Difformità edilizie che ballano tra multa e demolizione: le differenze tra varianti leggere ed essenziali

Quando le difformità edilizie rientrano tra quelle parziali meritevoli di essere 'sanate' col pagamento di una multa e, quindi, evitando la demolizione?

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 5743/2022 dell'8 luglio, torna ancora una volta sulla fiscalizzazione degli abusi edilizi, trattando un caso di variazione edilizia: tra leggera ed essenziale ci balla la possibilità o meno di pagare per regolarizzare l'abuso, cosa che il Tar Campania - accogliendo il ricorso del proprietario - aveva reputato possibile e decisione contro la quale reclama il Comune, secondo cui tali variazioni si configuravano come 'essenziali' (art.32 Testo Unico Edilizia).

Le difformità del contendere

Nel caso di specie, si tratta di una recinzione di un’area scoperta di 30 mq (ricompresa in quella assentita col permesso di costruire), e di una vasca interrata per la raccolta di acque reflue.

Secondo i ricorrenti, arrivati sino a Palazzo Spada:

• il dirigente comunale avrebbe dovuto prima verificare la regolarità delle opere ai sensi dell’art. 27 comma 4 del Testo Unico Edilizia, così accertando l’esecuzione di semplici varianti in corso d’opera perfettamente sanabili;
• non potrebbe reputarsi sussistente un adeguato interesse pubblico a sostegno della misura demolitoria sia per la modesta consistenza delle opere sia per l’avvenuta presentazione di domanda di sanatoria ancora inevasa; in ogni caso le difformità realizzate non sarebbero significative avendo determinato la riduzione dell’area adibita a parcheggio.

Variazioni minime? Mah...

Secondo il Tar competente, “nel caso di specie lo scostamento minimo dal progetto, peraltro effettuato in diminuzione rispetto all’area originaria destinata a parcheggio, configura l'intervento in questione nell’ambito residuale degli interventi realizzabili, anche in variante a permessi di costruire, con il regime semplificato della d.i.a., a mente dell'art. 22, comma 2, del t.u. dell'edilizia, la cui mancanza non è sanzionabile con la rimozione o la demolizione, previste dall'art. 31 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 per l'esecuzione di interventi in assenza del permesso di costruire, o in totale difformità del medesimo ovvero con variazioni essenziali, ma con l'applicazione della sanzione pecuniaria prevista dal successivo art. 37 per l'esecuzione di interventi in assenza della prescritta denuncia di inizio di attività”.

L'ordinanza di demolizione comunale impugnata ha ad oggetto l’esecuzione di opere in difformità rispetto al permesso di costruire che consistono, in sintesi, in una riduzione dell’area destinata a parcheggio, nella recinzione di un’area scoperta e nella escavazione di terreno per la posa in opera di una vasca interrata di raccolta delle acque reflue.

Palazzo Spada riassume il tutto così: si tratta di verificare, alla luce delle doglianze del Comune appellante, suscettibili per il loro tenore di trattazione congiunta, l’effettiva riconducibilità delle difformità riscontrate nell’alveo normativo dell’art. 37 del t.u. edilizia laddove prevede l’applicazione della sola sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria. 

In particolare, tale articolo prevede che “la realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla denuncia di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro”.

Difformità assentibili con SCIA: quali sono?

L’art. 22 a sua volta descrive gli interventi realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività nei termini che seguono:

• “a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio o i prospetti;
• b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c)”.

Qui si tratta di difformità essenziali!

Secondo il Consiglio di Stato, è da reputare fondato quanto dedotto dal Comune a proposito della insussistenza delle varianti cd. leggere di cui alla norma citata. 

Palazzo Spada ricorda infatti che era stata autorizzata la realizzazione “di un parcheggio pertinenziale con strutture in cemento armato, per complessivi cinque posti auto, distribuiti su un unico livello interrato servito da una rampa” con “la sistemazione a verde del terreno soprastante”, mentre risulta invece dagli atti di causa che parte appellata ha realizzato un parcheggio di 160,00 mq. in luogo dei 235 mq. previsti in progetto così da effettivamente pervenire ad una riduzione dell’area così trasformata rispetto a quanto originariamente previsto.

Tale profilo della vicenda però, contrariamente a quanto opinato dal T.a.r., non può reputarsi decisivo, atteso che l’area residua non adibita a parcheggio è stata interessata dalla realizzazione di una rampa sterrata di 45 mq. oltre che da un’area scoperta di 30 mq., recintata con muretto in tufo e collegata al parcheggio a mezzo varco nella muratura in cemento armato.

Inoltre risulta realizzato lo sbancamento di un terrapieno finalizzato alla posa in opera di una vasca interrata per la raccolta delle acque reflue. 

Queste opere, in considerazione della loro complessiva consistenza, non sono suscettibili di essere qualificate come varianti non essenziali e “leggere” assoggettabili a Scia ex art.22 comma 2 del d.P.R. n. 380/01, rientrando pienamente nella sfera di applicazione dell’art.32 del citato T.U. ed in particolare nella previsione di cui al comma 1 lettera d), comportando il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito attraverso la variazione della sagoma. Invero, la creazione di una rampa, di un muretto, di un varco e di una vasca a mezzo sbancamento del terreno, costituisce un intervento che, complessivamente considerato, è tale da determinare una significativa incidenza sull’assetto dei luoghi preesistente.

Non ricorre neppure l’ipotesi di cui al comma 2 dello stesso art. 22, a mente del quale “Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative”, poiché l’intervento non si presta ad una verifica della sua incidenza volumetrica proprio perché assentito per la realizzazione di un parcheggio. 

In definitiva - e senza considerare la parte dedicata al vincolo paesaggistico - si tratta di un intervento che, complessivamente considerato, ha determinato una consistente modifica delle caratteristiche morfologiche dell’area preesistente così che esso si discosta in maniera tanto significativa da quanto autorizzato da assurgere al rango di variante essenziale, come tale meritevole della sanzione demolitoria adottata.