed economico e di rapporti con controparti è necessaria la relativa assunzione di responsabilità circa la validità delle risultanze.

Relazione finale e updates successivi

La relazione finale di due diligence immobiliare sarà dunque costituita dagli “abstract” delle singole relazioni circa i diversi ambiti di check. a loro volta formate da tutti gli audit prodotti sul cespite e le cui integrali relazioni allegate al documento.

Una fotografia, tanto più nitida quanto più elevato è il numero di audit, di tutte le caratteristiche dell’immobile in un dato momento.

La sua utilità?

• Chiara definizione dell’oggetto contrattuale nelle transazioni
• Rende possibile la programmazione di interventi di valorizzazione
• Previene il peggioramento di processi degenerativi in corso

Deve essere chiaro, nella definizione della natura di una due diligence, che essa rappresenta l’oggetto di valutazione in un preciso momento e dunque essa ha natura dinamica.

Al variare delle condizioni dell’immobile o delle normative variano le risultanze degli audit e quindi la sostanza della relazione finale.

Diviene dunque importante da un lato scegliere il corretto momento di valutazione, dall’altro una precisa attività di update utile a monitorare lo stato del patrimonio immobiliare e della relativa incidenza sul patrimonio generale.

Due diligence immobiliare e valutazione economica

Una due diligence immobiliare è una valutazione ed ogni valutazione economica dovrebbe essere basata a sua volta sui processi appena esposti al fine di ridurre il delta tra valore e prezzo ricavato in sede comparativa.

Riferendo soprattutto al mercato immobiliare ordinario questo purtroppo non avviene nella stragrande maggioranza dei casi, limitando i parametri valutativi medi a:

• Consistenza del cespite
• Caratteristiche estetiche
• Posizione del bene
• Limitato numero di coefficienti di base aggiuntivi

Questo trova anche una giustificazione nell’attuale assenza di precisi standard valutativi in ordine alle risultanze dei vari audit e alle prassi di relativo adeguamento. ??? puoi spiegarti meglio, non capisco a cosa fai riferimento nella precisione.

I dati di due diligence, la loro raccolta nel tempo, la loro corretta interpretazione/analisi dovrebbero concorrere allo sviluppo di data room virtuali di libero e condiviso accesso per permettere il confronto tra gli stessi e quelli di nuova estrapolazione. Processo in corso ma ancora non di comune dominio e non ancora integrato nel processo valutativo medio.

L’immobile nello stato di fatto: un esempio

Mi preme evidenziare una importante una nota sopra anticipata: la chiara definizione dell’oggetto contrattuale nello stato di fatto è la base fondante per ogni operazione di valutazione immobiliare.

Riporto in tal senso un case-study recente sulla valutazione di un piccolo fabbricato residenziale nell’area urbana di Bologna.

...CONTINUA

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