Demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: le regole della ristrutturazione edilizia "allargata"

Quali tipi di demolizione e ricostruzione rientrano nel concetto di ristrutturazione edilizia dopo l'avvento del Decreto Semplificazioni (76/2020)?

Un riassunto del perimetro lo attua il Tar Palermo nella sentenza 2409/2023 del 20 luglio, relativo al caso del ricorso di un privato contro il parere contrario reso dal responsabile del procedimento inerente il rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un immobile su un altro lotto per due ordini di motivi:

• a. l'indimostrata liceità di tutte le parti del fabbricato da demolire;
• b. l'irriconducibilità dell'intervento in questione alla fattispecie di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), dpr 380/2001.

Demolizione e ricostruzione di fabbricato su un altro lotto: il ricorso

Secondo il privato, l'intervento edilizio in questione, che comporta la demolizione di un fabbricato sito su un lotto e la sua ricostruzione - senza incremento di volumetria - su altro lotto, rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia contemplata dall'art. 3, comma 1, lett. d), dpr 380/2001, nella misura in cui l'anzidetta disposizione fa riferimento a un "diverso sedime".

Diverso lotto e diverso sedime: occhio a non confondere

Il TAR deve quindi esprimersi sulla possibilità di ricondurre al concetto di ristrutturazione edilizia la fattispecie di demolizione di un edificio con sua ricostruzione su un altro – e differente – lotto, sito a circa 150 metri di distanza da quello in cui è collocato l'edificio da demolire.

La ricorrente, in buona sostanza, ha sostenuto la riconducibilità dell'intervento in questione alla nozione di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione su diversa area di sedime, ma tale tesi - per i giudici amministrativi - non può trovare condivisione.

Ristrutturazione edilizia: l'ampliamento operato dal DL Semplificazioni

Il TAR spiega infatti che l'ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia, in modo da ricomprendervi anche interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, è stato realizzato con l'art.10, comma 1, lett. b), DL 76/2020, conv. con modificazioni dalla legge 120/2020.

Ma analizzando tutto l'iter che ha portato alla norma, evidenziano i giudici amministrativi, la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione è finalizzata a un intervento su un’area il cui suolo è "già stato consumato" dall’esistenza di un edificio.

La modifica normativa non ha cioè per nulla inteso ricomprendere in tale fattispecie il - diverso caso - della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso (più o meno distante dal primo); essa, piuttosto, ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

La differenza tra ristrutturazione e nuova costruzione

Può, quindi, considerarsi tuttora valida la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, più volte delineata dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di individuare:

• la ristrutturazione in una serie di interventi rivolti a trasformare organismi edilizi;
• la nuova costruzione in una trasformazione del territorio non caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto.

Di conseguenza, il concetto di ristrutturazione non può prescindere dall'apprezzabile traccia di una costruzione preesistente, mancando la quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo (Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2022, n. 3750 e giurisprudenza ivi richiamata).

Tradotto: la ristrutturazione edilizia non ricomprende la fattispecie della traslazione dell’edificio ricostruito su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE