Decreto Salva Casa: tutte le semplificazioni per i cambi destinazione d'uso

La legge 105/2024 ha convertito il DL 69/2024, Salva Casa, semplificando il Testo Unico Edilizia e impattando 'pesantemente' su alcune materie, tra le quali i cambi di destinazione d'uso.

Vediamo come è stata rivista la materia, anticipando che col DL Salva Casa i cambi di destinazione d'uso, inclusi quelli con opere, sono consentiti a determinate condizioni con SCIA, semplificando le disposizioni precedenti che richiedevano sempre il permesso di costruire.

Cambi destinazione d'uso anche con opere: le modifiche al Testo Unico Edilizia

Il comma 1 numero 1 lett.c) dell’art.1 integra l'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

Si dispone quindi che:

• il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6 del Testo Unico Edilizia;
• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
• resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;

• viene prevista una specifica disciplina per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Il testo definitivo prevede infatti che il cambio di destinazione d’uso (non solo per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra ma anche per quelle seminterrate) è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Il cambio di destinazione con la SCIA: ecco quando

Il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

Adeguamento delle Regioni e cambio destinazione di intero immobile

Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui sopra, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le Regioni di prevedere livelli ulteriori di semplificazione.

Il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile è consentito subordinatamente al rilascio dei titoli di cui sopra.