Distanze tra edifici in fondi confinanti: regole, deroghe, Codice Civile

Consiglio di Stato: nella valutazione della distanza minima tra edifici va considerato anche l'art. 873 del codice civile e, in ogni caso, le deroghe regionali non possono operare in riferimento a normative statali.

Si può derogare alle norme del Codice Civile (art.873) sulle distanze minime tra edifici confinanti? E se si, in che circostanze?

La domanda è molto gettonata, per questo val la pena 'esaminare' la sentenza 7016/2021 dello scorso 19 ottobre del Consiglio di Stato, che di recente è intervenuto frequentemente in materia.

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DISTANZE TRA EDIFICI: QUANTE SENTENZE!

Di recente, la giustizia amministrativa è intervenuta spesso sull'argomento. Queste le ultime pronunce che abbiamo commentato su Ingenio in materia:

• Distanze tra edifici: anche le scale devono rispettarle? Le regole urbanistiche
  
  
• Distanze tra edifici in centro storico per le nuove costruzioni: il limite dei 10 metri può essere derogato
  
  
• Le sopraelevazioni sono nuove costruzioni e devono rispettare le distanze tra edifici
  

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Distanza minima tra edifici in fondi finitimi: la storia

Nel 'nostro' caso, una signora ha presentato ricorso al Tar Campania contro l'annullamento in autotutela di un permesso di costruire per l'ampliamento di un fabbricato ad uso residenziale (art.4 legge Campania 19/2009), disposto dal comune per mancanza dell’atto di assenso dei confinanti in merito alla deroga alla distanza minima di 5 metri dal confine, con conseguente ordinanza di demolizione, rimasta inoppugnata.

Al posto del sopracitato titolo abilitativo 'annullato', la signora presentava al Comune una nuova proposta progettuale, sulla scorta della intervenuta modifica dell’art. 14, comma 2, del regolamento edilizio comunale, in materia di distanze minime tra edifici, approvata con deliberazione di consiglio comunale n. 12 del 9 febbraio 2018 (che consente ora “l’edificazione in aderenza e/o sul confine”, ad eccezione delle zone agricole).

I ricorrenti attuali (vicini) hanno quindi impugnato il provvedimento prot. n. 2268 dell’8 ottobre 2020, con il quale il Comune, previa revoca dell’ordinanza di demolizione prot. n. 47928 del 28 ottobre 2019, ha rilasciato alla sig.ra sopracitata un nuovo permesso di costruire “per l’ampliamento del fabbricato esistente nei limiti del 20%, così come si rileva dalla nuova proposta progettuale, allegata alla richiesta datata 22.07.2020 recante numero di prot. 31930. Ai sensi dell’art. 4 della legge regionale sul piano casa”.

Il Tar Campania ha quindi accolto il primo motivo di ricorso, in quanto “l’ampliamento controverso non [poteva] considerarsi conforme alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento della sua esecuzione e non [era], come tale, legittimabile ai sensi dell’art. 36, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001”, senza che possa inoltre ammettersi una inammissibile “sanatoria giurisprudenziale di un’opera già eseguita”.

La signora, quindi, presentava ricorso al Consiglio di Stato.

Distanze tra costruzioni, leggi regionali e Codice Civile

Palazzo Spada respinge l'appello, confermando quanto sancito dal Tar Campania, in quanto secondo le medesime coordinate ermeneutiche espresse dalla Sezione con la sentenza n. 4374 del 2018, la disciplina contenuta nel nuovo articolo 14.2 del r.u.e.c. del Comune – laddove consente l’edificazione “sul confine” a prescindere dalla distanza minima dal fondo finitimo – risulta in contrasto con la disciplina statale di cui all’art. 873 c.c., ove si afferma il diverso principio secondo cui le costruzioni su fondi finitimi o sono “unite o aderenti”, oppure devono essere tenute ad una distanza “non minore di tre metri”.

Il comune quindi ha sbagliato a rilasciare de plano il nuovo permesso di costruire, dovendo invece l’amministrazione valutare, nell’esercizio dei propri poteri ed alla luce di quanto sopra esposto circa il contrasto in parte qua dell’art. 14.2 del r.u.e.c. con l’articolo 873 c.c.:

• a) la concreta situazione fattuale posta in essere a seguito dell’ampliamento realizzato dalla sig.ra, tenuto conto che la disciplina statale non consente l’edificazione “sul confine” qualora non venga rispettata la distanza minima di tre metri tra le costruzioni su fondi finitimi;
• b) se, alla luce della concreta situazione di fatto e secondo quanto sopra esposto, sia possibile rilasciare un nuovo permesso di costruire, sulla base della normativa comunale sopravvenuta, anche in mancanza dell’atto di assenso dei confinanti – in precedenza previsto - circa la deroga ai cinque metri di distanza tra gli edifici, ferma restando l’inderogabilità dei tre metri di distanza ai sensi dell’art. 873 c.c.;
• c) se – qualora venga meno l’ipotesi sub b) - sia possibile procedere alla restituzione in pristino o, in mancanza, alla fiscalizzazione dell’abuso con il pagamento di una sanzione pecuniaria ai sensi dell’art. 38 del d.p.r. n. 380/2001.

Le deroghe regionali non possono operare in riferimento a normative statali

Infine, con riferimento all’asserita efficacia derogatoria dell’articolo 4 della legge regionale della Campania n. 19/2009 sul “piano casa”, il Consiglio di Stato ritiene sufficiente richiamare quanto già affermato dalla Sezione nella sentenza n. 4374 del 2018 ove, al punto 4.7 e seguenti, si è precisato che: “Se infatti tale disposizione ammette l’ampliamento a fini abitativi degli edifici esistenti nel limite del venti per cento della volumetria esistente , è da tener fermo che la deroga non può operare con riferimento a indici e parametri stabiliti in via diretta, o in via integrativa regolamentare, dalla legislazione statale, sia essa costituita dalle disposizioni del codice civile (art. 873 cod. civ.) che da quelle di cui al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, […]”, dal momento che “la disciplina delle distanze attiene anche alla materia dell’ordinamento civile, ossia dei rapporti giuridici interprivati, riservata allo Stato, sicché la competenza legislativa regionale concorrente afferente al governo del territorio è legittima soltanto se e in quanto la deroga alle distanze sia riferita ai medesimi presupposti previsti dalla normativa statale […]”.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

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