Difformità ai vincoli urbanistici: non implica sempre la demolizione

Cosa sapere prima di iniziare un progetto edilizio

Uno degli aspetti da considerare quando si intraprende un progetto è quello di constatare se l’area, nella quale si è deciso di costruire, sia soggetta a un vincolo.

Ma che cos’è un vincolo?
Un vincolo è una limitazione del diritto di proprietà introdotta dagli strumenti di pianificazione territoriale che ha l’obiettivo di salvaguardare beni, paesaggi o persone o di regolare lo sviluppo urbanistico.

Essi possono essere disposti dalle amministrazioni per due motivazioni principali prendendo definizioni diverse:

• vincoli ricognitivi se servono alla salvaguardia di un obiettivo, in particolare interessano intere categorie di beni che meritano particolare tutela per la loro stessa natura, o zone che per le loro specifiche caratteristiche devono essere trattate in maniera differente dal restante territorio, ad esempio ci sono il vincolo idrogeologico, quello di tutela dei beni storici e dei beni ambientali (parchi, riserve naturali, zone alpine, boschi, fiumi, ecc.).;

• vincoli urbanistici se servono a regolare la crescita e l’urbanizzazione di un’area (anche prevedendone la parziale o completa inedificabilità) in ambito di pianificazione urbanistica su scala comunale, mediante strumenti come il piano urbanistico comunale (PUC) o il piano di governo del territorio (PGT).

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Vincoli urbanistici e edificabilità, TAR Lazio annulla ordinanza di demolizione

I vincoli possono compromettere l’edificabilità di un’area? Il TAR per il Lazio, con la sentenza n.15796 del 12/08/2024, ha recentemente annullato l'ordinanza di demolizione emessa dal comune.

Nello specifico, il responsabile dell'area urbanistica del comune emette un’ordinanza di demolizione di un fabbricato abusivamente costruito su un terreno di proprietà del ricorrente e attualmente utilizzato come abitazione per la propria famiglia.

Il provvedimento dell’amministrazione comunale si fonda sul rigetto dell'istanza di permesso in sanatoria presentata dal ricorrente, in quanto si considera che non sussistano le condizioni di sanabilità ai sensi dell’art. 32, punto 27, lettera d) della Legge il 326/2003, a causa della presenza di molteplici vincoli sull'area interessata dall'intervento edilizio abusivo.

I ricorrenti impugnano tale provvedimento con ricorso al TAR, motivando l’illegittimità dell’atto relativo al diniego di condono evidenziando i seguenti aspetti:

• la violazione degli articoli 31, 36 e 37 del d.P.R. 380/2001 inerenti l’accertamento di conformità, del d.lgs n. 42/2004 relativa alla destinazione urbanistica del piano regolatore, della Legge 64/74 per le prescrizioni sismiche, e della legge regionale n. 2 del 13 gennaio 1984 sui vincoli nati con l’istituzione del parco dei castelli romani;
• la violazione delle normative nazionali, europee e internazionali sulla tutela della proprietà;
• si denunciano eccessi di potere per difetto di istruttoria e motivazione, travisamento dei fatti e sviamento dell'azione amministrativa.

Il ricorso evidenzia, inoltre, una violazione dell'articolo 10 bis della Legge 241/90, infatti, secondo i ricorrenti, l'amministrazione ha omesso di comunicare in modo formale e preventivo i motivi che ostacolano l'accoglimento della richiesta di permesso di costruire in sanatoria.

Con tale procedura l’amministrazione avrebbe impedito ai ricorrenti di presentare le proprie argomentazioni, contrastando così le motivazioni alla base del provvedimento finale di diniego.

Importanza del diritto di difesa nel contenzioso urbanistico

Il TAR accoglie la richiesta di annullamento dell'ordinanza di demolizione, sottolineando che l'amministrazione comunale non aveva rispettato le garanzie partecipative previste dalla legge, in quanto mancava la comunicazione del preavviso di rigetto, ciò ha impedito ai ricorrenti di presentare osservazioni e documentazione a supporto della propria causa, compromettendo così il diritto di difesa.

Il ricorrente ha infatti sostenuto di avere prove a sostegno della propria domanda, tra cui il fatto che le opere erano state realizzate prima dell'introduzione dei vincoli sull'area, l'assenza del terreno dall'ambito del parco regionale dei castelli romani e la sua inclusione in vari piani particolareggiati.

In definitiva, il TAR ha accolto il ricorso, annullando l'ordinanza di demolizione e stabilendo che l’amministrazione dovrà riesaminare l’istanza di sanatoria alla luce della nuova valutazione.

Questo caso rappresenta un importante esempio di contenzioso in materia di urbanistica e abusi edilizi sottolineando l'importanza di rispettare le normative e le garanzie previste dalla legge, infatti il TAR ribadisce l’importanza della comunicazione preventiva per il rigetto di permessi a costruire a salvaguardia al diritto di difesa. Nel caso di specie, secondo i giudici, è possibile contestare ordinanze di demolizione in aree vincolate qualora si dimostri che lo stato di fatto sia antecedente all’istituzione dei vincoli anche se lo stesso è in difformità al titolo abilitativo.