Demo-ricostruzione, ristrutturazione, Sismabonus e Supersismabonus Acquisti: requisiti, tetti di spesa, cumulo

Lo sapete, vero, che non esiste solo il Superbonus 110%? Si? Allora fa per voi la risposta n.191 del 18 marzo scorso, molto lunga e articolata, che tratta appunto di problematiche inerenti l'articolo 16-bis, comma 3 del TUIR e l'articolo 16 comma 1-septies del DL 63/2013.

L'interpello è di una società che svolge «attività edilizia ed impiantistica in genere, l'esecuzione di opere complementari all'attività edilizia, restauri, tutte le attività connesse' codice ATECO 41.20 Costruzione di edifici residenziali e non residenziali» che si è impegnata, unitamente ad un altra società, al:

• recupero edilizio di un edificio avente quale attuale destinazione d'uso quello di 'casa di ricovero per anziani';
• demolizione di parte dei fabbricati del complesso immobiliare, annesso alla casa di ricovero, e ricostruzione con aumento di volume di fabbricati, con l'adozione di misure antisismiche.

L'istante provvederà, all'interno dell'area «tramite la società subappaltatrice BETA alla ristrutturazione dell'intero edificio A, alla demolizione degli edifici E e F e alla ricostruzione degli edifici B, C nord e C sud». Più nello specifico, la società evidenzia che gli interventi prevedono la ristrutturazione e il restauro del complesso esistente (edificio A) mantenendone inalterate le altezze e la conformazione, la ricostruzione, previa demolizione, dell'ala nord della corte (edificio B) e la ricostruzione dei nuovi volumi (edifici C nord e C sud) in parte sull'area di sedime degli edifici demoliti.

Si chiede quindi di conoscere se gli acquirenti delle unità immobiliari potranno fruire delle detrazioni previste:

• dall'articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, con riferimento all'edificio A;
• dall'articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013, con riferimento agli edifici B, C-nord e C-sud.

Insomma, abbiamo diverse situazioni particolari, per ognuna delle quali si chiede uno specifico chiarimento, Vediamoli uno per uno.

Edificio A - Ristrutturazione edilizia

E' oggetto di intervento di ristrutturazione ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del dpr 380/2001, con destinazione d'uso attuale "casa di ricovero" e con destinazione a seguito dell'intervento: residenziale, direzionale e commerciale.

Si chiede se:

• 1A) gli acquirenti delle unità immobiliari, già ristrutturate, possano beneficiare delle agevolazioni fiscali disciplinate dall'articolo 16-bis, comma 3, dpr 917/1986 nel caso in cui:
  
  • a) sia stato effettuato il cambio d'uso da "casa di ricovero" a edifici con destinazione d'uso "residenziale, direzionale e commerciale";
  • b) dall'unica unità immobiliare esistente all'inizio degli interventi edilizi si siano ricavate, dopo gli interventi, 12 unità immobiliari con destinazione d'uso residenziale, 2 con destinazione d'uso direzionale e 5 con destinazione d'uso commerciale;
• 2A) l'importo massimo di spesa pari a 96.000 euro possa essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari risultanti dalla ristrutturazione, anche se il fabbricato era catastalmente costituito da un'unica unità immobiliare;
• 3A) sia possibile cumulare l'agevolazione prevista per l'acquisto dell'immobile ristrutturato con quella prevista per l'acquisto di un box pertinenziale che sarà costruito;
• 4A) relativamente alla sostituzione del solo generatore di calore esistente con nuove pompe di calore, sia possibile richiedere il contributo di cui al DM 16 febbraio 2016 "Conto Termico 2.0" da parte della società ALFA che esegue l'intervento. In subordine, l'istante chiede se sia possibile che le due agevolazioni vengano attribuite contemporaneamente a due soggetti differenti ovvero la detrazione per acquisto immobili ristrutturati all'acquirente e l'agevolazione "Conto Termico 2.0" all'impresa costruttrice.

Le risposte:

• 1A: gli acquirenti degli immobili potranno beneficiare dell'agevolazione in argomento, solo se dal titolo che autorizza i lavori risulta la destinazione d'uso residenziale. In questo caso, potranno beneficiare dell'agevolazione prevista dal comma 3 dell'articolo 16-bis esclusivamente gli acquirenti persone fisiche delle unità abitative ad uso residenziale, il cui cambio di destinazione risulti dal titolo abilitativo che autorizza i lavori;
• 1B: la detrazione di cui al comma 3 dell'articolo 16-bis del TUIR è determinata in relazione a ciascuna delle unità che viene acquistata, indipendentemente dalla circostanza che le unità immobiliari siano in numero maggiore rispetto a quelle iniziali;
• 2A: vedi il punto 1B;
• 3A: «l'agevolazione spetta per l'acquisto dell'immobile residenziale e, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di spesa stabilito» (cfr. circolare Entrate 10.6.2004 n. 24, risposta 1.3);
• 4A: no competenza AdE.

