Decreto Salva Casa: tutte le indicazioni per l'applicazione in Emilia-Romagna

Mentre ci si interroga sugli effetti del Decreto Salva Casa a livello regionale, considerando che alcune misure sono immediatamente attuative ed altre necessitano di adeguamenti specifici (cioè vanno recepite), vanno sottolineati i due esempi della Sicilia e dell'Emilia Romagna, che hanno pubblicato specifici documenti di recepimento delle novità apportate dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024.

 

Il Decreto Salva Casa: l'Emilia Romagna ha pubblicato le istruzioni per l'applicazione

La Regione Emilia-Romagna - Codice del Governo del Territorio ha pubblicato un documento preliminare illustrativo, con raffronto degli effetti del DL 69/2024 sulla legislazione edilizia vigente, allo scopo di fornire prime indicazioni di massima circa l’interpretazione e l’applicazione della novella statale, in attesa della Circolare Regionale esplicativa.

Il documento evidenzia come il DL 69/2024 non incide in modo significativo sui titoli abilitativi richiesti per gli interventi edilizi e sulle procedure amministrative da seguire per il loro rilascio o presentazione, con l'unica eccezione delle nuove ipotesi di attività edilizia libera.

 

Le novità del Decreto Salva Casa

Le innovazioni principali del Decreto Salva Casa attengono alla disciplina cui sono subordinati:

• i cambi d’uso ;
• i requisiti igienico sanitari richiesti per i nuovi interventi sull’esistente e la relativa agibilità;
• le tolleranze costruttive ;
• tutte le forme di regolarizzazione degli abusi edilizi .

 

 

Le istruzioni specifiche

Il documento presenta due colonne:

• la prima colonna (a sinistra) riporta la disposizione in esame, che può consistere o in un articolo del D.P.R. n. 380/2001 come modificato e integrato dal D.L. n. 69/2024, (in colore azzurro sono evidenziate le modifiche al TUE) o in una disposizione dello stesso DL 69;
• la seconda colonna (a destra) riporta indicazioni interpretative delle innovazioni apportate dal DL e indica gli effetti che comportano sulla legislazione regionale (in colore rosso è evidenziata la sintesi di tali effetti)

 

Recupero dei sottotetti

Il nuovo comma 1-quater dell'art.2-bis del TUE non produce alcun effetto innovativo nell'ordinamento regionale.

Si ritiene pertanto che il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti possa continuare ad essere attuato in Emilia Romagna secondo quanto previsto dalla L.R. n. 11 del 1998, come modificata e integrata.

 

Realizzazione VePA nei porticati e tende per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

Le modifiche operano automaticamente su tutto il territorio regionale, senza la necessità di recepimento.

 

Stato legittimo

In riferimento alla semplificazione delle prove per dimostrare lo stato legittimo dell'immobile, la Regione Emilia-Romagna ritiene che a tali fini si debba procedere in via presuntiva e considerare soddisfatto tale requisito:

• qualora sia il PdC che la SCIA o la CILA (o i titoli equipollenti del passato) siano stati rilasciati/presentati attraverso la Modulistica uniforme regionale, o altra modulistica comunale che contenesse l’attestazione e la dimostrazione
  documentale dello stato legittimo dell’edificio;
• ovvero nel caso in cui la pratica edilizia presentata per i lavori che abbiano interessato l’intero immobile o unità immobiliare ricomprendesse anche i precedenti edilizi, quale documentazione allegata, ovvero indicasse gli estremi di tali atti già in possesso dell’amministrazione comunale.

 

Cambio destinazione d'uso

In merito al mutamento d’uso che sia accompagnato dall’esecuzione di interventi edilizi riconducibili all'attività edilizia libera di cui all’articolo 6 del TUE la norma, innovativa e immediatamente operante in regione, si estende a tutti gli interventi individuati nel Glossario unico delle opere edilizie realizzabili in regime di attività libera, approvato con il Decreto 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.

Continuano invece a trovare applicazione le vigenti disposizioni della L.R. n. 15 del 2013 che:

• considera attività edilizia libera “i mutamenti di destinazione d'uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentano più i requisiti di ruralità e per i quali si provvede alla variazione nell'iscrizione catastale mantenendone la funzione residenziale” (art. 7, comma 1, lettera p);
• subordina a CILA i mutamenti d’uso che non comportino incremento del carico urbanistico (art. 7, comma 5, lett. d);
• subordina a SCIA i mutamenti d’uso senza opere con aumento del carico urbanistico (art. 13, comma 1, lett. e);
• rinvia al titolo edilizio previsto per l’intervento, nelle ipotesi di cambio d’uso con opere (art. 28, comma 6-bis, L.R. 15/2013).

