Distanze tra costruzioni e decoro architettonico in condominio: nuovi chiarimenti della Cassazione

Segnatevi e scaricate - in allegato - l'ordinanza 16518/2023 dello scorso 12 giugno della Corte di Cassazione che contiene importanti e interessanti delucidazioni sia in materia di distanze tra costruzioni che sul concetto di decoro architettonico in condominio.

I lavori modificativi del contendere

Tutto nasce dal ricorso della proprietaria di un appartamento con terrazzo, confinante con altro terrazzo separato da un muro di proprietà del convenuto.

Essa lamentava che costui, nel corso degli anni:

• (a) aveva realizzato una serie di opere in violazione delle distanze tra le costruzioni e per le vedute;
• (b) aveva alterato il decoro architettonico dell’edificio.

Il Tribunale ordinario accertava che il convenuto aveva realizzato, in appoggio al muro di confine tra i due terrazzi, un manufatto abitabile composto da più vani, coperto dai seguenti tre solai calpestabili, costituenti lastrici solai, situati a differenti quote:

• il primo a 2,25 metri dal calpestio, raggiungibile da una scala provvisoria e privo di parapetto;
• i restanti due rispettivamente a 3,00 e 3,30 metri, accessibili dal primo tramite un gradino di 75 centimetri, muniti di parapetti, posizionati a 1,03 metri dal terrazzo dell’attrice e a 5,90 metri dalla finestra del salone di quest’ultima.

Il giudice di primo grado accertava poi che dai due lastrici protetti è possibile sporgersi e guardare in tutte le direzioni nel fondo della vicina, applicava l'art. 905 c.c. (distanza minima di un metro e mezzo per l’apertura di vedute dirette), di conseguenza ordinava l’arretramento dei parapetti, ma escludeva, la violazione dell'art.873 c.c. (quello sulle distanze tra costruzioni), osservando che era osservata la distanza minima dalla costruzione dell'attrice, poiché era possibile costruire in aderenza al muro, in applicazione del principio della prevenzione, senza che il regolamento comunale prevedesse qualcosa in contrario.

Essendo la pronuncia stata confermata in secondo grado, l'attrice arriva sino alla Cassazione.

Distanze tra costruzioni

La parte di sentenza censurata afferma che l'arretramento alla distanza regolamentare «potrebbe essere impartito per le sopraelevazioni che postulano una volumetria significativa dei piani sottostanti e tale certo non è lo sbalzo del solaio, anche considerato il principio per il quale, al fine del computo delle distanze, l'altezza dell'edificio si calcola al colmo piuttosto che alla gronda».

Per gli ermellini il motivo è fondato, in quanto un tema di distanze tra gli edifici, la scelta del preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che - una volta edificato - nel sopraelevare l'opera, egli deve far combaciare il fronte della sopraelevazione con il fronte della costruzione inferiore, proseguendo in linea retta verticale, oppure deve arretrare il fronte della sopraelevazione fino a distanza dal confine non inferiore a quella legale o fino alla maggiore distanza prevista dai regolamenti locali vigenti al tempo della sopraelevazione.

In più, aggiunge la Corte, la disciplina delle distanze delle costruzioni si osserva anche nei rapporti tra condomini di un edificio purché sia compatibile con la disciplina relativa alle cose comuni, che quindi prevale in ipotesi di contrasto, determinando l'inapplicabilità delle norme sulle distanze (cfr. Cass 30528 del 2017).

Il decoro architettonico

La Cassazione sottolinea che le «alterazioni sono intervenute su un prospetto dell'edificio già gravemente compromesso da plurimi interventi di altri condomini che hanno concorso a disperdere la simmetria, l'estetica e l'aspetto generale del fabbricato, oltre che dal degrado connesso alla vetustà della struttura […] Inoltre, essi non sono visibili dalla strada su cui
aggetta il prospetto interessato di talché non è apprezzabile l'incom- patibilità con lo stile architettonico dell'edificio, né la disomogeneità delle linee e delle strutture se non perdendo di vista l'armonia estetica dell'edificio e orientando lo sguardo da siti privati, con un'attenzione al particolare, piuttosto che all'insieme».

Tale motivazione urta contro la giurisprudenza della Cassazione già perché attribuisce rilevanza alla visibilità delle alterazioni. Infatti:

• per decoro architettonico si intende l'estetica del fabbricato risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità. Pertanto, è irrilevante il grado di visibilità delle nuove opere sottoposte a giudizio, in relazione ai diversi punti da cui si osserva l'edificio;
• secondo la Corte territoriale, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico un'opera modificativa dell’edificio, quando l’originario decoro si sia già degradato in conseguenza di interventi modificativi precedenti di cui non sia stato preteso il ripristino. Ma, per la Corte suprema, "tale idea è da coordinare con una considerazione sistemica che, nel valutare l’impatto sul decoro architettonico di un'opera modificativa, adotta un criterio flessibile, di maggiore o minore rigore, in vista delle caratteristiche dell’edificio di volta in volta sottoposto a giudizio, ove devono essere reciprocamente temperati i rilievi attribuiti all’unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche altrui e all’alterazione prodotta dall’attuale opera modificativa" (cfr. Cass. 5417/2002).

Da ciò deriva il nuovo principio di diritto: «in materia di condominio negli edifici, nel valutare l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico è da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all’unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni».

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