Edifici B e C - Sismabonus Acquisti

L'istante chiede di sapere se gli acquirenti delle unità immobiliari degli edifici B, C-sud e C-nord possono beneficiare delle agevolazioni previste dall'art.16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013 e dal decreto legge n. 34 del 2019 (cd. Sismabonus Acquisti), qualora il titolo abilitativo sia rappresentato da un permesso di costruire, richiesto e rilasciato, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera e) del dpr 380 del 2001 e non da una SCIA, richiesta e rilasciata i sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il Fisco ricorda in primis che l'articolo 16, comma 1-septies del DL 632013, inserito nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. "sisma bonus" (commi da 1-bis a 1-sexies del medesimo articolo 16), si riferisce espressamente agli interventi di cui al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche di cui all' articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati - anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche - e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico.

Per beneficiare dell'agevolazione in commento, gli immobili ricostruiti devono essere alienati dalle stesse imprese di costruzione entro il termine di 18 dalla data di conclusione dei lavori, come previsto dalla citata norma agevolativa.

Qundi gli acquirenti delle unità immobiliari, risultanti dagli interventi di demolizione e ricostruzione dell'edificio realizzati con aumento volumetrico conformemente alla normativa urbanistica vigente, sono ammessi al beneficio in commento, nel rispetto dei termini, dei limiti e delle condizioni poste dalla normativa agevolativa sopra richiamata e secondo i chiarimenti forniti dalla prassi citate.

Anche alle spese sostenute, dopo il 1° luglio 2020, dagli acquirenti persone fisiche delle cd. case antisismiche, vale a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell'immobile da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro 18 mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita (comma 1-septies), si applica l'aliquota maggiorata del cd. Superbonus.

Massimale di spesa e termine dei lavori

Quesito 1E: la società chiede di sapere se l'importo massimo di spesa di 96.000 euro per l'acquisto delle case antisismiche possa essere considerato tale per gli acquirenti delle singole unità immobiliari, anche se originariamente il fabbricato era catastalmente costituito da un'unica unità immobiliare.
Risposta: il limite massimo di spesa di 96.000 euro va riferito ad ogni singola unità immobiliare acquistata (cfr. circolare n. 24/E del 2020). Come precisato nella circolare n. 24/E del 2020, ai sensi dell'art.119 del DL 34/2020, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, la detrazione prevista dall'articolo 16, commi da 1- bis a 1-septies, del DL 63/2013 è elevata al 110 per cento.

Quesito 2E: si chiede se è possibile fruire dell'agevolazione per l'acquisto della casa antisismica con quella prevista per l'acquisto del box pertinenziale, che sarà costruito all'interno del complesso immobiliare, si richiama quanto sul punto chiarito con la citata circolare n. 19/E del 2020, che inquadra la misura agevolativa in argomento nell'ambito delle disposizioni previste dall'articolo 16-bis del TUIR.
Risposta: SI, gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari potranno beneficiare dell'agevolazione sul costo complessivo, relativo all'acquisto dell'immobile e della pertinenza, entro il limite di spesa di 96.000 euro.

Quesito 3E: si chiede di sapere se l'acquirente incapiente dell'immobile antisismico può effettuare la cessione del credito alla società ALFA tenuto conto che la predetta società «effettua gli interventi immobiliari, nonostante i lavori vengano eseguiti da un'altra società».
Risposta: SI, l'acquirente delle unità immobiliari potrà cedere il credito alla società istante, anche se i lavori vengono effettuati da altra società.

Quesito 4E: si chiede se sia possibile usufruire della detrazione fiscale considerando come termine dei lavori quello relativo ad ogni singolo fabbricato e singolo permesso di costruire.
Risposta: l'agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni professionali. Al riguardo, si rammenta che affinché l'acquirente dell' unità immobiliare possa beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1- septies del decreto legge 63 del 2013 è necessario che l'atto di acquisto relativo all'immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza dell'agevolazione.

LA RISPOSTA 191/2021 DEL FISCO E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE

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