Disciplina edilizia e disciplina urbanistica: analogie e differenze

La disciplina urbanistica e la disciplina edilizia rappresentano due ambiti strettamente correlati, ma comunque distinti, del settore delle costruzioni.

Se fino ad oggi siamo stati abituati a riferirci in maniera naturale alla disciplina urbanistica ed edilizia intese in maniera unitaria (come disciplina “urbanistico-edilizia), oggi più che mai dobbiamo tracciare una netta linea di confine.

Infatti, il DL 69/2024 (Salva Casa) ha introdotto la possibilità di superare il concetto di doppia conformità rigida per la sanatoria degli illeciti edilizi, con la necessità di affrontare conformità alla disciplina edilizia e conformità a quella urbanistica anche in momenti differenti, rendendo il processo di verifica più dettagliato.

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Il Salva Casa dispone il superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità.

Per accedere alle nuove procedure di sanatoria edilizia “a maglie larghe” di cui all’art. 36-bis del DPR 380/2001, i tecnici dovranno fare i conti con le verifiche da effettuare in momenti diversi e in particolare al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della presentazione della richiesta, anche in considerazione del fatto che - in via del tutto teorica - la disciplina edilizia si è complicata nel corso del tempo, con norme sempre più esigenti, mentre quella urbanistica, per certi versi, potrebbe essere diventata più favorevole per consentire una migliore rigenerazione urbana e un recupero dell’esistente, anche al fine di impedire il consumo di nuovo suolo.

 TUTTO SULLA SANATORIA EDILIZIA
e le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

In questo articolo proviamo a far luce sulle norme e regolamenti che danno vita alla disciplina edilizia e a quella urbanistica e sulle verifiche da effettuare per attestare la conformità ad entrambe.

Disciplina edilizia

La disciplina edilizia si riferisce all'insieme delle norme tecniche e costruttive che devono essere rispettate nella realizzazione di un'opera per garantire la sicurezza strutturale, il rispetto delle normative antisismiche, energetiche, acustiche, igienico-sanitarie, ecc.

In particolare, la disciplina edilizia copre numerosi aspetti, tra cui:

• norme tecniche antisismiche: regolamenti che assicurano la sicurezza delle strutture in caso di eventi sismici;
  
• norme di sicurezza: disposizioni volte a garantire la sicurezza degli occupanti e degli operatori durante la costruzione e nell’utilizzo della stessa;
  
• norme igienico-sanitarie: requisiti che garantiscono le condizioni igieniche e la salubrità degli edifici e l’abitabilità;
  
• norme per il superamento delle barriere architettoniche;
  
• norme energetiche: disposizioni per assicurare l'efficienza energetica degli edifici, minimizzando i consumi e promuovendo l'uso di fonti energetiche rinnovabili;
  
• norme acustiche: requisiti acustici passivi degli edifici per garantire il comfort acustico e ridurre l'inquinamento sonoro;
  
• norme sui materiali da costruzione: regolamenti che stabiliscono la qualità e le caratteristiche dei materiali utilizzati;
  
• regolamenti edilizi locali: disposizioni specifiche stabilite dai comuni che riguardano, ad esempio, altezze massime, distacchi tra edifici, estetica, ecc. I regolamenti edilizi rappresentano un anello di congiunzione importante tra la disciplina edilizia e quella urbanistica;
  
• norme ambientali: disposizione per la salvaguardia dell’ambiente;
• ecc.

Di seguito alcune delle principali norme che costituiscono la disciplina edilizia:

• DPR 380/2001 (Testo unico dell'edilizia): rappresenta il principale riferimento normativo per le attività edilizie in Italia. Stabilisce, tra l'altro, i permessi necessari per la costruzione e le procedure per la sanatoria degli abusi edilizi;

• NTC 2018 (Norme tecniche per le costruzioni): stabilisce le regole per la progettazione, esecuzione e collaudo delle costruzioni, con particolare attenzione alla sicurezza strutturale;
• Legge 1086/1971: disciplina l'uso del cemento armato, del cemento armato precompresso e delle strutture metalliche;
• Dlgs 192/2005: norme sull'efficienza energetica degli edifici, per ridurre il consumo energetico e promuovere la sostenibilità;
• Dlgs 28/2011: disciplina la promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, stabilendo anche le regole per l'integrazione delle fonti energetiche rinnovabili negli edifici;
• Legge 10/1991: disciplina le norme sull'uso razionale dell'energia e sull'efficienza energetica degli edifici;
• DM 26 giugno 2015: si tratta di tre decreti che definiscono i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici, le linee guida per la certificazione energetica (APE), la relazione tecnica da presentare in fase di progettazione;
• Dlgs 81/2008: normativa per la sicurezza sui cantieri, riguardante la tutela della salute e la sicurezza dei lavoratori;
• Dpcm 5 dicembre 1997: requisiti acustici passivi degli edifici;
• DM 5 luglio 1975: regolamenta i requisiti igienico-sanitari degli edifici residenziali;
• DM 25 gennaio 2019: disciplina le norme di prevenzione incendi per le attività edilizie;
• Legge 13/1989 e DM 236/1989: norme sull'eliminazione delle barriere architettoniche;
• Dlgs 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio): regolamenta le disposizioni per la tutela del patrimonio culturale e paesaggistico;
• DM 37/2008: norme per la sicurezza degli impianti tecnologici negli edifici (es. impianti elettrici, idrici, ecc.), per garantire la sicurezza degli occupanti;
• Dlgs 152/2006: norme per la tutela dell’ambiente, come lo smaltimento dei rifiuti da costruzione;
• ecc.

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L'articolo continua con la trattazione di:

> Disciplina urbanistica
> Differenza tra disciplina edilizia e urbanistica