Distanze tra edifici: come funziona con due costruzioni separate da strada pubblica? I chiarimenti

In materia di distanze tra edifici, chi comanda tra DM 1444/1968, articolo 879 comma 2 del Codice Civile e regolamento comunale?

L'eterno dilemma tra le fonti normative prioritarie in tema di distanze torna a farsi sentire nella recente ordinanza 27364/2018 del 29 ottobre scorso della Cassazione, che ha richiamato il principio secondo il quale l'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'art. 879, comma 2 c.c., per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche (che va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, come nella specie, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata) attiene più che alla proprietà del bene, all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Distanze tra costruzioni separate da strada pubblica: il caso

Due cittadini, proprietari di un manufatto nel centro abitato, agivano per ottenere la demolizione di un fabbricato prospiciente, che assumevano essere stato edificato in violazione della distanza di 10 metri rispetto alla frontistante parete finestrata del loro edificio degli attori.

Il Tribunale però respingeva la domanda in base all'art. 879, 2 comma c.c., in forza del quale "alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze", e tali erano sia l'una che l'altra delle costruzioni fronteggiantesi, le quali risultavano per tutta la loro estensione frontale separate da un vicolo.

La sentenza veniva a sua volta impugnata, invocando l’applicazione delle leggi e dei regolamenti ai quali faceva riferimento la seconda parte del comma 2 cit. (e che si identificavano nell'art. 57 del Regolamento Edilizio del Comune e nell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968), che prevedevano l'inderogabile distanza minima e assoluta di metri 10 tra pareti finestrate degli edifici frontistanti, a prescindere dall'eventuale esistenza di una via pubblica (che peraltro gli appellanti escludevano).

In appello, ai due cittadini veniva data ragione, con condanna per gli appellati ad arretrare il loro fabbricato, nella parte frontistante il fabbricato degli appellanti, sino alla distanza di metri 10 dall'antistante parete finestrata del fabbricato degli appellanti medesimi. Contro questa pronuncia è stato proposto ricorso per cassazione sulla base di articolati motivi.

Distanze tra edifici: quando si può derogare e quando no?

La Cassazione, dopo aver elencato tutti i motivi del ricorso, evidenzia che l'art. 879 comma 2 cit. prevede che alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

La sentenza impugnata ha affermato, con valutazione non censurabile (né specificamente censurata con l’appello), che l'area sulla quale v’era il fabbricato dei ricorrenti andasse classificata come "via pubblica", alla stregua della presunzione di demanialità ex art. 22, all. F, L. n. 2248/1865, rimasta insuperata in giudizio.

Ma nonostante ciò, la Corte di Appello ha ritenuto applicabile la disciplina del D.M. n. 1444/1968 e, con essa, la previsione delle distanze, attraverso il tramite del Regolamento edilizio locale, pervenendo a tale conclusione attraverso il richiamo generale che il menzionato secondo comma dell'art. 879 fa alla regola dell'osservanza, comunque, "delle leggi e dei regolamenti che le riguardano" (tra cui, appunto, quelle del D.M. n. 1444/1968).

Riassumendo: l'eccezione relativa alla viabilità a fondo cieco, nella specie al "vicolo", per la Corte d'Appello, non significherebbe che le distanze tra fabbricati indicate nel citato D.M. non trovino applicazione in dette aree chiuse, bensì soltanto che non avrebbero applicazione le maggiorazioni delle distanze, poste dall'art. 9 in rapporto proporzionale con la larghezza della strada destinata al traffico veicolare, ma resterebbe pur sempre applicabile la regolazione generale della distanza minima di metri 10.

Per gli ermellini, questa tesi non è condivisibile perché:

1. 1. il recupero della regolazione delle distanze tramite l’enfatizzazione della formula generale dell'ultima parte del secondo comma dell'art. 879 c.c. comporta un effetto palesemente distorto, per cui la medesima disposizione finisce contemporaneamente per negare (comma secondo, prima parte) e per affermare (comma secondo parte seconda) l'applicabilità delle norme sulle distanze
2. 2. la parte prescrittiva che rinvia alle "leggi e regolamenti" intende piuttosto riferirsi alla disciplina (riguardante non già le "distanze" bensì i "fabbricati") che non interferisce con la tutela del Codice civile, inoperante, quanto alle distanze, rispetto alle pubbliche strade e piazze.

Questo, appunto, perché l'esonero dal rispetto delle distanze legali per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche (che va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio) attiene più che alla proprietà del bene, all'uso concreto di esso da parte della collettività.

In definitiva, non si ravvisa la ratio sottesa alla diversa disciplina nella stessa materia concernente le distanze, nell'un caso derogandone la imposizione, nel secondo caso estendendola. Tale effetto, perasltro, si verifica altresì in quanto l’esclusione della viabilità a fondo cieco, presente nell'art. 9 D.M. n. 1444/1968, viene confinata alle sole maggiorazioni delle distanze tra fabbricati che sono poste nello stesso articolo, giacché tale interpretazione riduttiva (al di là della sua collocazione contestuale riferita alle "maggiorazioni") finisce per determinare, nuovamente, causa di frizione logica, nel predicare allo stesso tempo un esonero ed una applicazione di una regola di distanza, che possono elidersi reciprocamente.

La Cassazione inoltre osserva che per l'accoglimento della domanda di riduzione in pristino proposta dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze fra costruzioni contenute in leggi speciali e regolamenti edilizi locali è necessario che le norme violate abbiano carattere integrativo delle disposizioni del codice civile sui rapporti di vicinato, siccome disciplinanti la stessa materia e da esse (artt. 872 e 873 cod. civ.) richiamate, e che si tratti di costruzioni soggette all'obbligo delle distanze e quindi non confinanti con vie o piazze pubbliche (art. 879, secondo comma, cod. civ.).

Resta pertanto esclusa la riduzione in pristino se tra i fabbricati siano interposte strade pubbliche, ancorché la norma edilizia locale applicabile (integrativa di quelle del codice civile) prescriva che la distanza minima prevista debba essere osservata anche nel caso che tra i fabbricati siano interposte aree pubbliche.