DL Salva-Casa è Legge: ecco cosa cambia

In data 27 luglio 2024 la legge n. 105 “Salva Casa”, dopo l’esame e l’approvazione del Senato con lo stesso testo come modificato dalla Camera, è uscita nella Gazzetta Ufficiale n. 175.

Le venti modifiche inserite nel decreto a Montecitorio diventano quindi legge senza ulteriori aggiustamenti da parte di Palazzo Madama e sono in vigore a partire dal 28 luglio 2024.

Perimetro di interventi più ampio per l’edilizia libera, le nuove tolleranze e la nuova disciplina delle difformità, limiti più bassi di altezza e superficie minima, la modifica al concetto di Stato Legittimo degli immobili, il cambio di destinazione d’uso: il passaggio in Senato non ha portato correzioni al testo licenziato dalla Camera, dove invece erano stati introdotti i principali cambiamenti rispetto al testo primario del Decreto Legge.

Vediamo dunque nel dettaglio comma per comma i dettagli delle norme entrate ufficialmente in vigore al netto del doppio passaggio nelle due Camere parlamentari della legge di conversione, utilizzando come strumento guida per questa analisi il Dossier accompagnatorio alla legge del Servizio Studi della Camera e del Senato. 

Recupero dei sottotetti

Prima importante novità della lettera 0a) del comma 1 dell’articolo 1, consente, alle condizioni individuate, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, purché siano rispettate le seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Edilizia Libera

Le successive lettere a)-f) sempre del comma 1, articolo 1 del Decreto, recano altre importanti modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

La lettera a) è volta ad integrare le categorie di interventi edilizi, previsti dall’articolo 6, comma 1, del TUE, che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (ovvero, la cosiddetta Edilizia Libera).

La lettera a), numero 1), con rimando alla lettera b-bis) del comma 1 del citato articolo 6, estende anche ai porticati – in aggiunta ai balconi aggettanti dal corpo dell'edificio e alle logge rientranti all'interno dell'edificio, già contemplati dal testo previgente – la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).

La lettera a), numero 2), va ad introdurre la nuova lettera b-ter) al comma 1 sempre dell’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, assoggettando ora al regime di edilizia libera anche le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La novella specifica tuttavia che, in ogni caso, tali opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici; devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente; devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Stato legittimo degli immobili

La lettera b) sempre del comma 1, articolo 1 del Decreto, modifica la disciplina dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare regolate dal comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, al fine di prevedere che:

• lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;

• lo stato legittimo è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;

• tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:
  o delle norme sul permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
  o delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis (introdotto dal presente decreto-legge, v. scheda infra);
  o della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE);

• ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6 (per interventi in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, purché su immobili comunque non sottoposti a vincolo) e quelle introdotte dalla nuova disciplina della lettera f-bis) (vedi qui di seguito).

La lettera b-bis), aggiunge, invece, sempre all’articolo 9-bis del TUE, il comma 1-ter), al fine di escludere ai fini della dimostrazione dello stato legittimo le difformità non riguardanti l’edificio o la singola unità immobiliare. Per la precisione viene previsto che:

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile;

• ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

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Cambio di destinazione d'uso di singole unità immobiliari

Il numero 1) della lettera c), modificato nel corso dell’esame alla Camera, integra l’articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l’inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies:

• al comma 1 dell’art. 23-ter è premesso un periodo in base al quale, ai fini dell’articolo in commento, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6 (opere di edilizia libera, v. sopra);

• il comma 1-bis) stabilisce la facoltà di mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• il comma 1-ter) ammette, nel rispetto di quanto previsto ai successivi commi 1-quater e 1-quinquies, mutamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria D)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;

• il comma 1-quater) specifica le condizioni per il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse di cui al precedente comma,
  o il mutamento secondo la presente norma agevolativa è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
  o nelle ipotesi di cui al comma 1-ter), il mutamento di destinazione d'uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal DM 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale;
  o come precisato in sede referente, resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;
  o il mutamento non è assoggettato al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla Legge 1150/1942 (Legge urbanistica);
  o per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

• il comma 1-quinquies) dispone infine che ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
  o nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
  o nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi del punto precedente.

Requisiti di altezza minima e di superficie minima

L’articolo 1, comma 1, lettera c-bis), introdotto nel corso dell’esame alla Camera, inserisce i nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici.

In particolare, il tecnico progettista abilitato assevera, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività, la suddetta conformità nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;

• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati.

Il comma 5-ter dispone che l’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa laddove è soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989, e contemporaneamente è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;

• è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Il comma 5-quater, a chiusura della novella, fa salve le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.

Opere acquisite gratuitamente al Comune in assenza o in difformità del Permesso di Costruire

La lettera d) integra l’articolo 31, comma 5, del TUE, che disciplina le vicende riguardanti le opere acquisite gratuitamente al patrimonio del Comune nel caso in cui il responsabile di interventi, in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di 90 giorni dall'ingiunzione di rimozione o di demolizione. In particolare, sono aggiunti, tra gli interessi da considerare nella delibera del consiglio comunale che deroga al generale obbligo di demolizione, quelli culturali e paesaggistici.

Il termine dei 90 giorni può essere prorogato con atto motivato del Comune fino ad un massimo di 240 giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socioeconomico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

Interventi eseguiti in parziale difformità dal Permesso di Costruire

La lettera e) modifica il comma 2 dell’articolo 34 del TUE, incrementando le sanzioni, rispettivamente, al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire se ad uso residenziale e al triplo del valore venale se ad uso diverso quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

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L'articolo continua con l'analisi dei seguenti argomenti:

- TOLLERANZE COSTRUTTIVE
- CASI PARTICOLARI DI INTERVENTI ESEGUITI IN PARZIALE DIFFORMITÀ DAL TITOLO
- MODIFICHE ALLA DISCIPLINA SULL’ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