Salva Casa, doppia conformità e sanatoria condizionata: le regole

Il meccanismo per l'accertamento di conformità di un abuso edilizio è cambiato drasticamente con le modifiche apportate al Testo Unico Edilizia da parte del Decreto Salva Casa, in particolare per quanto riguarda le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, che rientrano nel perimetro del nuovo articolo 36-bis del dpr 380/2001, e cioè possono ottenere la sanatoria se conformi alle regole urbanistiche 'oggi' e a quelle edilizie al momento della realizzazione.

La sanatoria condizionata del Decreto Salva Casa

Non solo: oggi, il comma 2 dell'art.36-bis concede la possibilità di una regolarizzazione, cioè l'ottenimento del titolo edilizio, condizionata alla realizzazione di specifici interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

A tal fine, lo sportello unico per l'edilizia individua tra gli interventi citati le misure da prescrivere, le quali costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Insomma: un bel cambiamento, anche a livello di procedure burocratiche.

Per gli abusi rilevanti serve la doppia conformità piena

Se, però, gli abusi sono 'rilevanti', cioè in totale assenza dal permesso di costruire, allora la doppia conformità richiesta è quella dell'art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè piena: urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento, che al momento di presentazione dell'istanza di sanatoria.

Gli illeciti edilizi del contendere

Questo è il caso delle opere abusive 'protagoniste della sentenza n.10/2025 del Tar Trento, che riguardano principalmente:

• muri di sostegno e terrapieni: il ricorrente aveva realizzato muri di sostegno in cemento armato (con un'altezza variabile tra 2,50 e 3,00 metri) al fine di proteggere un fabbricato e mettere in sicurezza il terreno da cadute di materiale. Tali muri erano stati eseguiti senza titolo edilizio abilitativo e in difformità rispetto alla concessione edilizia originaria del 2009, che autorizzava solo la trasformazione da zona boscata a vigneto. Vi era incertezza sulla natura delle opere: se si trattasse di muri di sostegno veri e propri o di terrapieni artificiali. Questo aspetto influiva sul calcolo delle distanze da rispettare;
• pavimentazione di una strada di accesso: era stata realizzata una strada pavimentata senza permesso, anch'essa in violazione della normativa edilizia;
• interventi sulle pareti rocciose: i lavori includevano il consolidamento e la messa in sicurezza delle pareti rocciose esistenti, con il posizionamento dei muri in una posizione diversa rispetto alle pareti originarie.

Queste opere sono state ritenute abusive non solo per l'assenza di titolo edilizio, ma anche per il mancato rispetto delle distanze minime previste dalla normativa locale.

Il Comune ha contestato inoltre che, in alcuni casi, i muri fossero troppo vicini a un edificio adiacente (anche esso realizzato in modo non conforme).

Accertamento di conformità: è il richiedente che deve dimostrare la doppia regolarità

La richiesta di sanatoria presentata dal ricorrente è stata respinta dal comune, per svariati motivi.

Il TAR osserva in primis che la dimostrazione della conformità dell'opera abusiva alla normativa urbanistica vigente è interamente a carico del richiedente la sanatoria.

Questa conformità deve essere doppia, ossia rispettare le norme urbanistiche ed edilizie al momento della realizzazione e al momento della richiesta (art. 36 del dpr 380/2001).

Soccorso istruttorio

L'amministrazione ha ripetutamente richiesto documentazione integrativa per verificare il rispetto delle distanze minime previste dagli artt. 10, 11 e 12 dell'Allegato 2 alla D.G.P. 2023/2010. Il ricorrente non ha fornito elaborati tecnici adeguati, rendendo impossibile la verifica.

La mancata presentazione di documentazione completa e conforme è stata considerata un elemento ostativo al rilascio della sanatoria.

Impossibilità della sanatoria parziale o condizionata

Il TAR ribadisce che non è ammessa la sanatoria parziale, né è possibile subordinare il rilascio della sanatoria a prescrizioni o condizioni successive. Questo principio si fonda sull'esigenza di rispettare integralmente la normativa urbanistica.

Nel caso specifico, il ricorrente proponeva l'inserimento di "correttivi esecutivi" (come la posa di grigliati di aerazione) per regolarizzare le opere, ma il TAR ha escluso la possibilità di accogliere tali richieste, giudicandole incompatibili con l'orientamento giurisprudenziale consolidato.

Tra l'altro, anche laddove le opere risultassero migliorative rispetto alla situazione preesistente, le distanze minime previste dalla normativa rimangono inderogabili e vincolanti.

In definitiva, il TAR respinge il ricorso, confermando il diniego della sanatoria in assenza di elementi certi sulla conformità urbanistica delle opere abusive, e sottolineando che il miglioramento delle condizioni rispetto a situazioni preesistenti non giustifica deroghe alle norme sulle distanze.

Cosa cambia col Salva Casa? La doppia conformità è semplificata

Come abbiamo visto in apertura, oggi per determinati abusi edilizi c'è la possibilità di beneficiare di un accertamento di conformità semplificato.

Infatti, in caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali basta la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Se si fose trattato di uno dei tre casi sopra, quindi, sarebbe scattata la possibilità di ottenere una sanatoria con le regole dell'articolo 36-bis, che dispongono il rilascio del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria se l'intervento edilizio è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

La sanatoria parziale e condizionata

L'art. 36-bis concede anche, a differenza di quanto visto nel 'nostro' caso (che è forzatamente rientrante nel perimetro dell'articolo 36), la possibilità di ottenere una sanatoria condizionata: infatti, "in sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate".

Siamo quindi di fronte a una sanatoria semplificata, condizionata e anche parziale, stante la possibilità di rimuovere le opere insanabili.

Attestazione della conformità: ci pensa il professionista tecnico

Infine, è importante rimarcare come la richiesta del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria devono essere accompanate dalla dichiarazione del professionista tecnico abilitato che attesti le necessarie conformità e sotto la propria responsabilità, anche penale.