Decreto Semplificazioni: novità importanti per ricostruzioni, termini lavori, tolleranze costruttive, agibilità

Iniziamo il 'giro' dei focus sul DL Semplificazioni, partendo dal presupposto che l'ultima bozza disponibile, quella del 6 luglio alle ore 19 entrata in Consiglio dei Ministri (che poi ha approvato salvo intese il DL nella notte tra il 6 e il 7 luglio) potrebbe essere passibile di qualche aggiustamento.

Le novità principali

Ci riferiamo all'art.10 - "Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia", che sviluppa i seguenti punti:

1. rimozione del vincolo del medesimo sedime e della medesima sagoma: per gli interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione disciplinati da un piano urbanistico che preveda un programma di rigenerazione urbana, la ricostruzione sia comunque consentita con la sola osservanza delle distanze legittimamente preesistenti;
2. ammissibilità di modifiche dei prospetti come opere di manutenzione straordinaria se indispensabili a garantire l’agibilità o l’accessibilità delle unità immobiliari (mentre sarebbero da qualificare come una ristrutturazione edilizia nei restanti casi);
3. chiarimento dei requisiti e delle specificità degli interventi di ristrutturazione ricostruttiva;
4. previsione della conferenza di servizi semplificata per acquisire gli atti di assenso di altre amministrazioni richiesti per la realizzazione dell’intervento, allo scopo di standardizzare e accelerare i termini di svolgimento delle procedure edilizie;
5. classificazione della realizzazione di strutture leggere destinate ad essere rimosse alla fine del loro utilizzo stagionale quale attività edilizia libera;
6. possibilità di una proroga della validità dei titoli edilizi, prevedendo che prima che siano decorsi i termini per l’inizio o per la fine dei lavori (rispettivamente di un anno e di tre anni dal rilascio del titolo), il privato possa prorogarli con una mera comunicazione allo sportello unico comunale, nonché previsione di una proroga ulteriore, discrezionale, ove ricorrano giustificate ragioni;
7. chiarimento in merito al campo di applicazione del Contributo Straordinario introdotto dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133;
8. aumento della riduzione dal 20 al 35% del contributo di costruzione per gli interventi di rigenerazione urbana;
9. rilascio d’ufficio dell’attestazione dell’avvenuta formazione del silenzio assenso da parte dello sportello unico edilizia (SUE).

Demolizione e ricostruzione più facile: cosa cambia

Avremo un nuovo articolo 2-bis comma 1-ter del dpr 380/2001, che reciterà così:

“Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”.

Al momento, la disposizione 'dice' questo: “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

Quindi, semplificando, allo stato attuale le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni possono rispettare le distanze preesistenti (generalmente minori di quelle imposte alle nuove costruzioni) a patto di conservare l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti. Se invece si vuole ‘spostare’ l’edificio o aumentarne il volume o l’altezza, si devono osservare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione. Se il testo del DL, ancora non pubblicato in Gazzetta Ufficiale, non si modificherà nel corso dell’iter parlamentare (perché ricordiamo che dovrà poi essere convertito in legge entro 60 giorni dalla pubblicazione del primo DL in GU), la regola decadrebbe lasciando il posto ad una maggiore libertà di ricostruire un edificio diverso (di volume maggiore e di diversa sagoma e altezza) ma mantenendo le distanze preesistenti.

Prospetti degli edifici: le modifiche sono manutenzione straordinaria

All'art.3 comma 1 lett.b) del TUE verrà aggiunto questo passaggio: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004)”.

Ricostruzione con sagoma, sedime e prospetti diversi

Di conseguenza, quindi, si va a toccare la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione. Ad oggi, il dpr 380 prevede che “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.

Il DL Semplificazioni modifica il testo in questo modo: “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Termini di inizio e fine lavori: 3 anni

Si allunga il periodo di validità dei titoli edilizi. Si dovrebbe profilare una proroga triennale sia per il termine di inizio lavori che per quello di fine lavori.

Tolleranze costruttive: novità importanti

Importantissimo l'inserimento dell'art.34.bis, perché le tolleranze sono quelle difformità così lievi da far ritenere sproporzionato qualsiasi intervento sanzionatorio. Quindi, oltre a differenze misurabili mantenute nel limite del 2%, si avviano a diventare irregolarità non sanzionabili anche:

• le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
• la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

Questi disallineamenti vanno dichiarati dal tecnico incaricato di presentare nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie.

Letteralmente, il nuovo art.34-bis del TUE prevede che:

• "il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo;
• fuori dai casi di cui sopra, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
• le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

Requisiti su altezza minima edifici e requisiti igienico-sanitari (agibilità)

Il comma 2 del nuovo art.34-bis recita che, nelle more del del decreto dell'approvazione del Ministro della salute di cui all’art.20, comma 1-bis del TUE, i requisiti relativi all’altezza minima e ai requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.190 del 18 luglio 1975 non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.

Ai fini della presentazion.e e rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti

Superbonus: cosa possono fare i condomini

Ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli artt.2 della legge 13/1989 e 119 del decreto-legge 34/2020 (Rilancio), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all'articolo 1102 del codice civile.

Alla legge n. 13 del 1989 sono apportate le seguenti modificazioni:

• a) all’articolo 2, comma 1, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: “Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile”;
• b) l’articolo 8 è abrogato.

Silenzio-assenso

La bozza prevede il rilascio su richiesta dell'interessato circa l'intervenuta formazione del silenzio assenso da parte dello sportello unico edilizia (SUE). Tale attestazione non ha comunque effetto costitutivo, ma solo dichiarativo.

La dichiarazione non sostituisce il silenzio assenso, ma assicura che i presupposti del silenzio assenso si sono verificati (e, quindi, si è verificato il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego). In caso contrario, nello stesso termine, lo sportello unico comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.

Contributo di costruzione

Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non
inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.

SCIA

La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti predisposto di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

IL TESTO (BOZZA 6 LUGLIO 2020 ORE 19) E' SCARICABILE IN FORMATO PDF. PER L'ENTRATA IN VIGORE SI ATTENDE LA PUBBLICAZIONE IN GAZZETTA UFFICIALE