Demolizione di locali nel sottotetto abitabile: il 2% di tolleranza che ti salva in corner

Locali nel sottotetto: abusivi o no?

Ancora a parlare di tolleranze costruttive del 2%? Sì, perché evidentemente iniziano a 'fioccare' ricorsi che si basano sulla nuova possibilità di 'salvataggio in corner' disposta dal DL Semplificazioni.

Lo si evince anche dalla sentenza 3192/2021 del Tar Lazio, riferita all'impugnazione di un'ordinanza di demolizione per la realizzazione di:

• a) locali nel sottotetto con destinazione residenziale aventi le seguenti superfici: ml 3,80X3,85; ml 4,00X 3,80; ml 3,80X 3,40; ml 1,60 X 4,00;
• b) locale ad uso cantina delle dimensioni di ml 3,40X3,90 ed altezza ml 2,00.

I ricorrenti hanno dedotto, tra l'altro, l’erroneità di tale rigetto per travisamento dei fatti e carenza istruttoria, giacché alla data di presentazione della domanda di condono in questione gli stessi non sarebbero stati a conoscenza degli abusi realizzati in fase di costruzione dell’immobile successivamente denunciati, sicché la domanda presentata sarebbe stata ab origine (incolpevolmente) incompleta.

A comprova di tale circostanza gli stessi ricorrenti avevano allegato la relazione asseverata di un tecnico di parte, dalla quale risultava che il richiedente, nel presentare la precedente domanda di condono, si era limitato ad indicare il solo abuso dallo stesso realizzato, consistente nella chiusura di un vano esterno con una veranda e con l’ampliamento della superficie per mq. 21,60, e che, viceversa, gli ulteriori abusi sarebbero emersi solo successivamente, sulla base degli atti di acquisto dell’immobile suddetto.

Con ordinanza del 10 luglio 2020, il Collegio chiedeva al Comune di produrre una documentata relazione sui fatti con la quale, oltre a provvedere al deposito del provvedimento impugnato e degli atti presupposti ex art. 46, comma 2, c.p.a., fosse chiarito “il regime edilizio e urbanistico dell’area in cui insistono gli abusi contestati, nonché l’esito della domanda di condono e della procedura di rilascio del parere paesaggistico allegate con il ricorso, specificando altresì lo stato attuale dei luoghi e se siano stati adottati eventuali ulteriori provvedimenti successivamente all’ordine di demolizione impugnato, in relazione ai medesimi abusi”, assegnando per la risposta il termine di 80 (ottanta) giorni, decorrente dalla notifica della ordinanza (effettuata a cura della parte ricorrente), con l’avvertimento che il Collegio si sarebbe riservato di trarre argomenti di prova dal comportamento tenuto dalle parti nell’esecuzione dei rispettivi incombenti ai sensi dell’art. 64, comma 4, c.p.a.

Se non è possibile quantificare l'entità degli abusi...

Il Tar sottolinea che, dagli atti di causa – ed in mancanza di alcuna allegazione al riguardo da parte dell’Amministrazione intimata nemmeno sull’esatto regime urbanistico dell’area così come della effettiva destinazione d’uso dei locali considerati – non è possibile qualificare l’entità (e la conseguente rilevanza sul piano edilizio) né degli abusi realizzati nel sottotetto né del locale “ad uso cantina”.

Quanto ai primi, infatti, non vi sono elementi certi per superare la tesi dei ricorrenti secondo la quale essi sarebbero frutto di “opere di manutenzione straordinaria” ovvero integranti un “modesto aumento di volume e altezza di piano e in una diversa conformazione delle tramezzature interne” rispetto a quanto oggetto di autorizzazione, tanto da poter astrattamente essere ricompresi in una violazione costruttiva rientrante nelle “tolleranze costruttive” ex art. 34-bis del TUE (introdotto dal D.L. n. 76/2020).

Il quale recita “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile”.

Non è inoltre possibile acclarare l’entità dell’ulteriore abuso contestato quale “realizzazione di locale ad uso cantina delle dimensioni di ml 3,40X3,90 ed altezza ml 2,00”, giacché, tenuto anche conto delle oggettive dimensioni del locale medesimo, non si rinvengono allo stato elementi idonei a confutare la natura pertinenziale della struttura in questione allegata dai ricorrenti.

Questo perché, per giurisprudenza consolidata, la qualifica di pertinenza urbanistico/edilizia è applicabile soltanto a opere di modesta entità e accessorie rispetto a un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici e simili, ma non anche a opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si caratterizzino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, di talché ne risulti possibile una diversa e autonoma utilizzazione economica.

In definitiva, le carenze istruttorie non consentono di operare in termini di certezza alcuna valutazione urbanistica ed edilizia del manufatto e i ricorsi vanno accolti. Niente demolizione!

Tolleranze costruttive: quando e perché

Secondo l'art.34-bis del TUE costituiscono tolleranze esecutive le eventuali difformità di minima entità che si determinano durante i lavori per l'attuazione dei titoli edilizi, a patto che non si tratti di immobili vincolati, non sussistano violazioni urbanistiche e non mettano a rischio l'agibilità dello stabile: si tratta, ad esempio, di irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne rispetto al progetto.

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