Decreto Salva Casa: speciale ANCI su modulistica e indirizzi operativi

Dopo l'approvazione, nella Conferenza Unificata dello scorso 27 marzo, dei moduli aggiornati per l'edilizia con tutte le novità del Salva Casa 'implementate' dentro i nuovi modelli per permesso di costruire, CILA e SCIA, l'ANCI ha pubblicato un interessante quaderno operativo che si propone di essere una sorta di guida per gli operatori comunali, ma che può essere di notevole supporto anche per i professionisti tecnici, impegnati, ad esempio, nelle pratiche di accertamento di conformità semplificato in virtù della nuova sanatoria concessa dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia.

Modulistica aggiornata e Salva Casa: le considerazioni di ANCI

Nella premessa al documento si evidenzia che, a quasi un anno dalla sua approvazione, il cosiddetto decreto “salva casa” (DL n. 69 del 29 maggio 2024, convertito nella legge n. 105/2024) raggiunge un traguardo fondamentale per la sua piena applicazione: l’introduzione di un modello unico standardizzato.

Questo strumento, fortemente richiesto dall'ANCI già durante le audizioni parlamentari, permetterà di uniformare la modulistica relativa alla SCIA, alla SCIA alternativa al permesso di costruire e alla CILA.

Il 27 marzo scorso, nell’ambito della Conferenza Unificata, è stato siglato un Accordo tra Governo, Regioni e Autonomie Locali che ha sancito l’adozione dei nuovi modelli. Una volta recepiti dalle Regioni, questi dovranno essere pubblicati sui siti web dei Comuni entro il prossimo 23 maggio.

Grazie a tali strumenti, sarà possibile applicare in maniera più chiara e coerente le indicazioni fornite dalle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025, specialmente su questioni delicate come la definizione dello stato legittimo degli immobili e la SCIA in sanatoria per interventi eseguiti con difformità parziali rispetto al titolo edilizio.

Sebbene tali linee guida non siano formalmente vincolanti per i Comuni e le Città Metropolitane, rappresentano comunque un punto di riferimento importante per l’attuazione delle norme, soprattutto in quei casi in cui esistono discrepanze tra la normativa e le pronunce della giurisprudenza amministrativa.

Con questo Quaderno Operativo, l'obiettivo è offrire un supporto pratico e aggiornato agli enti locali, fornendo un’analisi dettagliata delle disposizioni del DL 69/2024 e favorendone l’attuazione.

Tuttavia, l'ANCI auspica che in futuro venga avviata una riforma organica del DPR 380/2001, necessaria per rendere più chiaro e uniforme il quadro normativo, ancora frammentato e incerto su alcuni aspetti.

In allegato al documento (scaricabile in fondo all'articolo) si trovano gli schemi di modulistica approvati durante la Conferenza Unificata del 27 marzo.

Salva Casa: le novità in pillole

L'ANCI, nell'introduzione, riepiloga tutte le principali novità apportate dal DL 69/2024, convertito in legge 105/2024, al Testo Unico Edilizia, che poi saranno dettagliate punto per punto nel quaderno operativo.

La legge è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024 ed è entrata in vigore il giorno successivo, il 28 luglio 2024.

Tra le principali novità introdotte in sede di conversione in legge, cioè durante l’iter parlamentare, si evidenziano:

• l'ampliamento della procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria, ora estesa anche alle variazioni essenziali, con una modifica al principio della cosiddetta "doppia conformità";
• la possibilità di regolarizzare varianti realizzate prima dell'entrata in vigore della legge Bucalossi (legge n. 10/77);
• la cancellazione della norma che considerava sempre variazioni essenziali le difformità parziali relative a immobili soggetti a vincolo;
• maggiori opportunità per il recupero dei sottotetti, nel rispetto delle normative regionali più favorevoli, e una disciplina più flessibile per la conformità di locali con superfici e altezze inferiori agli standard;
• l'applicazione della tolleranza del 2% anche ai parametri minimi relativi alle distanze e ai requisiti igienico-sanitari, eliminando l’obbligo per il tecnico di verificare ed eliminare eventuali limitazioni ai diritti di terzi;
• la possibilità di effettuare cambi di destinazione d'uso su singole unità immobiliari senza necessità di eseguire opere, con una precisazione chiara su cosa si intenda per "senza opere", e mantenendo eventuali ulteriori semplificazioni previste a livello regionale.

Le macro-aree di intervento

Le modifiche introdotte al Testo Unico dell’Edilizia possono essere, quindi, suddivise in quattro grandi ambiti:

1. Definizione dello stato legittimo degli immobili
   Sono stati ridefiniti i titoli edilizi idonei a dimostrare la legittimità degli immobili, intervenendo sull’articolo 9-bis del Testo Unico.
2. Nuova disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso
   La regolamentazione delle variazioni d'uso è stata aggiornata negli articoli 10, comma 2, e 23-ter, con chiarimenti e semplificazioni operative.
3. Regolarizzazione delle difformità e semplificazione delle procedure
   Le modifiche più rilevanti in questo ambito riguardano:
   • le tolleranze costruttive ed esecutive (articolo 34-bis);
   • la gestione degli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo edilizio (nuovo articolo 34-ter);
   • la revisione della doppia conformità, limitata alle difformità parziali dal permesso di costruire o dalla SCIA (articolo 34), alle situazioni di assenza o difformità della SCIA (articolo 37) e alle variazioni essenziali (nuovo articolo 36-bis).
4. Aggiornamento degli standard edilizi in relazione alle trasformazioni sociali e urbane
   Le norme sono state adeguate per rispondere meglio alle esigenze attuali, intervenendo su:
   • il recupero dei sottotetti (articolo 2-bis);
   • le opere di edilizia libera (articolo 6);
   • la disciplina del certificato di agibilità (articolo 24).

Seguendo l’impostazione delle linee guida del MIT del 30 gennaio scorso, il Quaderno esamina i medesimi aspetti, fornendo un quadro chiaro delle soluzioni operative adottabili e delle eventuali criticità ancora da risolvere.

IL QUADERNO OPERATIVO ANCI SUL DL SALVA CASA E LA MOLUSTICA AGGIORNATA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO