Salva Casa: tolleranze costruttive fino al 6%. Le regole

La legge 24 luglio 2024 n. 105 riguardante il provvedimento Salva Casa è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27-7-2024 entrando in vigore il 28 luglio 2024.

Si ricorda che il Senato, nella seduta del 24 luglio, aveva rinnovato la fiducia al Governo approvando il DDL di conversione del Decreto Salva Casa (69/2024), nello stesso testo che aveva licenziato la Camera.

Ci sono rilevanti novità per quanto riguarda le tolleranze costruttive, che sono state ritoccate in sede parlamentare aumentandone la 'portata'.

Vediamo tutte le novità con l'ausilio del dossier ufficiale del Senato, disponibile in allegato assieme al testo definitivo del provvedimento.

SCARICA IL NUOVO TESTO DEL TUE AGGIORNATO CON IL SALVA CASA

Tolleranze costruttive: novità e percentuali ammissibili

Le modifiche sono apportate con l’introduzione dei commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis e 3-ter e una modifica al comma 3 dell’art.34-bis del Testo Unico Edilizia.

Nello specifico, il comma 1-bis, integrato in sede referente, nel fissare una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (limite inserito nel corso dell’esame in sede referente).

La superficie utile è quella assentita col titolo abilitativo

Ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Tolleranze costruttive: altre casisistiche

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

PER APPROFONDIRE La Tollerabilità nel Salva-Casa tradotta in due articoli apparentemente diversi ma contigui fisicamente e concettualmente
La legge Salva-casa introduce una revisione delle tolleranze edilizie per interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, riconoscendo le prassi costruttive meno precise del passato. Non si tratta di una sanatoria, ma di un adeguamento normativo che considera la tollerabilità delle difformità secondo il contesto storico, legittimando implicitamente le pratiche locali e richiedendo un'interpretazione sensata delle norme in base al periodo in cui le opere sono state eseguite.

Cosa succede in zona sismica: l'attestazione del tecnico abilitato

La lettera f), come risultante dalle modifiche introdotte dalla Camera, introduce poi il comma 3-bis, prevedendo disposizioni specifiche per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche disciplinate all’articolo 83 del Testo Unico Edilizia (che disciplina le opere interessate dalla normativa per le costruzioni in zone sismiche e i gradi di sismicità) ad eccezione di quelle a bassa sismicità all'uopo indicate nei decreti ministeriali contenenti le norme tecniche di costruzione in zone sismiche.

In tali casi, il tecnico attesta che tali interventi rispettano le prescrizioni del TUE per le costruzioni in zone sismiche.

L’attestazione, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del TUE (il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e accompagnato dagli altri elaborati previsti dalle norme tecniche, salvo più ampia normativa determinata dal competente ufficio tecnico della regione), è trasmessa allo sportello unico:

• per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo la disciplina prevista all’articolo 94 del TUE;
• ovvero, per le difformità che costituiscono interventi privi di rilevanza o di minore rilevanza previsti dall’art. 94-bis TUE, per l’esercizio delle modalità di controllo delle regioni disciplinato al comma 5 del medesimo articolo.

Inoltre, il tecnico allega alla dichiarazione ai fini dello stato legittimo degli immobili, prevista dall’art. 34-bis, del TUE, ubicati nelle zone a sismicità non bassa, l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale o la dichiarazione del decorso dei termini procedimentali in assenza di esito negativo, richieste di integrazione o istruttorie inevase.

L’applicazione delle disposizioni contenute nell’articolo stesso non può comunque comportare limitazione dei diritti dei terzi.