Demolizione e ricostruzione: nuova costruzione o ristrutturazione edilizia? Da cosa dipende? Le risposte

Attenzione, molta attenzione agli interventi di demolizione e ricostruzione perché a volte sono ristrutturazioni edilizie ma altre volte sono nuove costruzioni. La differenza è sostanziale non solo per quel che riguarda il titolo abilitativo ma anche il costo degli oneri di urbanizzazione.

La sentenza 797/2020 dell'8 settembre tratta proprio di questo e evidenzia che l'intervento edilizio implicante la demolizione di due preesistenti edifici, l’uno a uso residenziale e l’altro a destinazione artigianale, con ricostruzione di due nuovi fabbricati a uso abitativo, ciascuno dei quali composto da quattro unità abitative, è una nuova costruzione e non una mera ristrutturazione, con conseguente debenza degli oneri di urbanizzazione.

Perché è nuova costruzione e non ristrutturazione

In ragione delle caratteristiche che esso presenta e, in particolare: dell’aumento delle unità abitative (da 2 a 8), dell’aumento della superficie lorda di pavimento, delle variazioni planovolumetriche, della sagoma, delle altezze e del numero di vani abitabili.

Ciò esclude la possibilità di classificare l’intervento come “ristrutturazione” e di invocare, come preteso dalla ricorrente, la disposizione di cui all’art. 82, u.c., della L.R.V. 61/1985, applicabile ratione temporis, che riconosce per le opere edili aventi tale natura una riduzione della misura delle spese di urbanizzazione dovute. E del resto, se la ragione della compartecipazione alla spesa pubblica del privato è da ricollegarsi, sul piano eziologico, al surplus di opere di urbanizzazione che l’amministrazione comunale è tenuta ad affrontare in relazione al nuovo intervento edificatorio (cfr. Consiglio di Stato, Ad. plen., 7 dicembre 2016, n. 24; altresì Ad. plen., 30 agosto 2018, n. 12), deve anche rilevarsi che, nel caso di specie, la creazione di sei nuove unità abitative appare idonea a determinare, ragionevolmente, quell’aumento di carico urbanistico che costituisce il presupposto del carattere oneroso degli interventi di trasformazione del territorio.

E' quindi da escludersi che con riguardo all’edificio originariamente a destinazione artigianale possa prendersi in considerazione ai fini del calcolo del dovuto, come sostenuto dalla ricorrente, la sola modifica della destinazione d’uso, tenuto conto del fatto che tale mutamento ha avuto luogo nel quadro di un intervento di demolizione e di ricostruzione di un nuovo edificio del tutto diverso da quello originario.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

LEGISLAZIONE e TECNICA URBANISTICA ed EDILIZIA

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