Distanze tra edifici: va rispettata anche se c'è il PPE

Non è prevista nessuna deroga ai 10 metri del DM 1444/1968 se solo uno dei due edifici è all'interno di un Piano particolareggiato. E' questa l'indicazione più importante contenuta nella sentenza 26354/2017 della Corte di Cassazione, che nel caso di specie ha costretto ad arretrare la costruzione più recente.

Gli ermellini sottolineano che sull'argomento va data continuità all'orientamento della giurisprudenza, secondo il quale l'ipotesi derogatoria contemplata dall'ultimo comma dell'art. 9 del DM 2 aprile 1968, n.1444, che consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale ove le costruzioni siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione ("Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche"), riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata.

Ove le costruzioni non siano comprese nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è, quindi,
recata dall'ultimo comma dell'art. 9 del DM 2 aprile 1968, n. 1444, bensì dal primo comma dello stesso art. 9.

Nel caso di specie, quindi, la Corte di Milano ha affermato una regula iuris - quella del ricadere della fattispecie nello spettro della deroga posta dall'art. 14 delle norme tecniche e, a un tempo, dal secondo comma dell'art. 9 del DM - erroneamente applicando la regola stessa al caso in esame, nel quale uno solo dei fondi ricade nell'ambito del piano.

Cosa dice la legge sulle distanze
Il DM 1444 impone la distanza minima di 10 metri per i nuovi edifici che ricadano nelle zone diverse dal centro storico (queste ultime, denominate "A"). L’unica eccezione la prevede per gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, perché in tal caso prevale il disegno del piano di dettaglio.

Come sopra segnalato, solo per i centri storici l’articolo 9 del DM prevede la possibilità, in caso di risanamento conservativo e ristrutturazione, di mantenere le distanze preesistenti, mentre per i "nuovi edifici", in zone diverse dai centri storici, la distanza sarà sempre di 10 metri.

I casi limite: demolizione e ricostruzione
Di recente, il Consiglio di Stato (sentenza 4337/2017) ha affermato che per nuova costruzione intende gli edifici "costruiti per la prima volta" e non quelli preesistenti demoliti, per i quali in sede di ricostruzione non avrebbe senso prescrivere distanze diverse.