Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione? Le differenze

Quali sono i criteri distintivi tra opere edilizie di demolizione e ricostruzione, rientranti nella ristrutturazione edilizia, e vere e proprie nuove costruzioni?

Per sbrogliare la matassa ci viene in soccorso il Tar Marche, che nella sentenza 809/2024 elenca una serie di caratteristiche diverse tra i due tipi di opere edilizie, che comporta anche consegunze diverse in materia di costo di costruzione.

L'intervento edilizio del contendere

Nel caso in esame, è stato rilasciato alla ricorrente il permesso di costruire per "ristrutturazione di due fabbricati "A" e "B", con cambio di destinazione d'uso da struttura scolastica a civile abitazione, frazionamento in 34 unità immobiliari, modifiche alle coperture ed alle sistemazioni esterne.

Tale permesso di costruire era soggetto ad una serie di prescrizioni speciali tra le quali si legge: "A condizione che siano adottate tutte le attenzioni per la salvaguardia delle porzioni del fabbricato "B" non oggetto di demolizione al fine di ricondurre l'intervento alla ristrutturazione edilizia senza totale demolizione e successiva ricostruzione viste le modifiche planivolumetriche proposte".

In sede di sopralluogo veniva accertato che l'immobile era stato quasi completamente demolito, con la presenza di piccole parti del vecchio manufatto non accorpate alla nuova struttura.

L’ordinanza di sospensione lavori riporta chiaramente, come già accennato, che le difformità rilevate attengono alla quasi integrale demolizione del fabbricato “B”, atteso che ne sono rimasti conservati tronconi di muratura in misura non significativa rispetto alla sagoma originaria dell’edificio originario e tra l’altro non incluse nella nuova struttura ricostruita, contravvenendo alla prescrizione contenuta nel titolo rilasciato che ne prevedeva la conservazione al fine di ricondurre l’intervento proposto nell’ambito della ristrutturazione edilizia.

Demolizione e ricostruzione e nuova costruzione: le differenze

Il TAR rappresenta come il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione sia costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.

Pertanto, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Per i giudici amministrativi, "tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell'ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002 in quanto proprio perché non vi è più il limite della 'fedele ricostruzione' si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi".

Demolizione e ricostruzione: quando può essere ristrutturazione ricostruttiva o risanamento conservativo?

Per la ristrutturazione edilizia di edifici crollati o demoliti non è sufficiente dimostrare la preesistenza dell'immobile, ma è necessaria anche l'esatta rappresentazione della consistenza geometrica pregressa, sia planimetrica che altimetrica.

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La ristrutturazione edilizia pesante è assogettata a contributo di costruzione

Il TAR aggiunge che non può essere ricompresa tra gli interventi di manutenzione straordinaria assoggettati a concessione gratuita una ristrutturazione c.d. pesante, se non addirittura una nuova costruzione, realizzata con la demolizione dell'edificio preesistente e l'edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario.

Cosa 'dice' il Testo Unico Edilizia?

Infine, si richiama l'art.10 comma 1 lett.c) del Testo Unico Edilizia all'epoca vigente, il quale prevedeva che sono soggetti a permesso di costruire "gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici".

Quindi, per qualificare come interventi di ristrutturazione edilizia anche le attività volte a realizzare un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, implicanti modifiche della volumetria complessiva, della sagoma o dei prospetti, occorre conservare sempre una identificabile linea distintiva tra le nozioni di ristrutturazione edilizia e di nuova costruzione, potendo configurarsi la prima solo quando le modifiche volumetriche e di sagoma siano di portata limitata e comunque riconducibili all'organismo preesistente.

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