Distanze tra costruzioni: esclusi dal calcolo solo gli ornamenti degli edifici come mensole e cornicioni

Dalla regola dei 10 metri delle distanze tra edifici/costruzioni sono esclusi solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), e non anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza, specie ove la normativa locale non preveda un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione nella sentenza 7604/2024 dello scorso 21 marzo, che ci da modo di riepilogare quello che rientra e quello che non rientra dentro la regola dei 10 metri.

Distanze tra costruzioni e misurazioni errate: il caso

Un privato ricorreva in Cassazione per l'errato metodo di calcolo delle distanze tra due costruzioni, con contestuale richiesta di ripristino dei luoghi.

Secondo la controparte, le due costruzioni non potevano considerarsi frontiste e confinanti, per la sussistenza di un manufatto interposto e che, comunque, in relazione alla parte della nuova costruzione direttamente prospiciente l’appartamento dell’attore era stata assicurata la distanza di 14 metri.

Secondo parte ricorrente, le misurazioni effettuate dal CTU erano erronee, poiché eseguite non in relazione a tutto il fronte dei fabbricati, ma solo rispetto "alle parti prospicienti le pareti finestrate dell’appartamento" del ricorrente.

Era, così rimasto frustrato il principio secondo il quale "le distanze si misurano in relazione a ciascun punto dei fabbricati".

Come si misurano le distanze tra costruzioni

La distanza tra costruzioni deve essere verificata in modo lineare, tracciando linee perpendicolari tra gli edifici. Questa conclusione non contraddice il principio giurisprudenziale secondo cui la distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti deve computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano.

Scopri tutto su Ingenio!

La regola dei 10 metri e chi può far valere le proprie ragioni

Gli ermellini accolgono il ricorso, partendo dal presupposto che la norma dell'art. 10 del DM 1444/1968, prescrivendo che tra pareti finestrate deve essere osservata la distanza di 10 metri, ha inteso indicare una caratteristica del fabbricato, nel senso che quando questo presenta una facciata munita di finestre, il vicino non può costruire a meno di 10 metri da essa.

Ne deriva che ciascun condomino e non i soli proprietari degli appartamenti con vedute site lungo la facciata interessata, è legittimato a esperire l'azione per fare valere il rispetto, da parte del vicino, della detta distanza, in quanto tale azione è posta a tutela dell'intero edificio (Sez. 2, n. 1387, 05/03/1986, Rv. 444809).

Distanze tra costruzioni e pareti finestrate: quando gli edifici non sono frontistanti?

Se l'edificio preesistente a quello nel quale si effettuano i lavori edilizi è situato ad un livello più alto rispetto al nuovo progetto, i due edifici non sono frontistanti e l'articolo 9 del D.M. 1444/1968 non si applica.

Scopri tutto su Ingenio!

Lo sbalzo tamponato va considerato nel calcolo delle distanze

La Cassazione precisa anche che va considerato, nel calcolo, lo "sbalzo tamponato di 2,20 metri".

La sentenza d’appello aveva affermato che questo elemento, ubicato sul lastrico solare del fabbricato della controparte non poteva reputarsi riconducibile alla norme tecniche d’attuazione, le quali si riferivano ad “ambienti a sbalzo, cioè aggettanti e che inoltre risultino tamponati da tutti i lati chiusi” e poiché la lunghezza dello sporto era moderata, l’elemento architettonico in esame non doveva essere considerato ai fini del calcolo delle distanze.

Per il ricorrente, invece, questo ‘sbalzo’ rappresentava un “elemento di sagoma del fabbricato” e, di conseguenza, avrebbe dovuto essere calcolato.

La Cassazione conferma quanto affermato dal privato: sono, appunto, esclusi dal calcolo delle distanze solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), non anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza, specie ove la normativa locale non preveda un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie (Cass. n. 473/2019; Cass. 19932/2017; Cass. 18282/2016; Cass. 859/2016; Cass. 1406/2013; cass. 23845/2018).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.