Distanze tra edifici: anche i balconi aggettanti devono rispettare la regola dei 10 metri

Come funziona la regola dei 10 metri nelle distanze tra edifici quando ci sono di mezzo dei balconi aggettanti?

Risponde il Consiglio di Stato nella sentenza 3398/2024 del 15 aprile, interessante perché si occupa - tra l'altro - del rapporto tra Codice Civile e il DM 1444/1968, e dell'impossibilità, nel caso di due edifici che già sono a meno di 10 metri di distanza, di realizzare dei balconi aggettanti, chiarendo bene le regole in materia.

Il caso: balconi aggettanti off limits?

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento comunale con cui è stato diffidato dall'eseguire i lavori di ristrutturazione consistenti nella realizzazione di due balconi aggettanti su area scoperta di sua proprietà.

In particolare, il Comune ha ritenuto che, trattandosi di fabbricato a distanza non regolamentare da altro edificio fronteggiante, possano essere realizzate solo aperture del tipo “luci”, mentre il ricorrente sostiene di aver diritto ad aprire “vedute”, con i soli limiti di cui all’art. 905 c.c. e che in ogni caso l'opera in questione non poteva essere qualificata come “costruzione”.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo applicabile il DM 2 aprile 1968, n. 1444 (che prevede una distanza tra edifici non inferiore a 10 metri) e qualificando l’opera in questione come “costruzione”.

Si è arrivati quindi al Consiglio di Stato.

Le regole sulle distanze tra costruzioni

In primis, Palazzo Spada richiama l'art.41-quinquies della legge 1150/1942, che ha trovato peraltro attuazione con il DM 1444/1968, il quale all'art.9, nel prescrivere le distanze minime tra fabbricati in relazione alle diverse zone territoriali omogenee, stabilisce che:

• per i nuovi edifici ricadenti nella zona B (che qui viene in rilievo) “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”;
• “qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche”.

Come si misurano le distanze tra costruzioni

La distanza tra costruzioni deve essere verificata in modo lineare, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Questa conclusione non contraddice il principio giurisprudenziale secondo cui la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti deve computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.

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Il caso specifico

Nel caso di specie, è pacifico che il fabbricato in questione ricade in zona B e che, nella parte fronteggiante altro fabbricato, l’edificio in questione si trova ad una distanza non regolamentare, ossia inferiore ai 10 metri prescritti come limite minimo inderogabile dall’art. 9, DM 1444/1968.

Pertanto, deve ritenersi infondato l’assunto di parte appellante secondo cui “L’assenza di qualsiasi riferimento alla distanza tra costruzioni, nel provvedimento impugnato, rende di fatto irrilevante ed inconferente il richiamo alla normativa di cui al d.m. 1444/1968”, in quanto il riferimento contenuto nel provvedimento alla distanza non regolamentare deve essere riferito proprio a quella prevista dall’art. 9, DM 1444/1968, sebbene non siano espressamente richiamati i relativi estremi normativi.

Distanze tra edifici: a distanza non regolamentare consentite solo le luci, no ai balconi aggettanti

Di conseguenza, è legittimo il provvedimento impugnato nella parte in cui non ha consentito la realizzazione delle opere in questione (cioè i balconi aggettanti) “poiché nella parte fronteggiante altro fabbricato, non a distanza regolamentare, possono realizzarsi solo aperture del tipo “luci”.

Infatti, la realizzazione dei due balconi aggettanti, con soletta di larghezza di 60-70 cm, si porrebbe in contrasto con il limite legale di distanza minima inderogabile (art. 9, d.m. 2 aprile 1968, n. 1444), essendo già i due fabbricati fronteggianti ad una distanza inferiore a tale limite (la soletta “si arresterebbe dal vicino fabbricato ad una distanza superiore a mt 3,5”).

Non contano nulla - chiude Palazzo Spada - le caratteristiche dell'opera (modesta entità, aggetto su proprietà dello stesso, assenza di pericolosa intercapedine) per desumere la legittimità dell'intervento, in quanto tali caratteristiche non escludono che l'opera in questione rientri nella nozione di “costruzione” rilevante ai fini delle distanze legali minime (art. 873 c.c.), trattandosi di sporgenze solide e stabili di edifici, destinate anche ad estendere ed ampliare la parte concretamente utilizzabile per l’uso abitativo dell’immobile, con esclusione, quindi, di una loro funzione esclusivamente artistica ed ornamentale.

A tal riguardo, si ricorda che nella verifica dell’osservanza delle distanze, di cui all’art. 9, DM 1444/1968, vanno considerati i balconi, nonché tutte le sporgenze destinate, per i loro caratteri strutturali e funzionali, ad ampliare la superficie abitativa dei vani che vi accedono (da ultimo, cfr. Cons. Stato, sez. VI, 10 ottobre 2023, n. 8834).

Distanze minime tra edifici, vedute, visione frontale: la regola dei 10 metri non si applica alle luci

L'articolo 9 del D.M. 1444/1968 fissa la distanza minima che deve intercorrere tra "pareti finestrate e pareti di edifici antistanti", dovendosi intendere solamente le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci.

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Calcolo dei 10 metri: esclusi solo fregi, sculture in aggetto e simili

In particolare, è stato precisato che “i balconi devono sempre essere considerati ai fini del calcolo della distanza tra edifici e tra questi ed il confine. Le sole parti delle quali può non tenersi conto, in detto calcolo, sono quelle aggettanti, aventi una funzione esclusivamente artistica ed ornamentale, quali fregi, sculture in aggetto e simili” (Cass. civ., sez. II, 17 settembre 2021, n. 25191).

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