Distanze in edilizia: le regole per la ristrutturazione edilizia con soprelevazione al confine tra zona A e B

Una ristrutturazione edilizia con creazione di nuovi volumi tramite sopraelevazione sottostà alle regole ex art.9 DM 1444/1968 in materia di distanze tra costruzioni, anche se l'edificio che si va a 'penalizzare' ricade in una zona pomogenea differente da quella dove ricade l'intervento di ristrutturazione.

Lo afferma il Consiglio di Stato nella sentenza 6086/2022 dello scorso 18 luglio, con la quale è stato respinto il ricorso di un comune contro il Tar Molise che aveva accolto un ricorso di alcuni privati cittadini per la sospensione di alcuni lavori edilizi nell'edificio a loro adiacente, con illegittimità del permesso di costruire rilasciato dal comune a causa del non rispetto della distanza di 10 metri.

Distanze in edilizia: zona A e B

il comune censura il capo della sentenza che ha ritenuto violate le distanze fra gli edifici, in quanto si tratta, nel caso in esame, di due edifici ricadenti in zone omogenee differenti: l’edificio dei ricorrenti in zona A, quello della controinteressata in zona B.

Si è inoltre censurata la sentenza di primo grado per non aver accolto le difese comunali che hanno fatto riferimento, da un lato, all’insussistenza nel caso di specie di quelle esigenze di salute pubblica e sicurezza della viabilità pubblica, che non ricorrerebbero, nel caso in esame, in quanto trattasi di un intervento edilizio di sopraelevazione (che, come tale, non incide, rispetto al fabbricato preesistente, su questi due parametri), e, dall’altro, ad un’applicazione analogica dell’art. 9, comma 2, del d.m. 1444/1968, invocato per ragioni di opportunità, correlate ad evitare, attraverso l’arretramento della sopraelevazione, la “scalinatura” esistente fra gli edifici prospicienti al fronte della strada pubblica.

Le regole sulle distanze

Palazzo Spada parte riassumendo le regole in materia, sottolineando che:

• “la disposizione contenuta nell’ art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile” (da ultimo Cons. Stato, sez. IV, 5 febbraio 2018, n. 707; sez. IV, 14 settembre 2017 n. 4337; 23 giugno 2017 n. 3093; 8 maggio 2017 n. 2086; 29 febbraio 2016 n. 856; Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2016 n. 23136).
• “il riscontro oggettivo dell'inosservanza dei limiti di distanza tra edifici stabiliti dall'art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444 comporta l'illegittimità del permesso di costruire, indipendentemente dalla circostanza che tale inosservanza cagioni anche pregiudizi di ordine igienico o sanitario” (Cons. Stato, sez. IV, 5 febbraio 2018, n. 706).

Come si inquadra una sopraelevazione?

In riferimento al caso specifico, il Consiglio di Stato - richiamando alcune precedenti sentenze sia della giurisprudenza amministrativa che civile in materia - evidenzia che:

• la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, soggetta come tale all'osservanza delle distanze legali;
• ove comporti aumenti di superficie o di volume, la ristrutturazione edilizia si configura come una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze, vigente al momento della realizzazione dell'opera, e alla relativa tutela ripristinatoria;
• in tema di distanze legali, con riferimento alla sopraelevazione di un edificio preesistente, il criterio della prevenzione va applicato avendo riguardo all'epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria;
• nel caso in cui le proprietà dei due confinanti si trovino ai limiti di differenti zone territoriali omogenee, nessuno dei due può pretendere dall'altro il rispetto delle norme previste per la zona omogenea in cui sorge la propria costruzione o si trova ubicato il proprio suolo, poiché ciò farebbe ricadere la costruzione del vicino sotto un regime che non è quello proprio, creando una possibile, e ingiustificata, disparità di trattamento con le altre costruzioni ricadenti nella zona in cui essa sorge. Da quanto precede, peraltro, non consegue che i lotti edificabili in una certa zona, per la quale sono dettate determinate regole, solo perché si trovano al limite di essa e immediatamente a confine con altra avente regole diverse si collochino in una sorta di tertium genus o di zona franca o grigia, senza regole, traendo vantaggio dalla loro ubicazione che, sebbene particolare, non le sottrae alla disciplina cui sono sottoposti i suoli omogenei interni. Tradotto: le costruzioni sorgenti in una zona omogenea del territorio comunale, per la quale siano previste determinate distanze dai confini o dalle costruzioni sorgenti sui lotti vicini, sono tenute a rispettare dette distanze, a prescindere dalla circostanza che il lotto finitimo (o la costruzione posta su di esso) sia ubicata in altra zona per cui vigano standards diversi. Ciascun proprietario, quindi, a prescindere dalla classificazione della zona cui sia ubicato il proprio suolo o sorga la propria costruzione, può esigere dal confinante il rispetto delle distanze previste per la zona territoriale omogenea in cui sorge la costruzione del confinante stesso.

Costruzioni in zone differenti: quale regola si applica?

Ciò premesso, il Collegio rileva:

1. l’inderogabilità e l’applicabilità dell’art. 9 DM 1444/1968 al caso di specie, essendo l’attività di ristrutturazione edilizia, ove comporti la creazione di nuovi volumi e superfici in maniera significativa e, in specie, attraverso la sopraelevazione dell’edificio, sussumibile nel novero delle “nuove costruzioni”, alle quali si applica la disciplina sulle distanze legali fra le costruzioni;
2. che le esigenze di salubrità e igiene non debbano essere accertate in concreto dal Giudice, essendo state ponderate in astratto dal legislatore, con la fissazione dei limiti previsti dalla disposizione richiamata;
3. che nei casi come quello in esame, nei quali le costruzioni sono ubicate in zone omogenee differenti, va applicata la disciplina inerente alla zona omogenea in cui si colloca l’edificio sul quale vanno compiuti i lavori edili autorizzati con il permesso di costruire (che corrisponde alla zona B).

In definitiva, risulta corretta la statuizione di primo grado che ha ritenuto applicabile la disciplina di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968 che prescrive, inderogabilmente, il rispetto della distanza di 10 metri, qualora si proceda alla sopraelevazione dell’edificio esistente e ha ravvisato, previo esperimento della verificazione, che, nel caso in esame, questa distanza non è stata rispettata.