Decreto Salva Casa: tutti i titoli abilitativi che provano lo stato legittimo dell'immobile

Con l'avvento del Decreto Salva Casa è cambiato radicalmente il concetto di stato legittimo dell'immobile: la legge 105/2024 rende più semplice 'legittimare' la propria abitazione, offrendo un ampio ventaglio di possibilità che hanno superato l'ancoramento precedente al possesso contemporaneo del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio.

Stato legittimo: di cosa si tratta

Lo stato legittimo è costituito da una serie di documenti e dichiarazioni che attestano che un immobile risulta conforme ai progetti approvati e alle varie norme vigenti. Un immobile nello stato legittimo non presenta abusi edilizi.

Lo stato legittimo è un requisito essenziale per eseguire nuovi interventi edilizi sull'immobile, beneficiare delle detrazioni fiscali e concludere compravendite.

Stato legittimo dell'immobile: basta uno dei due titoli abilitativi

Per provare lo stato legittimo, dopo l'avvento del Salva Casa, è sufficiente presentare uno dei due titoli, tra quello che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio.

Ovviamente, l'ultimo titolo dovrà essere eventualmente integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tra importante novità: in relazione al titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito.

La verifica dei titoli abilitativi pregressi

Lo stato legittimo è comunque determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Stato legittimo: quali titoli abilitativi lo possono stabilire

Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle disposizioni recate dall'art. 34-ter del Testo Unico Edilizia;
• delle norme sul permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
• delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis;
• 
della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE).

Stato legittimo: lo dimostra anche il pagamento delle sanzioni per la sanatoria del Salva Casa

E' importante sottolineare che ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37, commi 1, 3, 5 e 6 (per interventi in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività/SCIA, purchè su immobili comunque non sottoposti a vincolo), e 38 (per interventi eseguiti in base a permesso annullato).

Tradotto: il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda, potrà contribuire - proprio tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

In ultimo, si può dimostrare lo stato legittimo anche con la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive (art.34-bis Testo Unico Edilizia).