Si conferma, dunque, interamente l’attuale disciplina regionale circa i titoli edilizi cui è subordinato il cambio d’uso.

 

Agibilità

Poiché la giurisprudenza annovera i requisiti igienico-sanitari delle opere edilizie (ed in particolare quelli del D.M. Sanità 05 luglio 1975) tra i requisiti minimi inderogabili delle opere edilizie e dunque tra i princìpi fondamentali nella materia «governo del territorio» si deve ritenere che la disposizione in esame trovi applicazione diretta, con le precisazioni sopra riportate.

 

Variazioni essenziali

La disciplina regionale vigente continua a trovare applicazione, nelle more dell’approvazione della legislazione regionale di recepimento della novella.

 

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Nelle more dell’adeguamento della normativa regionale di riferimento (art. 15 L.R. n. 23/2004), deve trovare applicazione la sola innovazione voluta dal D.L. n. 69 dell'aggravamento della sanzione pecuniaria, che passa dal doppio al triplo del valore venale della difformità, mentre continua a trovare applicazione la modalità di calcolo stabilita dalla legge regionale, in quanto sul punto (delle modalità di calcolo della sanzione) il legislatore statale non ha introdotto alcuna innovazione.

 

Tolleranze di cantiere

La disciplina statale è priva di effetti innovativi dell’ordinamento regionale, che prevede già un’analoga disposizione, con l’unica specificazione limitativa secondo cui queste tolleranze, che la legge regionale riferiva genericamente a processi edilizi eseguiti “nel passato”, ora vedono un orizzonte temporale limitato alla data del 24 maggio 2024.

 

Rilevanza sismica delle tolleranze

Le novità del salva Casa modificano l’ordinamento regionale previgente che sottoponeva ad autorizzazione in sanatoria tutti gli interventi realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo sismico, prevedendo anche il deposito sismico e le verifiche per gli IPRIPI ex post, quantomeno per quanto riguarda le tolleranze costruttive.

Non è poi da trascurare l’ulteriore importante semplificazione per la quale, sia la circostanza che l’autorizzazione sismica si è formata per silenzio-assenso, sia la conclusione del termine perentorio per lo svolgimento dei controlli sulle pratiche oggetto di deposito sismico e di quelle che costituiscono IPRIPI, senza richieste istruttorie o altre determinazioni negative, sono attestate direttamente dal tecnico abilitato.

 

Sanatoria parziali difformità ante 1977

Tutte le innovazioni trovano immediata applicazione, prevalendo sulle difformi previsioni regionali (in particolare sull’ammontare della sanzione).

 

Doppia conformità per assenza o totale difformità dal permesso di costruire (o dalla SCIA alternativa al PdC)

Per effetto dell’approvazione del D.L. n. 69, dunque, l’art. 17, comma 1, della L.R. n. 23 del 2004 e la disciplina riferita a tale ipotesi di sanatoria, richiamata alle precedenti lettere b), c), d) ed e), continuano a trovare applicazione, ma
limitatamente ai casi:

• di assenza o totale difformità dal PdC;
• di assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, prevista dall’articolo 13, comma 2, della L.R. n. 15 del 2013.

 

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

La disciplina di dettaglio introdotta dal legislatore statale, risultando innovativa rispetto a quanto previsto dalla legislazione regionale in merito a tutti i profili sopra evidenziati, con l’unica eccezione di quanto richiamato alla precedente lettera b), trova diretta applicazione nell'ordinamento regionale, prevalendo sulle difformi disposizioni regionali, fino alla approvazione della disciplina regionale di recepimento.

 

I prossimi passi per l'applicazione globale a livello regionale

Da sotolineare, sul tema recepimento regionale delle norme 'nazionali' dettate dal Salva Casa, come i costruttori (ANCE) suggeriscono che, in attesa degli adeguamenti normativi, si provveda con circolari che diano indicazioni su come recepire già nel corpo delle disposizioni regionali le nuove norme nazionali.

Nel Governo, invece, si fa strada l’idea che la via più rapida per chiarire tanti aspetti applicativi e uniformare i comportamenti di Regioni e comuni sia un provvedimento Mit-Funzione pubblica con i moduli-tipo, come si fece con le semplificazioni del PNRR. 

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IL DOCUMENTO PRELIMINARE DELLA REGIONE EMILIA-ROMAGNA Eì SCARICABILE DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.