Distanze tra edifici: come funziona la regola dei 3 metri

L'art.873 del Codice Civile prevedono, in combinato, la distanza minima di 3 metri tra fabbricati continui o confinanti genera solitamente diversi contenziosi, perché spesso non c'è chiarezza su cosa debba essere compreso e cosa debba restare fuori nel calcolo del conteggio.

Una pronuncia interessante, e soprattutto utile per capire, in tal senso, è la n.107 del 16 gennaio 2025 del TAR Campania, inerente il ricorso di un privato contro un'ordinanza di sospensione lavori del comune nello specifico nella parte in cui ritiene rispettate le distanze di 3 metri di cui all’art. 873 c.c.

La scala del contendere

Nello specifico, si contesta la distanza di 3 metri del corpo di scala (bordo) rispetto alle costruzioni di proprietà del ricorrente.

La scala, esterna e in cemento armato, è stata realizzata per collegare il piano terra del fabbricato al secondo piano dello stesso

Distanze tra edifici: i 3 metri del Codice Civile

L'art.873 c.c. dispone che ci deve essere una distanza minima di 3 metri tra fabbricati contingui o confinanti.

Quindi, le costruzioni su fondi 'finitimi', non costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare tale distanza.

La regola dei 10 metri per le pareti finestrate

L'art.9 del DM 1444/1968, invece, prescrive una distanza minima di 10 metri tra edifici antistanti con almeno una parete finestrata.

Come si misurano le distanze tra costruzioni

La distanza tra costruzioni deve essere verificata in modo lineare, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Questa conclusione non contraddice il principio giurisprudenziale secondo cui la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti deve computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.

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Regole sulle distanze e esigenze igienico-sanitarie

In primis, il TAR ricorda che le disposizioni di cui al DM 1444/1968 - essendo rivolte alla salvaguardia di imprescindibili esigenze igienico-sanitarie - sono tassative ed inderogabili e vincolano i Comuni in sede di formazione o revisione degli strumenti urbanistici, con la conseguenza che ogni previsione regolamentare in contrasto con l'anzidetto limite minimo è illegittima e deve annullata se è oggetto di impugnazione, o comunque disapplicata stante la sua automatica sostituzione con la clausola legale dettata dalla fonte sovraordinata.

Sporti e mensole fuori dal calcolo

Il TAR va avanti sottolineando che nel calcolo delle distanze tra edifici:

• non sono computabili "gli sporti, le parti che hanno funzione ornamentale e decorativa (mensole, lesene, risalti verticali), le canalizzazioni di gronde e i loro sostegni, gli aggetti, gli elementi di ridotte dimensioni e gli altri manufatti di minima entità";
• rientrano nel calcolo "le pensiline, i balconi e tutte quelle sporgenze che, per le particolari dimensioni, sono destinate anche ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l'uso abitativo dell'edificio".

Il corretto metodo di calcolo

In questo caso, precisa il TAR, la distanza di 3 metri è stata rispettata. Vediamo perché.

La valutazione dell'esito della misurazione è stata correttamente compiuta in base all'art. 24 del vigente R.U.E.C., che è del tutto pertinente alla presente fattispecie, in quanto fornisce i parametri indentificativi della sagoma planimetrica del fabbricato (o superficie coperta).

Tale articolo include espressamente nel computo della sagoma dell'immobile solo "gli aggetti chiusi e gli sbalzi, balconi, terrazze, sporti di gronda e simili se sorretti da elementi strutturali verticali o superiori a m. 1,50 di sporto".

Quindi, giustamente, la misurazione della distanza è stata effettuata dal suo nucleo centrale, visto che i gradini sono 'aggettanti' e hanno una profondità di 1,40 metri, ovverosia una dimensione minore di quella ritenuta rilevante dall'art.24 sopracitato.

La distanza dal confine, anche considerando il muro divisorio, è quindi di 1,40+2,67 metri, ovverosia 4,07 metri, superiore ai 3 metri dell'articolo 873 del Codice Civile.

La correttezza delle valutazioni è peraltro confermata dalla documentazione fotografica della scala effettuata al momento del sopralluogo.

Le distanze dal confine sono quindi ampiamente rispettate, il comune ha effettuato correttamente il calcolo.

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